กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบจากวงจรดอกเบี้ยขาขึ้นเต็ม ๆ เพราะผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยคงต้องคิดหนักเมื่อจะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงขึ้น

          แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นถือเป็นการซ้ำเติมภาคอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมต้องแบกรับต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้าง, เหล็ก, ปูนซีเมนต์, กระเบื้อง และสีทาอาคาร ที่พุ่งขึ้นมากจากผลกระทบของสงครามรัสเซีย-ยูเครนอยู่แล้ว

          ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC ชี้ว่าต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้นมาก กระทบต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยไทย และเป็นแรงกดดันต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตาม

          ทั้งนี้ วัสดุก่อสร้าง 4 ประเภทที่ราคาพุ่งขึ้น ได้แก่ 1.เหล็ก ราคาเหล็กทรงยาว และทรงแบนไทย ปีนี้มีแนวโน้มอยู่ที่ 30.2 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้น 19% และ 36.3 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้น 15% ตามลำดับ

          2.กระเบื้อง หลังการนำเข้าชะลอตัวจากเงินบาทอ่อนค่า และราคาสูงขึ้นจากค่าขนส่งที่แพง 3.สีทาอาคาร โดยผู้ผลิตเผชิญกับราคาวัตถุดิบจำพวกสารสี ส่งผลต่อราคา 4.ปูนซีเมนต์ ราคาปีนี้มีแนวโน้มสูงขึ้น 8% มาอยู่ที่ 1,753 บาท/ตัน

          ผลกระทบดังกล่าวจะกดดันผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับราคาขายบ้านขึ้นอย่างน้อย 5% ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

          “วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) ระบุว่า ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัญหาราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ปัญหาขาดแคลนแรงงานทำให้การก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยล่าช้า กระทบแผนการส่งมอบ ซึ่งมีผลต่อภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์และภาวะค่าครองชีพที่สูงขึ้น ท่ามกลางรายได้ฟื้นตัวช้า เป็นข้อจำกัดต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

          แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในระยะข้างหน้า ที่จะกดดันดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ให้ปรับตัวสูงขึ้นนด้วยนั้น อาจทำให้กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มคนที่วางแผนจะซื้อบ้าน อาจชะลอระยะเวลาออกไปก่อน

          ผลที่ตามมาจากแนวโน้มปรับขึ้นดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นใน 2 ทิศทาง ได้แก่ ช่วงก่อนการประกาศขึ้น อาจทำให้การซื้อ-ขาย ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักจากความพยายามรีบซื้อ, รีบทำสัญญา ในกลุ่มซื้อใหม่ เพื่อต้องการเงื่อนไขเดิม ก่อนภาวะดังกล่าวจะแผ่วลง เพื่อรอดูสถานการณ์ ส่วนภาพหลังมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยแล้วนั้น ย่อมกระทบต่อผู้ที่ทำสัญญาซื้อก่อนหน้า เนื่องจากในระยะถัด ๆ ไป จะต้องแบกภาระการจ่ายต่องวดเพิ่มขึ้น

          EIC คาดการณ์ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 0.75% ในไตรมาส 3 นี้ โดยกนง.ได้ส่งสัญญาณว่าจะพิจารณาปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระยะต่อไป ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวดีกว่าคาด อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มเร่งตัวและอยู่ในระดับสูง

          ขณะที่ ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและกลยุทธ์ ทิสโก้ หรือ TISCO ESU ประเมินว่า กนง.จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในเดือนสิงหาคมนี้ จากเดิมคาดการณ์ว่าจะขึ้นดอกเบี้ยปีหน้า โดยคาดว่าจะปรับขึ้นครั้งละ 0.25% ในทุกการประชุมที่เหลือของปีนี้ คือเดือนสิงหาคม, กันยายน และพฤศจิกายน ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายกลับสู่ระดับก่อนการระบาดของโควิดที่ 1.25% ณ สิ้นปีนี้

          แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นดังกล่าว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าต้นทุนทางการเงินของไทยมีแนวโน้มทรงตัวสูงหากประเมินจากสถานการณ์ตลาดพันธบัตรไทยนับตั้งแต่ต้นปี 2565 แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยจะยืนอยู่ที่ 0.50% ตามเดิม แต่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยตั้งแต่ช่วงอายุ 3 ปีขึ้นไป ได้ทยอยปรับตัวสูงขึ้นมาแล้วไม่น้อยกว่า 100 เบสิตพอยต์ (basis points) หรือกว่า 1.00%

          การปรับตัวสูงขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐและปริมาณพันธบัตรรัฐบาลไทยที่มีออกมาอย่างต่อเนื่อง อาจดูเหมือนกับว่าอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรในระดับปัจจุบันได้ซึมซับความเป็นไปได้ที่จะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยไปแล้วบางส่วน

          อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า อาจเห็นการขยับขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลในบางช่วงอายุ โดยเฉพาะช่วงอายุต่ำกว่า 2 ปี เพิ่มเติมได้อีก เพื่อตอบรับทิศทางการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทย โดยคาดว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 2 ปี จะขยับสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 1.80% ในช่วงสิ้นปี 2565 จากระดับ 1.62% ณ วันที่ 10 มิถุนายน 2565

          ด้านมูลค่าการออกหุ้นกู้เอกชนในปี 2565 มีแนวโน้มขยับขึ้น เนื่องจากภาคธุรกิจเร่งออกหุ้นกู้เพื่อล็อกต้นทุนรับดอกเบี้ยขาขึ้น แม้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยจะขยับสูงขึ้น แต่ Credit Spread ของหุ้นกู้เอกชน หรือส่วนต่างอัตราผลตอบแทนของหุ้นกู้ภาคเอกชนที่เพิ่มขึ้นจากพันธบัตรรัฐบาล ที่ทยอยปรับตัวลงมา ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยบรรเทาภาระต้นทุนทางการเงินของภาคเอกชนได้บางส่วน

          โดยหากเทียบกับสิ้นปี 2564 พบว่า Credit Spread ของหุ้นกู้อายุ 3-5 ปี อันดับเครดิต BBB และ BBB+ ปรับตัวลดลงมาแล้วประมาณ 40-60 basis pointsท่ามกลางแนวโน้มกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว Credit Spread ของหุ้นกู้ที่เริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น รวมถึงแนวโน้มดอกเบี้ยของไทยที่กลับเป็นทิศทางขาขึ้น น่าจะเอื้อให้บริษัทเอกชนเข้ามาระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้มากขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปี เพื่อทดแทนรุ่นเก่าที่หมดอายุแล้ว และเพื่อการลงทุนขยายกิจการ

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า มูลค่าการออกหุ้นกู้ภาคเอกชนระยะยาวในปี 2565 จะอยู่ที่กรอบประมาณ 1.10-1.20 ล้านล้านบาทซึ่งนับเป็นยอดการออกหุ้นกู้ที่สูงกว่าระดับ 1 ล้านล้านบาท ติดต่อกันเป็นปีที่ 2 ต่อเนื่องจากที่มีมูลค่าการออกทั้งหมด 1.02 ล้านล้านบาท ในปี 2564

          มีหุ้นกู้ภาคเอกชนระยะยาวที่กำลังจะทยอยครบกำหนดอีกประมาณ 1.65 ล้านล้านบาท ในช่วงที่เหลือของปี 2565 ไปจนถึงปี 2567 ดังนั้นภาคธุรกิจต้องเตรียมวางแผนรับมือต้นทุนทางการเงินในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า รับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งธุรกิจที่ออกหุ้นกู้จำนวนมาก ประกอบด้วย บริษัทอสังหาริมทรัพย์, ไฟแนนซ์ อาทิ บริษัทลีสซิ่ง และกลุ่มนอนแบงก์, พลังงาน, ไอซีที และการพาณิชย์ ตามลำดับ

          นาทีนี้ใครที่ต้องการซื้อบ้านอยู่แล้วก็ควรรีบตัดสินใจ เพราะทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่กดดัน และดอกเบี้ยที่ส่อปรับขึ้น จะส่งผลให้ราคาบ้านแพงขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้แน่นอน