โรงแรมแสนแห่ง ป่วน!

          ดีเวลลอปเปอร์รายเล็กยันรายใหญ่ แบกอ่วมสต็อกบ้าน-คอนโด 2 แสนหน่วย 1 ล้านล้านกทม. ยันควักกระเป๋าจ่ายอัตราพาณิชย์ เริ่ม 0.3-0.7% หลังคลัง ยืนยันเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% ด้านศุภาลัยมองบวกถือสต็อกรอสถานการณ์คลี่คลาย

          กระทรวงการคลังยืนยัน เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2565 เต็ม 100% ท่ามกลางความร้อนแรงการระบาดโควิด-19 และเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา สะท้อนว่ารัฐบาลไม่สามารถจัดสรรวงเงินงบประมาณชดเชยรายได้ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)ที่ขาดหายไปได้ หลังจากรัฐบาลมีมาตรการลดหย่อนภาระภาษีที่ดิน 90% เป็นเวลา 2 ปี (ปี 2563-2564) ประกอบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถูกมองว่าตลาดยังไปได้ดี พิจารณาจากผลประกอบการที่เป็นบวกมีผลกำไรในช่วงที่ผ่านมา

          สต็อกบวม 2 แสนหน่วย

          ในมุมกลับกัน หากบริษัทพัฒนาที่ดิน มีสต็อกที่อยู่อาศัยสะสมในมือขายไม่ทัน ภายใน 3 ปี นับตั้งแต่ได้รับอนุญาตก่อสร้างตามเงื่อนไขต้องเสียภาษีในอัตราอื่นๆ (พาณิชย์) 100% ตั้งแต่ 0.3-0.7% ของมูลค่า ซึ่งอ้างอิงตามราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ โดยพบตัวเลขจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีไม่ต่ำกว่า 2 แสนหน่วย มูลค่าไม่ต่ำกว่า 1 ล้านล้านบาท

          สอดคล้อง นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า จากการระบาดโควิด-19 ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา มีจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมมาตั้งแต่ปี 2562 กว่า 2 แสนหน่วย หรือมูลค่าเกือบ 1 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้ เชื่อว่าต้องเสียภาษีที่ดินอัตราพาณิชย์ 100% แทบทั้งสิ้นหลังจากที่ผ่านมารัฐบาลผ่อนปรนลดหย่อนการชำระภาษี 90% ในช่วงโควิดระบาดสูงสุด

          อย่างไรก็ตามแม้มองว่าจะเกิดการซ้ำเติมแต่ ธุรกิจอสังหาฯสามารถเดินต่อได้ หากเทียบกับธุรกิจอื่นที่ได้รับผลกระทบมากกว่า อย่างธุรกิจขนาดกลางขนาดย่อม (SME) ธุรกิจท่องเที่ยวภาคบริการโรงแรม ร้านอาหารธุรกิจสายการบิน

          ผู้ประกอบการเข้าใจรัฐบาลเพราะต้องจัดสรรงบประมาณช่วยเหลือประชาชนตลอดจนธุรกิจอื่นที่ได้รับผลกระทบมากกว่า และที่ผ่านมาอสังหาฯได้รับการผ่อนปรนจากมาตรการหลายด้านอย่างการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรม การลดค่าจดจำนอง การคลายล็อกมาตรการ LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน) เป็นต้น

          ศุภาลัยมองบวกถือสต็อก

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปัจจัยลบอย่างโอมิครอน คงส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยระยะสั้น ขณะ "บ้าน" เป็นปัจจัย 4 เชื่อดีมานด์จะกลับมาเฉกเช่นทุกๆครั้งที่สถานการณ์คลี่คลาย และจะเป็นนาทีทอง ของผู้ประกอบการ ที่มีสต็อกสินค้าสร้างเสร็จ พร้อมขาย รอโอนฯจำนวนมาก เพราะผู้ซื้อเริ่มกังวลว่าอนาคตโครงการที่อยู่อาศัยจะแพงขึ้นอีกราว 2% จากภาวะเงินเฟ้อ ราคาเหล็กขึ้น ค่าแรงงานและวัสดุปรับตัว ทำให้ต้นทุนสร้างบ้านหลังเดิมเพิ่มอีก 3-4% ฉะนั้น สต็อกสินค้าที่มีจะส่งผลเชิงบวกมากกว่าลบ ยิ่งในช่วงต้นปี สถาบันการเงินปล่อยกู้สินเชื่อง่าย ผู้ซื้อมองเป็นจังหวะที่เหมาะสมที่สุด

