โค้งท้ายปีเสือบ้าน-คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน ทะลัก 7.2 หมื่นล้านบาท บิ๊กแบรนด์-รายกลางรายเล็ก พร้อมใจแข่งโปรโมชั่นระบายสต๊อก งัดสารพัดเงื่อนไข กระตุ้นลูกค้า แจกทองคำ ส่วนลดเงินสด 2-5 แสน อยู่ฟรี 24 เดือน เซ็กเมนต์ราคาเกิน 3 ล้านไม่รอมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองของรัฐ ควักกระเป๋าฟรีโอนให้ทุกหลัง เงื่อนไขต้องโอนภายใน 31 ธันวาคม 65 นี้

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ปกติถือเป็นช่วงไฮซีซั่น อย่างไรก็ตาม สถานการณ์โควิดที่ผ่านมาทำให้ตลาดชะลอตัวรุนแรง เพิ่งมีโอกาสฟี้นตัวในปี 2565 ในขณะที่ไตรมาส 4/65 มีปัจจัยกระทบจากรัฐทยอยลดบทบาทมาตรการกระตุ้นภายในสิ้นปีนี้ เช่น แบงก์ชาติประกาศยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV-loan to value มีผลให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก 100-110% จะเหลือ 80-90% หรือลูกค้าต้องมีเงินดาวน์แพงขึ้น 20-30% ในการซื้อบ้านหลังที่ 2

          บวกกับปัจจัยหน่วยสร้างเสร็จพร้อมโอนเพิ่มจำนวนมากขึ้นถึง 50% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 คิดเป็นมูลค่าสร้างเสร็จสะสมเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 7.2 หมื่นล้านบาท ทำให้เกิดข้อกังวลลูกค้าอาจจะไม่ยอมรับโอนถึงแม้มีการทำสัญญาซื้อขาย (แบ็กล็อก) และอยู่ระหว่างจ่ายเงินดาวน์ก็ตามดังนั้น ไตรมาส 4/65 จึงมีการแข่งขันดัมพ์โปรโมชั่นโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัดเจน เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อและโอนก่อนหมดมาตรการรัฐ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางรายเล็กมีการนำเสนอเงื่อนไขสู้กับบิ๊กแบรนด์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯอย่างดุเดือด

          บ้าน-คอนโดฯ 7.2 หมื่นล้าน

          ทั้งนี้ ผลการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) ในเครือ LPN จัดทำผลสำรวจ ณ ไตรมาส 3/65 พบว่า มีจำนวนที่อยู่อาศัย สร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯปริมณฑล จำนวน 24,018 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 72,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 56.1 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/64

          แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 12,282 หน่วย มูลค่าประมาณ 35,000 ล้านบาท อาคารชุดพักอาศัย 11,736 หน่วย มูลค่าประมาณ 37,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มขึ้นมากในไตรมาส 4/65 สาเหตุจากการสะสมของหน่วยที่ถูกชะลอการก่อสร้างในช่วงก่อนหน้า (ยุคโควิดปี 2563-2564) และการเร่งจดทะเบียนให้นำไปสู่การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 4/65

          โดยมีจำนวนสินค้าคงเหลือพร้อมขายสะสมอยู่ในตลาด ณ วันที่ 30 กันยายน 2565 รวมกันประมาณ 180,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 870,000 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย 80,000 หน่วย มูลค่ารวม 340,000 ล้านบาท บ้านแนวราบ 100,000 หน่วย มูลค่า 530,000 ล้านบาท คาดว่าใช้เวลาในการระบายสินค้า 34 เดือน

          ในขณะที่รายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่ามีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (approval rate) ในไตรมาส 3/65 อยู่ที่ 40.3% ดีขึ้นกว่าอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ 19.9% ในไตรมาส 3/64 สะท้อนให้เห็นว่าสถานะสินเชื่อกู้ไม่ผ่าน (reject rate) ลดลง จากระดับเกือบ 80% ในไตรมาส 3/64 ลดเหลือ 60% ในไตรมาส 3/65

