อสังหาริมทรัพย์

          จากสถานการณ์โควิด-19 ที่ระบาดมาต่อเนื่องถึง 2 ปี ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่อยู่ในภาวะที่ยัง 'น่าเป็นห่วง' เนื่องจากในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ภาคการท่องเที่ยวร้อนแรง ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายของนักท่องเที่ยว ส่งผลให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้าท่องเที่ยวสูง เกือบ 40 ล้านคน รายได้กว่า 2 ล้านล้านบาท ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และธุรกิจบริการต่างๆ ได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของภาคท่องเที่ยวอย่างมาก โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ต ที่ช่วงก่อนโควิดจะมีชาวต่างชาติและคนไทยเดินทางเข้ามากว่า 10 ล้านคน ชาวจีนและรัสเซีย เป็นตลาดหลักที่นิยมเข้ามาพักผ่อนกว่า 70% ซึ่งต่างจากสภาพปัจจุบันที่รัฐบาลจีนยังไม่เปิดให้มีการเดินทางออกนอกประเทศเกิดสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครนที่ยังคงยืดเยื้อ ราคาน้ำมันสูงขึ้น ส่งผลให้เงินเฟอในหลายประเทศ เริ่มขยับสูงขึ้น และมีผลต่อเนื่องถึงอัตราดอกเบี้ยที่เข้าสู่เทรนด์ขาขึ้นเช่นกัน

          โดย นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช นักธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ตเปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจภาคใต้ว่า เจอสถานการณ์หนัก หนักกว่าคนอื่นมาโดยตลอดกว่า 2 ปี โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ตที่โดนผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2563 ถูกปิดเกาะ ไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามา จนในที่สุดรัฐบาลได้พยายามสร้างความเชื่อมั่นผ่านโมเดล 'ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์' ออกมา ซึ่งสถานการณ์ปัจจุบัน ก็เจอโบนัสใหม่ สงครามรัสเซียกับยูเครน ส่งผลให้นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่อยู่ในจังหวัดภูเก็ตและในประเทศไทย เกิดความกังวลในเรื่องเงินสกุลในการชำระค่าใช้จ่าย ก็เป็นประเด็นที่ทุกฝ่ายและระดับประเทศพยายามหาทางแก้ไข

          "ภาพรวมนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต มีจำนวนไม่น้อย แต่ภาพที่ออกมามีการเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากมีนักลงทุนรายใหญ่ ทั้งจากต่างชาติและนักลงทุนคนไทย มองเห็นวิกฤตในจังหวัดภูเก็ตช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ก็มีเสนอขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมเป็นจำนวนมาก และก็มีผู้ที่สนใจเข้ามาลงทุนซื้อโครงการในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ส่งผลให้บรรยากาศของการเข้ามาลงทุนเข้ามาซื้อโรงแรมมีความคึกคัก มีการเจรจาซื้อขายโครงการในระดับ 1,000 ล้านบาท ถึง 2,000 ล้านบาท เนื่องจากแบรนด์ของภูเก็ต ยังเป็นที่ยอมรับได้ และคาดว่าใน 2 ปี หรือ 3 ปีข้างหน้าภูเก็ตจะกลับมาเป็นหรือใกล้เคียงกับปี 2562 สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มทุนขนาดใหญ่ ยังมองภูเก็ตเป็นบวก ยังเนื้อหอมอยู่"

          สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯใน จ.ภูเก็ต พบว่า โครงการคอนโดมิเนียม ยังหนักมีปัญหาแน่นอน เนื่องจากตลาดหลักจะเป็นชาวจีนและรัสเซีย โดยผู้ซื้อชาวจีนมีสัดส่วนถึง 60% ซึ่งสภาพปัจจุบัน ยังไม่กลับมา ไม่สามารถเดินทางมาตรวจห้องชุดได้ ซึ่งเปรียบเสมือนการแช่แข็งหรือหยุดมาไว้เกือบ 2 ปีแล้ว ขณะที่ผู้ซื้อจากประเทศรัสเซียก็มีสัดส่วนไม่น้อยอีก 30% และอีก 10% จะเป็นสัญชาติอื่นๆ