          โรงแรมแสนแห่งอลวน

          นายอธิป พีชานนท์ รองประธานสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สะท้อนว่า สำหรับสต็อกที่อยู่อาศัย หากยังมีในมือผู้ประกอบการเกิน 3 ปีนับจากได้รับใบอนุญาตแน่นอนว่าผู้ประกอบการต้องรับภาระภาษีแต่เป็นอัตราที่อยู่อาศัย ไม่ใช่พาณิชยกรรมหากท้องถิ่นใช้ดุลยพินิจเรียกเก็บในอัตราที่สูงกว่าสามารถยื่นอุธรณ์ได้

          อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบผลกระทบกับธุรกิจอื่นอย่าง ธุรกิจโรงแรมที่มีกว่า1 แสนแห่ง สถานประกอบการร้านอาหารโรงงานอุตสาหกรรม ธุรกิจ SMEs ตลอดจนประชาชนแล้วธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยยังได้รับกระทบน้อยกว่า แต่ทั้งนี้ สภาหอการค้าต้องการให้รัฐมองถึงภาพใหญ่ที่เศรษฐกิจจะขับเคลื่อนไปข้างหน้าโดยอยากให้รัฐบาลรอสถานการณ์คลี่คลายแล้วเก็บภาษีเต็ม 100% ก็ไม่มีใครว่า

          ชี้ชัดเก็บอัตราพาณิชย์

          รายงานข่าวจากกรุงเทพ มหานคร (กทม.) ระบุว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปี 2565 หากผู้ประกอบการมีสต็อกที่อยู่อาศัยในมือ ยังระบายออกไม่หมด หากเลยกำหนด 3 ปี นับจากได้รับอนุญาต กทม.พิจารณาว่าผู้ประกอบการต้องเสียภาษีอัตราอื่นๆหรือพาณิชย์ มูลค่า0-50 ล้านบาท 0.3% ในกรณี นักลงทุนรายย่อยหรือประชาชนทั่วไปซื้อห้องชุดเช่น 10 ห้องแต่ยังขายไม่ได้ ทรัพย์สินในส่วนนี้กทม.พิจารณาให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย 0.02% เพราะถือว่าไม่ใช่ผู้ประกอบการที่พัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์

          สำหรับผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการระหว่างนี้ จะได้รับลดหย่อน ภาษี 90% และเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย แต่หากพ้นระยะ 3 ปีดังกล่าวที่อยู่อาศัยที่เหลือจะอยู่ในข่ายพาณิชย์ทันที

          อัตราภาษีที่ดิน

          สำหรับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทเกษตรกรรม (บุคคลธรรมดา) มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับยกเว้น มูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาท 3 ปีแรก หรือตั้งแต่ปี 2563-2565 ได้รับยกเว้น ที่ดินเกษตรกรรม(นิติบุคคล) 0.01- 0.10% มูลค่า 0-75 ล้านบาท 0.01% มากกว่า 75-100 ล้านบาท 0.03% มากกว่า 100-500 ล้านบาท 0.05% มากกว่า 500-1,000 ล้านบาท 0.07% มากกว่า 1,000 ล้านบาท 0.10% ประเภทอื่นๆเช่นพาณิชย์/อุตสาหกรรม 0.3- 0.7% มูลค่า 0-50       ล้านบาท 0.3% มากกว่า 50-200 ล้านบาท 0.40% มากกว่า 200-1,000 ล้านบาท 0.50% มากกว่า 1,000-5,000 ล้านบาท 0.60% มากกว่า 5,000 ล้านบาท 0.70%

          บ้านหลังแรก (มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน)มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับยกเว้น มูลค่าเกิน 50 ล้านบาท 0.03-0.10% มากกว่า 50-75 ล้านบาท 0.03% มากกว่า 75-100 ล้านบาท 0.05% มากกว่า 100 ล้านบาท  0.10% บ้านหลังแรก เฉพาะตัวบ้าน (ที่ดินเช่า) มูลค่าเกิน 10 ล้านบาท 0.02- 0.10% มากกว่า 10-50 ล้านบาท 0.02% มากกว่า 50-75 ล้านบาท 0.03% มากกว่า 75-100 ล้านบาท 0.05% มากกว่า 100 ล้านบาท 0.10%

          บ้านหลังสอง 0.02%-0.10% มูลค่า 0-50 ล้านบาท 0.02% มากกว่า 50-75 ล้านบาท 0.03% มากกว่า 75-100 ล้านบาท 0.05% มากกว่า 100 ล้านบาท 0.10% ที่ดินว่างเปล่า 0.30-0.70% 0-50 ล้านบาท 0.30% มากกว่า 50-200 ล้านบาท 0.40% มากกว่า 200-1,000 ล้านบาท 0.50% มากกว่า 1,000-5,000 ล้านบาท 0.60% มากกว่า 5,000 ล้านบาท 0.70% ทิ้งร้างติดต่อกัน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% และจะเพิ่มขึ้นทุกๆ 3 ปี แต่สูงสุดไม่เกิน 3%