ผู้ประกอบการอสังหา ระบุไม่ต่อมาตรการแอลทีวี ซ้ำเติมตลาด ยุคเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ เงินเฟ้อ ต้นทุนสินค้าพุ่ง หวั่นผลักดันลูกค้าหันกู้ สินเชื่อระยะสั้น-นอกระบบ แย้งแนวคิด ธปท. ซื้อบ้านหลังสองไม่เกี่ยวเก็งกำไร

          จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่อเวลาการผ่อนคลายมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย หรือมาตรการแอลทีวี หลังวันที่ 31ธ.ค.นี้ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างวิตกกังวลถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น และจะกลายเป็น "ปัจจัยลบ" สำคัญที่ "ฉุด" กำลังซื้อในปี 2566

          นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ไม่เห็นด้วยกับการ ไม่ต่ออายุมาตรการแอลทีวี  เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวกลับมาเต็มที่ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะกระทบกับกำลังซื้อของผู้ซื้อ รวมถึงเงินเฟ้อและราคาต้นทุนสินค้ายังปรับตัวสูงขึ้น

          "มาตรการแอลทีวี เป็นหนึ่งในปัจจัยที่กดดันให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ไม่เติบโตหรืออาจติดลบ บวกกับคาดการณ์เศรษฐกิจในปี 2566 ยังเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และราคาต้นทุนสินค้า ค่าแรงที่จะสูงขึ้น"

          เตรียมคุย ธปท.ทบทวนมาตรการ

          นายอธิป กล่าวว่า ไม่เข้าใจกับการที่ ธปท. มองว่าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว เพราะการที่จำนวนนักท่องเที่ยวกลับเข้ามาท่องเที่ยวในไทยเพิ่ม ไม่ได้หมายความว่าเศรษฐกิจจะฟื้นทันที อีกทั้งจำนวนนักท่องเที่ยวแม้จะเพิ่มขึ้นแต่ก็ยังไม่เท่าเดิม อีกทั้งปี 2566 มีการคาดการณ์กันว่าเศรษฐกิจโลกจะไม่ดี ขณะที่ส่งออกไทยก็คาดว่าจะลดการเติบโตลง ซึ่งล่าสุดทางกระทรวงการคลังเองยังอยู่ระหว่างพิจารณาการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งมาตรการจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค. 2565 นี้ ออกไปอีก เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย

          "การที่ ธปท.มองว่าการต่อมาตรการแอลทีวีจะทำให้เกิดการซื้อเก็งกำไร และส่งผลต่อระดับหนี้ครัวเรือนนั้น อยากให้วิเคราะห์ให้ชัด เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือนปัจจุบันไม่ได้มาจากการบริโภคที่อยู่อาศัย เพราะการกู้สินเชื่อเป็นการกู้ซื้อที่มีหลักประกันเป็นสินทรัพย์ แต่หนี้ครัวเรือนเป็นการกู้ข้างเดียวจากการใช้บัตรเครดิตโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี จะนำบัตรเครดิตไปใช้รูดซื้อสินค้า หรือบางครั้งกดเป็นเงินสด และสุดท้ายไม่มีเงินผ่อนชำระจนติดเครดิตบูโร"

          ทั้งนี้ได้หารือกับสมาชิกสมาคมฯ ถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น และคาดว่ายื่นหนังสือหรือเข้าไปพูดคุยกับทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เร็วๆ นี้ เพราะเป็นปัจจัยลบที่สร้างความเดือดร้อนที่เกิดขึ้นในวงการอสังหาฯ นอกเหนือจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ยากต่อการควบคุม

          ชี้อสังหาฯฟื้นด้วยแอลทีวี

          นายวิชัย วิรัตกพันธุ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การที่ ธปท. จะไม่ต่อเวลามาตรการแอลทีวี คาดว่าอาจส่งผลกระทบให้ตลาดที่อยู่อาศัยสะดุดอีกครั้งหลังจากเพิ่งฟื้นตัวได้ สิ่งที่จะเป็น ข้อสังเกตหนึ่งคือการฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เป็นผลจากมาตรการแอลทีวีเป็นปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการฟื้นตัวของตลาดอาคารชุดที่สามารถระบายอุปทานที่ค้างในระบบออกไปได้เร็ว รวมถึงการเกิดการพัฒนาอาคารชุดใหม่

          โดยเฉพาะในกลุ่มราคาชุดราคาถูก ตามโครงการบ้านล้านหลังที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และโครงการส่วนใหญ่เพิ่งมีการเปิดให้จองและก็อยู่ระหว่างการก่อสร้างในช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา ซึ่ง ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยอาจเป็นผู้ซื้อเป็น บ้านหลังที่สอง (สัญญาที่สอง) และคาดว่า อาจจะเริ่มขอสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์ใน ปีหน้าเป็นต้นไป ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้น่าจะได้ผล กระทบจากมาตรการแอลทีวี อย่างมาก และอาจกระทบต่อการขอสินเชื่อและการรับโอนฯจากผู้ประกอบการได้

