ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) วิเคราะห์ว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทิศทางเครื่องชี้สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัย ในปี 2566 REIC คาดการณ์ว่า ด้านอุปทานจะมีสภาวะทรงตัวถึงชะลอเล็กน้อย เนื่องจากได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.3 ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย มีจำนวนประมาณ 300,228 หน่วย ลดลงร้อยละ 8.4 ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบ มีจำนวนประมาณ 246,504 หน่วย และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด มีจำนวนประมาณ 53,724 หน่วย

          ด้านที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 98,132 หน่วย ลดลงร้อยละ 2.1 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร จะมีจำนวนประมาณ 58,046 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.4 โครงการอาคารชุดจะมีจำนวนประมาณ 40,086 หน่วย ลดลงร้อยละ 22.4 ขณะที่ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2566 คาดการณ์ว่าจะปรับตัวลดลง ซึ่งจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 352,761 หน่วย ลดลงร้อยละ 10.2 จะมีมูลค่าประมาณ 1,016,838 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 4.5

          ภาวะการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยในปี 2565 เป็นการฟื้นด้านอุปทานเป็นหลัก เนื่องจาก ปี 2563-2564 หน่วยเปิดขายใหม่เกิดขึ้นน้อย หน่วยที่เหลือขายในตลาดก็ลดลง และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ดังจะเห็นได้ว่า ในช่วงไตรมาส 1 และ 2 ปีของ 2565 ที่มีการเปิดตัวใหม่สูงมากเพราะมีการเปิดตัวคอนโดราคาถูกในช่วงนั้นจำนวนมาก และสามารถมียอดขายที่ดี ในเวลาเดียวกันตลาดบ้านจัดสรรที่เป็นที่ต้องการของตลาด ก็มีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง ตลาดในช่วงนั้นมีความคึกคัก และมีปัจจัยบวกจากดอกเบี้ยต่ำ กู้ได้มาก (ผ่อนปรน LTV) ราคาไม่ขึ้น เศรษฐกิจเริ่มดี ขณะที่การฟื้นตัวฝั่งอุปสงค์ ในปี 2565 อาจจะยังไม่แข็งแรงนัก แต่อุปสงค์มีการขยายตัวได้จากแรงกดดันที่เกิดจากการที่จะสิ้นสุดการผ่อนปรน LTV ทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มเข้าสู่ขาขึ้น และค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลงเหลือร้อยละ 1% จากปี 2565 ที่ลดลงเหลือเพียงร้อยละ 0.01 เท่านั้น

          นอกจากนี้ การเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2565 เป็นการดึงจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตมา ซึ่งอาจส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน Q1-Q2/2566 ชะลอตัวลงได้ ดังนั้น จึงอาจทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีโอกาสลดลงจากปี 2565 ถึงร้อยละ 10.2 และ 4.5 ตามลำดับ

          ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในปีนี้ คือราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวขึ้น และไม่มีการผ่อนปรน LTV แต่รายได้ของประชาชนยังปรับตัวดีขึ้นไม่แข็งแรง จะทำให้ความสามารถการซื้อและการกู้ลดลง และจะกระทบต่อยอดขาย และยอดโอนกรรสิทธิ์ อีกทั้ง เศรษฐกิจไทยที่ยังต้องติดตามต่อว่าจะฟื้นตัวได้เต็มที่หรือไม่ เพราะขณะนี้มีการพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก ซึ่งถ้าปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ขยายตัว ก็จะทำให้เกิดเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก ส่งผลต่อการท่องเที่ยวและการส่งออกของไทยได้ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจในตอนนี้

          โดยในปี 2566 REIC คาดการณ์ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีจำนวนประมาณ 98,132 หน่วย แม้ภาพรวมลดลงร้อยละ 2.1 แต่เจาะลึกโครงการบ้านจัดสรรยังขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.4 จำนวนประมาณ 58,046 หน่วย ขณะโครงการอาคารชุดจะมีจำนวนประมาณ 40,086 หน่วย ลดลงร้อยละ 22.4 ภายใต้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยปีนี้ ที่ประเมินว่าจะปรับตัวลดลง