          เร่งโอนหนีเกณฑ์ LTV กู้ยากขึ้น

          นายจรัญ เกษร ประธานเจ้าหน้าที่สายงานปฏิบัติการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ไตรมาส 4 (ตุลาคม-ธันวาคม) เป็นช่วงปิดยอดของปี โดยเฉพาะแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ในไตรมาส 4/65 มีการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมาก จึงต้องเร่งโอนมากกว่าช่วงปลายปีในยุคโควิด จุดเน้นอยู่ที่ยอดขายรอโอนหรือแบ็กล็อกที่ต้องเร่งโอนให้ทันมาตรการผ่อนปรน LTV ในส่วนของการซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป เพื่อให้สามารถใช้สิทธิขอสินเชื่อได้ 100-110% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มสินค้าตลาดกลาง-บน ราคา 10 ล้านบาทบวกลบ

          ในส่วนของธนาสิริมีแบ็กล็อกมูลค่ากว่า 400 ล้านบาท แบ่งโอนในปี 2565 จำนวน 300 ล้านบาท และโอนในปีหน้าอีก 100 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นสินค้าบ้านแฝดราคา 5-6 ล้านบาท ทำเลราชพฤกษ์ บางกรวย อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

          โดยรูปแบบโปรโมชั่นสินค้าบ้าน เนื่องจากฐานลูกค้าเป็นกลุ่มผู้ซื้อเรียลดีมานด์ มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง 99% แทบจะไม่มีการเก็งกำไร ดังนั้น พฤติกรรมการซื้อจึงพึ่งการขอสินเชื่อเป็นหลัก มีสถิติลูกค้าซื้อเงินสดเพียง 1-2% เท่านั้น มาตรการ LTV ที่กำลังจะหมดอายุการผ่อนปรนลง จึงมีผลกระทบพอสมควร คำนวณจากมุมผู้ซื้อ กรณีบ้านราคา 5 ล้านบาท เคยกู้ได้ 100-110% ภายในสิ้นปี 2565 หลังจากนั้นการขอสินเชื่อถูกบังคับให้เหลือเพียง 80-90% ซึ่งหมายถึงวงเงินที่หายไปถึง 5 แสนบาท จึงมีผลกระทบพอสมควร

          "การกู้ 100-110% ช่วยผู้กู้ได้เป็นอย่างมาก เพราะสินค้าที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องมีการต่อเติมตกแต่งเพิ่มเติม อาจซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ต่อเติมห้องเด็กอ่อน ห้องนอนผู้สูงวัย ฯลฯ หากวงเงินจากการขอสินเชื่อหายไปก็จะเป็นภาระกับผู้ซื้อโดยอัตโนมัติ ในขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจยังอยู่ในภาวะชะลอตัว และเทรนด์เศรษฐกิจปีหน้าก็ประเมินไม่ได้ คาดเดาลำบาก กำลังซื้ออาจทรงตัวหรือลดน้อยลง"

          ส่วนลด 1-9 แสนตามราคาบ้าน

          นายจรัญกล่าวต่อว่า ผลกระทบจากสถานการณ์โควิด ทำให้ภาพรวมการจัดแคมเปญโปรโมชั่นหันไปเน้นข้อเสนอที่จะช่วยผ่อนคลายภาระเจ้าของบ้านหลังการรับโอนและเข้าอยู่อาศัย โดยแข่งขันให้ของแถมที่จำเป็น อาทิ ฟรีแอร์ ค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าอุปกรณ์ตกแต่งต่อเติม เป็นต้น