          "2 สัญชาติหลักที่เป็นกำลังซื้อหลักของอสังหาฯภูเก็ต ยังไม่มา และยิ่งรัฐบาลจีนประกาศเข้มงวดในการเดินทางออกนอกประเทศ ก็ทำให้คอนโดฯในรูปแบบ ฟรีโฮลด์ ก็ถูกแช่แข็งไปด้วย ดังนั้น ตนคิดว่า รัฐบาลน่าจะผ่อนคลายในเรื่องการโอนเงินให้ง่ายกว่านี้ เพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ หรือการโอนที่ดิน ในกรณีที่ไม่มีการจ่ายเงินที่เป็นหลักฐานและไม่สามารถโอนที่ดินได้นั้น ก็ควรยกเลิกออกไปเลย"

          ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว สามารถปรับลดและเพิ่มขนาดโครงการได้ ที่น่าสนใจกลุ่มบ้านระดับไฮเอนด์ ก็ยังมีการซื้อขายกัน แต่สถานการณ์ภาคอสังหาฯ จะกลับไปเหมือนปี 62 คงไม่มีทาง

          สำหรับปรากฏการณ์ที่ต้องติดตามคือ โครงการวิลล่าแพงระดับราคา 200-300 ล้านบาทขึ้นไป มีการปลูกสร้างเยอะขึ้น เนื่องจากนักธุรกิจระดับบิลเลียนแนร์ต้องการมีบ้านหลังที่สองไว้รองรับลูกค้าและนักลงทุน เป็นตลาดที่น่าสนใจ มีการซื้อขายวิลล่าในระดับราคาที่สูงมาก

          หมดยุคตลาด 'คอนโดเทล' ในภูเก็ต

          การันตียิลด์สูงๆ ลดหายไป

          นายธนูศักดิ์  กล่าวถึงโฉมหน้าหรือสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับภาคอสังหาฯใน จ.ภูเก็ต หลังโควิด-19 ว่า คิดว่าโครงสร้างการขายแบบเก็งกำไร หรือ การเสนอผลตอบแทน (การันตียิลด์) ที่เคยให้สูงเหมือนปี 2560-2562 นั้น (คอนโดเทล) น่าจะมีการลดลง คอนโดฯจะเติบโตแบบชะลอตัวพอสมควร จากนี้ไปการขายคอนโดฯ และบ้าน จะเป็นลักษณะขายตรงทั้งฟรีโฮลด์ และลีสโฮลด์ (แนวราบก็มีกลุ่มชาวต่างชาติ ก็สนใจวิลล่าและแนวราบมากขึ้น)

          "ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เรามุ่งแก้ไขเรื่องเศรษฐกิจภูเก็ตเป็นหลัก และต้องหาเสาหลักเศรษฐกิจใหม่ๆ ของภูเก็ต ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการวางโครงข่ายของเศรษฐกิจภูเก็ตภายใต้ชื่อ GEMMMSST จะเป็นโครงสร้างของการทำเศรษฐกิจ ในการทำโครงการใหม่ที่เข้ามาเสริมรายได้การท่องเที่ยว มากกว่าที่จะพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยว ถึง 90% เหมือนก่อนโควิด โดย GEMMMSST จะเป็นการสร้างจากทรัพย์สินที่ภูเก็ตพึ่งมี ให้เกิดประโยชน์สูงสุด อาทิเช่น ร้านอาหารในภูเก็ต ได้รับมาตรฐาน MICHELIN ที่บ่งชี้ถึงคุณภาพของร้านอาหาร และนักท่องเที่ยวคนไทยก็นิยมเดินทางมา

          จ.ภูเก็ต ยังมีความโดดเด่นเรื่องโรงเรียนนานาชาติขนาดใหญ่ที่มีคุณภาพค่อนข้างสูงถึง 13 โรงเรียน ดังนั้นควรส่งเสริมให้มีการจัดตั้งมหาวิทยาลัยเข้ามารองรับและสนับสนุนต่อ จะกลายเป็นการส่งเสริมเศรษฐกิจในรูปแบบของการศึกษา, การส่งเสริมให้ภูเก็ตกลายเป็นศูนย์การแพทย์ ขึ้นมาภายในระยะ 5-6 ปีข้างหน้า