          หวั่นลูกค้าหันกู้นอกระบบ

          นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อบ้านใหม่พร้อมอยู่ หรือ บ้านมือสองปีหน้า ก็จะได้รับผลกระทบ อย่างมากเช่นกัน เนื่องจากไม่มีระยะเวลาสำหรับให้ผ่อนดาวน์บ้านเหมือนบ้านใหม่ การซื้อบ้านของผู้ซื้อกลุ่มนี้จึงต้องหาเงินก้อน ประมาณ 20% ของราคาบ้าน และอาจเกิดกรณี ที่ผู้ซื้อบ้านต้องกู้สินเชื่อระยะสั้นหรือแหล่งเงินกู้ นอกระบบ ซึ่งจะทำให้เกิดปัญหากระทบต่อการผ่อนชำระและเป็นหนี้เสียในอนาคตได้

          นอกจากนี้ปัจจัยลบต่างๆ ที่มีมากใน ปีนี้และปีหน้า เช่น ภาวะค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น  อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง รวมถึง ช่วงโควิด-19 ที่คนจำนวนมากต้องนำเงินเก็บของตนออกมาใช้ ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อบ้านกลุ่มที่เคยมีเงินเก็บเพื่อใช้สำหรับแอลทีวี อาจมีความยากลำบากในการหาเงินส่วนต่าง

          ดังนั้น การประกาศไม่ต่อมาตรการแอลทีวี ในช่วงเวลานี้อาจจะเป็นการทำให้บรรยากาศของตลาดที่อยู่อาศัยในการซื้อที่อยู่อาศัย ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในการซื้อที่อยู่อาศัย ลดระดับลง และอาจส่งผลต่อยอดซื้อ-ขาย การลงทุนใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ ปรับตัวลดลงเช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในปี 2562 ได้ ด้วยข้อจำกัดดังกล่าว การชะลอการนำมาตรการแอลทีวี กลับมาใช้ออกไปเป็นปี 2567 หรือ 2568 จะสามารถช่วยให้ตลาดอสังหา ริมทรัพย์สามารถฟื้นตัวได้ต่อเนื่องอย่างมีคุณภาพได้อย่างเหมาะสม

          ยันซื้อบ้านหลังที่สอง ไม่ใช่การเก็งกำไร

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเลิกผ่อนปรนมาตรการ "แอลทีวี" ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เพราะมาตรการแอลทีวี ทำให้ลูกค้าบางกลุ่มที่เคยซื้อได้กลับซื้อไม่ได้ หรือจำเป็นต้องซื้อขนาดยูนิตที่เล็กลง ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น  10-20% หลังจากกลับมาใช้มาตรการแอลทีวี  จากเดิมอยู่ที่ 80% เป็น ลูกค้าต้องเป็น 110% ทำให้ลูกค้าที่ซื้อต้องมีเงินดาวน์เพิ่มเติม โดยจะส่งผลกระทบกับลูกค้าระดับกลางมากกว่าระดับล่างที่ซื้อบ้านหลังแรก เพราะคนกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่มีบ้านทาวน์โฮมหรือบ้านแฝด ต้องการขยับขยายขนาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

          "ในความเป็นจริงการซื้อบ้านหลังที่สองไม่ใช่เป็นการเก็งกำไรเหมือนอย่างที่อย่างที่หลายคนคิด ยกตัวอย่าง เขามีทาว์นโฮม แล้วอยากจะซื้อบ้านเดี่ยว จะให้รอขายทาวน์โฮม ก่อนแล้วค่อยไปซื้อแล้วเขาจะไปอยู่ที่ไหน ตามหลักความเป็นจริงเขาต้องไปซื้อบ้านเดี่ยวก่อนค่อยไปขายทาวน์โฮม แต่กลับกลาย เป็นว่า ในมุมของแบงก์ชาติเป็นการซื้อเพื่อเก็งธปท.กำไร หรือบางคนมีบ้านในกรุงเทพฯ แต่ต้องทำงานต่างจังหวัดต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง หรือบางคนอยากซื้อบ้านตากอากาศ ไว้เพื่อทำงานตามเทรนด์ทำงานจากที่ไหนก็ได้ "

          ดังนั้นผลกระทบที่จะเกิดจากมาตรการแอลทีวีน่าจะส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ถึง 10% จากปัจจุบันที่มีมูลค่าตลาดประมาณ 4 แสนล้านบาท ในฐานะผู้ประกอบการคงทำอะไรไม่ได้ แต่สิ่งที่ทำได้การเพิ่มของแถมของ เช่น เฟอร์นิเจอร์ เข้าไปในราคาขายให้กับลูกค้า เต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่า ลูกค้าไหวที่ราคาเท่าไร ซึ่งน่าเห็นใจคนที่ต้องการขยับขยายบ้านที่จะโดนผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว ทำให้คนกู้สินเชื่อบ้านจะได้วงเงินน้อยลง