          "ในภาพรวมของตลาด การจัดแคมเปญจะเป็นเรื่องของค่าใช้จ่าย free all ถ้าแลกกับการลดเงินสดที่เป็นโปรโมชั่นออนท็อป ส่วนใหญ่ลูกค้ามักเลือกเป็นส่วนลดเงินสด โดยเฉลี่ยราคาบ้าน 3-10 ล้านบาท มูลค่าส่วนลดจะอยู่ที่ 1 แสน-9 แสนบาท โดยแยกเป็นรายการต่าง ๆ เช่น ฟรีโอน-จดจำนอง ซึ่งมาตรการรัฐจำกัดเพดานไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่โครงการจะแข่งขันให้ฟรีโอนทุกราคาเพื่อเร่งลูกค้ายอมรับโอน"

          ยกตัวอย่าง โครงการธนาสิริ ป็อปปูลาร์ในส่วนสินค้าบ้านแฝดราคา 5-6 ล้านบาท ทำเลถนนราชพฤกษ์ซึ่งเป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดี เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายครอบครัวเริ่มต้น อายุ 35-40 ปี พักอาศัย 2 เจเนอเรชั่น มีพ่อแม่ลูก ส่วนใหญ่เป็นพนักงานบริษัท รายได้ 2 คนรวมกันก็พอสมควร สามารถกู้คนเดียวแล้วสินเชื่อผ่านการอนุมัติ โดยอีกคนใช้สินเชื่อซื้อรถสำหรับเดินทางไปทำงาน

          "การจัดแคมเปญมี 4 รายการหลัก ๆ คือ ส่วนลดเงินสดจากราคาบ้าน, ส่วนลดค่าธรรมเนียมหรือฟรีโอน-จดจำนอง, ฟรีค่าส่วนกลาง, แถมเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์จำเป็นในบ้าน ฉากกั้นห้อง แอร์ ชุดครัว ซึ่งบริษัทสั่งซื้อเป็นบิ๊กลอต จึงสามารถนำเสนอเป็นของแถมได้ในราคาที่ถูกกว่าเจ้าของบ้านไปหาซื้อเอง"

          ดัมพ์แคมเปญสนั่น Q4/65

          ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า สำรวจโปรโมชั่นบ้านและคอนโดฯ พบว่าทุกบริษัทมีเงื่อนไขลูกค้าต้องรับโอนภายใน 30 ธันวาคม 2565 อาทิ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ นำบ้านราคา 2-10 ล้านบาท แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือส่วนลดสูงสุด 5 แสนบาท, บมจ.ริชี่เพลซ 2002 นำโครงการบ้านและคอนโดฯ ราคา 1.79-18.5 ล้านบาท เสนอเงินดาวน์ 0 บาท กู้เต็ม 100%, บมจ.เสนา ดีเวลลอปเมนท์ ขนบ้านและคอนโดฯ ราคา 1.49-12 ล้านบาท ให้ลูกค้าลุ้นทองคำหนัก 165 บาท 100 รางวัล, บ.คัลเลอร์จัดโปรฯ บ้านอุ่น บางนา ราคา 1.99-4 ล้านบาท ให้ลุ้นทองคำ 4 บาท

          บมจ.สัมมากร จัดแคมเปญซื้อบ้านราคา 3.19-9 ล้านบาท ช่วยผ่อน 24 เดือน, ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน และฟรีค่าส่วนกลาง 2 ปี, บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯ ราคา 2.89-3.89 ล้านบาท ฟรีโอนและจดจำนอง กู้ได้ 100%, บมจ.เจ้าพระยามหานคร นำบ้านและคอนโดฯ ราคา 1.99-3.99 ล้านบาท ฟรีโอน-จดจำนอง ฟรีเฟอร์นิเจอร์และทองคำ 1 บาท, บมจ.ศุภาลัย นำบ้านและคอนโดฯ ราคา 3-7.5 ล้านบาท ให้บัตรทองคำ 3 แสนบาท หรือฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน, บมจ.เอเวอร์แลนด์ จัดแคมเปญคอนโดฯ ราคาเดียว-One Price ราคา 5.9 ล้านบาท ลดราคาจาก 5.99 ล้าน เหลือ 4.99 ล้านบาท ฟรีแอร์+เฟอร์นิเจอร์+ค่าส่วนกลาง 1 ปี