          ขณะที่ทางสิงคโปร์ ก็มีความสนใจที่นำเรือสำราญเข้ามาจอดท่องเที่ยวที่ จ.ภูเก็ต ซึ่งปัจจุบันมี 5 ท่าเรือยอชต์ของภาคเอกชนและภาครัฐเปิดให้บริการอยู่ ก็น่าจะกระตุ้นให้เกิดเศรษฐกิจดี เกิดการส่งเสริมกีฬาทางน้ำใหม่ๆ การประชุมสัมมนา เป็นต้น

          สร้าง 'เสาหลักศก.ภูเก็ต' ใหม่

          โมเดล GEMMMSST

          ชดเชยท่องเที่ยว 2 แสนลบ.

          สำหรับประเด็นความขัดแย้งระหว่างประเทศ จะเพิ่มโอกาสให้เกิดการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความปลอดภัยทองคำ อสังหาฯนั้น นายธนูศักดิ์ กล่าวว่า ภูเก็ตได้รับโอกาส แต่ได้รับบนตัวเลขที่ไม่ใช่ตัวเลขในฝัน เป็นตัวเลขที่ต้องตัดสินใจเพื่อที่จะทำให้ Hair cut ในสิ่งที่มีความเสี่ยง เช่น ผม (นายธนูศักดิ์) ทำธุรกิจโรงแรม มานาน แต่ผมก็ต้องเจอในสภาวะที่ไม่คิดจะขาย แต่ก็ ต้องปล่อย อาจจะมีกำไรที่ไม่ได้ดังที่ชอบ แต่ถ้านักลงทุนที่อยากซื้ออสังหาฯภูเก็ต ก็อยากได้เปรียบในราคาที่เคยขึ้นไปสูงสุด การซื้อขายตอนนี้ จะเยอะมาก และน่าจะ มีข้อตกลงทยอยเข้ามาในปี 65 มากกว่า 2 ปีที่ผ่านมา มีการเปลี่ยนมือโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น

          "วิกฤตจากสงคราม เราก็พอจะได้รับโอกาส การ ที่จะทำให้ลูกค้าต่างชาติมาเที่ยวที่ จ.ภูเก็ต เราต้องทำให้ชัดเจนขึ้นกว่าเดิม ตอนนี้เรามีเที่ยวบินมาภูเก็ต ทุกอาทิตย์มาจากประเทศที่เราไม่ได้เคยได้จากประเทศมองโกเลีย สัปดาห์ละ 2 เที่ยวบิน เป็นการแก้เกมใน การดึงนักท่องเที่ยวใหม่ๆ เข้ามา เป็นการแก้วิกฤต หรือ วิกฤต ทำให้เราคิดไม่เอาเสาหลักการท่องเที่ยว ที่มาสนับสนุนรายได้ แต่มีการคิดโมเดล GEMMMSST ขึ้นมา เพื่อให้รอดวิกฤตได้ เข้มแข็ง ไม่ใช่มีรายได้ ทางเดียวจากการท่องเที่ยว แต่จะแปลงแอสเสทของใน จ.ภูเก็ต มาสร้างมูลค่าเพิ่ม คาดโมเดล GEMMMSST ภายในระยะ 5-7 ปีข้างหน้า จะมาสนับสนุนเสริมให้กับรายได้จากการท่องเที่ยวได้มากกว่าร้อยละ 50 หรือประมาณ 2 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับรายได้ภาค การท่องเที่ยวก่อนโควิดที่มีตัวเลขราว 4 แสนล้านบาท"

