บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          จับสัญญาณธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 แนวโน้มหืดขึ้นคอ! จากปัจจัยลบ ทั้งเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น ยังรุมเร้า ฉุดกำลังซื้อ ลูกค้า ทั้งยังต้องเผชิญมาตรการผ่อนคลายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือแอลทีวี (Loan to Value : LTV)  และสถาบันการเงิน ที่คุมเกมเข้มสกัดดีมานด์ต้องการซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม ถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง ขณะที่ มาตรการรัฐเหมือนเดิม! โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% ในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท  ส่วนลดภาษีในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี พ.ศ.2566 ซึ่งไม่มีผลต่อตลาด

          อธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาฯ ปีหน้าไม่สดใสนัก เนื่องจากยังไม่แน่ใจว่ากำลังซื้อจากต่างประเทศจะเกิดขึ้นหรือเปล่า เพราะปัจจุบันโควิดเริ่มระบาดในจีนอีกระลอก หากคนจีนซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลัก "ไม่มา" จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและอสังหาฯ ไทย ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น มิหนำซ้ำ การขอสินเชื่อยากขึ้น แถมยังมีมาตรการแอลทีวีเข้ามาบั่นทอน สภาพเศรษฐกิจโดยรวมไม่ดีขึ้นส่งผลให้รายได้ของคนที่จะ มาซื้อบ้านไม่ได้ดีขึ้น คาดปีหน้าตลาดอสังหาฯ โต 1-2%

          จากมาตรการที่คณะรัฐมนตรี(ครม.) เห็นชอบมาตรการเพื่อมอบเป็นของขวัญ ปีใหม่นั้น ยังดีกว่าไม่ให้ หลังจากได้ขอไปคือ ขยายเพดานราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่ให้เหมือนเดิม!  แต่ในความเป็นจริงถ้าจะกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ การขขยายวงเงินราคาจะช่วยได้มาก เพราะตลาด 3 ล้านบาทแคบลงของที่จะไปใช้สิทธิตรงนี้ น้อย เพราะราคาค่าก่อสร้างแพงขึ้นจาก ค่าเงินเฟ้อ 10% ทำให้ราคาอสังหาฯขยับสูงขึ้น ทำให้คนกลุ่มนี้กู้ไม่ผ่าน หากขยาย 5 ล้านบาทจะทำให้ตลาดกว้างขึ้น
          "การที่รัฐต่ออายุมาตรการดีกว่าไม่มี เพราะช่วยแบ่งเบาปัญหาไปได้บ้าง แต่ถามว่าจะช่วยได้มากน้อยแค่ไหน จากการที่มาตรการแอลทีวีกลับมาใช้ทำให้กู้ ยากขึ้นและคนที่ซื้อบ้านหลังที่สอง ที่สามต้องจ่าย วงเงินตามเงินดาวน์มากขึ้น ไม่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ดอกเบี้ยขาขึ้นไปบั่นทอนกำลังซื้อของลูกค้า สินเชื่อก็ขอยาก ปัจจัยลบมีเยอะ แต่ปัจจัยบวกมีน้อย การต่ออายุมาตรการถือเป็นปัจจัยบวก แต่ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง คาดว่าไม่สามารถคานกับปัจจัยลบได้"

          ส่วนลดภาษีให้ในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี พ.ศ.2566 นั้นน้อยไปจากที่ขอให้ลดเป็น ขั้นบันไดเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมขนาดกลางและเล็ก

          วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  กล่าวว่า แนวโน้มกำลังซื้ออสังหาฯ ไม่ดี เพราะมีแต่ปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อกำลังซื้อ หลักๆ มาจากสงครามรัสเซีย ยูเครนยืดเยื้อส่งผลกระทบต่อต้นทุนพลังงาน ราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนวัสดุ ค่าแรงงาน รวมถึงผลกระทบจากโควิด เป็นเรื่องที่กังวล แถมยังมีมาตรการแอลทีวี เข้ามาเป็นอุปสรรต่อคนที่ซื้อบ้าน ไม่นับรวมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการเข้มงวดในการปล่อยกู้ของธนาคาร

          "ปัจจัยลบมีครบ! กดดันกำลังซื้อ แต่ปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อมีแค่ลดการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ทำให้แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปีหน้าเหนื่อย"

          ทางด้าน อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า สถานการณ์กำลังซื้อคนไทยระดับกลางล่างไม่ดี เป็นผลมาจากปัญหาหนี้สินครัวเรือนทำให้ขายได้น้อยลงและการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้นทำให้การขออนุมัติสินเชื่อผ่านน้อยลง ยอดขายไม่น่าจะดีมากนักอยู่ในระดับทรงตัว จาก โควิด-19 ช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเริ่มส่งผลกระทบ จากการกู้เงินในอนาคตมาใช้ล่วงหน้า

          "เงินในกระเป๋าคนน้อยลง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวสะสม อยู่ในภาวะทรงตัวและลดลง ไม่คิดว่าจะดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้"

          อาภา ระบุว่า ปีหน้ายังมองไม่เห็นปัจจัยบวก สิ่งที่กังวลมีทั้งเงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ทำให้คนมีเงินรายได้ลดลง ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านน้อยลง ดอกเบี้ยไม่หยุดทำให้ความสามารถในการผ่อนน้อยลง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างปีนี้เพิ่มขึ้น 10% ฉะนั้นปีหน้า ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 5-10% ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

          "ปีหน้าคนที่จะซื้อบ้านต้องเจอปัญหาจาก 2 เกณฑ์คือเกณฑ์แอลทีวี ของธนาคาร แห่งประเทศไทย(ธปท.) และเกณฑ์ของ ธนาคาร ที่ตั้งการ์ดสูง ถ้าไม่ใช่ลูกค้าเกรดเอ เป็นเกรดบี เกรดซี จะถูกตัดทอนเปอร์เซ็นต์ของการกู้ลง บวกกับดอกเบี้ยขึ้นทำให้ภาระการผ่อนส่งต่องวดต่อเดือนสูงขึ้น เช่นเดิม 1 ล้านบาท ผ่อน 5,000-6,000 บาท แต่ปัจจุบันต้องผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 6,000-7,000 บาท ขณะที่รายได้สุทธิหักค่าใช้จ่ายแล้วไม่ได้ สูงขึ้น"

          แนวโน้มอสังหาฯปีหน้าไม่สดใสนักเนื่องจากยังไม่แน่ใจว่ากำลังซื้อจากต่างประเทศจะเกิดขึ้นหรือเปล่า  อธิป พีชานนท์

          ปัจจัยลบมีครบ กดดันกำลังซื้อ แต่ปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อมีแค่ลดการต่ออายุค่าธรรมเนียมจำนอง วสันต์ เคียงศิริ