          แรงซื้อที่อยู่อาศัยคนในภูเก็ต ยังไม่ฟื้นดี

          นทท.เข้ามาต่ำ

          รายได้ลดฮวบ-หนี้บัตรพุ่ง

          นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวถึงทิศทางอสังหาฯใน จ.ภูเก็ตว่า การท่องเที่ยวใน จ.ภูเก็ตที่ขึ้นสูงสุดจะประมาณ 14 ล้านคน หรือเฉลี่ยเดือนละกว่า 1 ล้านคน แต่เมื่อเกิด โควิด ก็ทำให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวหายไป จนเมื่อมีการ เปิดโมเดลภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ เมื่อเดือนสิงหาคม 2564 ปรากฏว่า มีนักท่องเที่ยวเข้ามาอย่างต่อเนื่อง และรายได้จากภาคการท่องเที่ยวเริ่มชัดเจนและดีขึ้นก็ประมาณเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ขณะที่นักท่องเที่ยวชาวไทยที่เดินทางมาภูเก็ต ก็มีสัดส่วนที่มากขึ้น แต่เมื่อรวม 2 กลุ่มแล้ว ยังมีสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับตัวเลขเดือนละ กว่า  1 ล้านคน โดยรายได้จากกลุ่มคนไทยที่มาท่องเที่ยวใน จ.ภูเก็ตปรับขึ้นเพียง 10-15% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะหมุนเวียนให้คนใน จ.ภูเก็ต มีรายได้ที่เพียงพอจน ตัดสินใจเข้ามาซื้ออสังหาฯในระยะยาว โดยรายได้ต่อหัวต่อประชากรก่อนโควิดอยู่ที่ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน ลดลงมาเหลือประมาณหลักพันบาท ทำให้ ผู้บริโภคต้องไปพึ่งสินเชื่อบุคคล เพื่อนำเงินในอนาคต มาจับจ่ายใช้จ่าย

          "คาดว่า กำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าคนไทยจะกลับมาพลิกฟื้นอย่างเร็วปลายปี 65 ภายใต้เงื่อนไข การเปิด โอกาสให้นักท่องเที่ยวเข้ามาได้เต็มที่ หรือรอการประกาศให้โควิด เป็นโรคประจำท้องถิ่น ก็จะช่วยกระตุ้นการ ท่องเที่ยวให้เร็วขึ้น"

          นายกสมาคมฯกล่าวถึงตลาดลูกค้าต่างชาติว่า หากมองในโปรดักต์ในกลุ่มพูลวิลล่าระดับลักชัวรี สามารถขายได้ในภาวะที่เกิดโควิด-19 มีตั้งแต่ราคา 50 ล้านบาท 500 ล้านบาท หรือมี 1 หลัง ที่ขายไป 600 ล้านบาท  สะท้อนให้เห็นว่า ลูกค้าต่างชาติ มีการเตรียมพร้อมและมองหาที่อยู่อาศัยใน จ.ภูเก็ต เป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นบ้านสำหรับพักผ่อน ย้ายมาหรือหลบมาอยู่ จ.ภูเก็ต หากเกิดเหตุการณ์อีก ทำให้บริษัทอสังหาฯหลายแห่ง หันมาลงทุนและพัฒนาโครงการพูลวิลล่าระดับลักชัวรี มากขึ้น

          โดยนักท่องเที่ยวที่เดินทางมา จ.ภูเก็ต หลักๆ จะเป็นชาวจีน แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถเดินทางออกมาได้ที่เหลือจะเป็นชาวรัสเซีย 15% เยอรมัน 9.5% อังกฤษ 9% ที่เหลือจะเป็นฝรั่งเศส, สหรัฐฯ,คนไทยที่อยู่ต่างประเทศเดินทางกลับ และออสเตรเลีย เป็นต้น

          "ทางออกของผู้ประกอบการในระยะนี้ ไม่มุ่งเน้นทำโครงการใหญ่มากเกินไป ถ้าเป็นตลาดที่เจาะกลุ่ม ลูกค้าท้องถิ่น ต้องย่อขนาดที่ดินพัฒนาโครงการ จากเดิม 40-50 ไร่ ก็กดลงมาเหลือไม่เกิน 3 ไร่ 5 ไร่ หรือไม่เกิน 10 ไร่ ซึ่งรูปแบบจัดสรรเล็กพิเศษ มีข้อจำกัด น้อยกว่า ต้นทุนถูกกว่า และปิดการขายได้รวดเร็ว หรือ การทำโครงการระดับล่าง ราคา 2.5 ล้านบาทลงไปก็พอ มีกำลังซื้อ แต่ต้องบริหารเรื่องการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน บางกรณียื่นกู้ไป 10 ราย ได้รับการอนุมัติแค่ 2-3 ราย สิ่งที่จะตามมาผู้ประกอบการต้องเฟ้นหา ลูกค้าเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว รองรับในกรณีที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่วนกลุ่มตลาดราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จนถึง 8 ล้านบาท แม้จะพอขายได้ แต่ต้องใช้เวลา ซึ่งในมุมแล้ว เป็นเซกเมนต์ที่น่าห่วงขายได้ยาก สิ่งที่เห็น เมื่อเกิดความยากในการพัฒนาโครงการ  ผู้ประกอบการกระโดดหนีไปทำตลาดระดับลักชัวรีแทน มีกำลังซื้อสูง มีเงินสด หรือ กู้ก็ไม่มาก เป็นต้น"

          แลนด์ลอร์ดสงขลา ขนที่ดินพัฒนาโครงการ

          ลดความเสี่ยงภาษีที่ดินฯ-บ้านใหม่

          ขึ้นราคา 5-10%

          นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เรามีปัญหาค่อนข้างแตกต่างกับจังหวัดอื่นๆ เพราะสงขลามีเศรษฐกิจหลากหลาย มีประมง ท่องเที่ยว (กว่า 90% จากมาเลเซีย) ยางพารา เมือง การศึกษา และเรื่องการรักษาพยาบาล  โดย 6 จังหวัดรอบๆ จ.สงขลา ก็ส่งบุตรหลานมาศึกษาหรือมารักษาตัว ที่ อ.หาดใหญ่ เป็นต้น

          สำหรับภาคอสังหาฯ ปัญหาของอำเภอหาดใหญ่ มีเรื่องของความเชื่อมั่นราคาที่ดินมีมูลค่าสูง จะเห็นได้ว่า บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ จะไม่ลงมาทำบ้านที่ อ.หาดใหญ่เพราะที่ดินอยู่ในมือของแลนด์ลอร์ด มีโครงการจัดสรรพิเศษ (จัดสรรจิ๋ว) หรือโครงการเลี่ยงจัดสรร เกิดขึ้น ทำให้ลูกค้าถูกแชร์ความสนใจออกไป ผู้ประกอบการบางรายที่มีการเก็บแลนด์แบงก์ในช่วงเศรษฐกิจดีๆ ก็เริ่มมีความกังวลและไม่แน่นอน เนื่องจากมีโควิด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สงครามรัสเซีย-ยูเครนทำให้ผู้ประกอบการนำที่ดินมาพัฒนาโครงการกันมากขึ้นคาดว่าจะเห็นซัปพลายใหม่ออกสู่ตลาดจำนวนมากใน ปี 65 แต่ผู้ประกอบการมีความประสบการณ์กันมามาก จะพัฒนาโครงการเป็นเฟสๆ เช่น เฟสระหว่างสร้าง เฟสสร้างเสร็จ และเฟสในอนาคต ซึ่งจะไม่สะท้อนให้เห็นว่าจะเกิดสินค้าล้นตลาดขณะเดียวกันด้วยจำนวนสินค้า ที่ออกสู่ตลาดจำนวนมากทำให้ราคาโครงการแนวราบ ไม่สามารถปรับขึ้นได้มากผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น

          "วิธีการบริหารต้นทุนของเรา เดิมบ้านพรีเซลและบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจะมีสัดส่วนครึ่งๆ แต่เนื่องด้วยยอดขายที่ชะลอตัว และต้นทุนจากราคาน้ำมันปรับสูงขึ้นก็ต้องมาจัดสต๊อกใหม่ อาจจะต้องปรับราคาขึ้นในส่วนของบ้านที่ยังไม่ได้สร้าง หรือชะลอในเฟสดังกล่าว เพื่อรอให้ต้นทุนก่อสร้างนิ่ง แต่การที่ต้นทุนจะนิ่ง ก็ต่อเมื่อสร้างเสร็จ สุดท้ายแล้ว เราก็ต้องปรับขึ้นราคา ประมาณร้อยละ 5-10 ของราคาขาย หมายความว่า ถ้าบ้านราคา 3 ล้านบาทอาจขึ้นเกือบร้อยละ 10 แต่ ถ้าราคา 7 ล้านบาทก็ขึ้นราคาร้อยละ 5 รวมแล้ว 1 หลังราคาปรับขึ้นประมาณ 2-3 แสนบาท การที่ผู้ประกอบการไม่ขึ้นราคา ก็เท่ากับลดราคาที่ดินลงไป"