3 สมาคมอสังหาฯ ชี้ ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 66 เผชิญปัจจัยลบมากกว่าบวก หวั่นจีดีพี ไม่โตตามคาด -หนี้ครัวเรือนฉุดกำลังซื้อ แนวราบส่อชะลอตัว ขณะคอนโดฯแรงหนุนคนเมือง-ต่างชาติ อาจดันโต 30% ฝากรัฐบาลเพิ่มจ้างงาน ปลุกรายได้

          อสังหาริมทรัพย์ไทย อุตสาหกรรมหลักของเศรษฐกิจไทยหลังโควิด-19 ถูกมองว่าเต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายรอบด้าน ขณะทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2566 นั้น  นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เสวนาในหัวข้อ "โอกาสและความท้าทายอสังหาฯ 2023" ในงานสัมมนาProperty Focus:Big Change to Future โอกาสและความท้าทาย จัดโดย "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า  ปีนี้ ยังไม่น่าเห็นภาพการฟื้นตัวอย่างชัดเจน เพราะการเปลี่ยนผ่าน คงใช้เวลานาน 2-3 ปีโดยปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวกำหนดอนาคตของตลาด คือการกลับมา ของกำลังซื้อ ผู้บริโภค เทียบช่วงที่ไทยมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) โต 13% ขณะนั้น พบยอดขายที่อยู่โดยเฉพาะในเขตอุตสาหกรรมเติบโตมาก หรือ แม้แต่หลังวิกฤติต้มยำกุ้ง ตลาดก็ยังสามารถฟื้นกลับมาได้ จากการจ้างงาน รายได้ครัวเรือนที่ปรับดีขึ้น รวมถึงการขยายของภาคสินเชื่อในระบบ

          ฉะนั้นปีนี้อสังหาฯจะฟื้นหรือไม่ คงขึ้นอยู่กับรายได้ต่อหัวคนไทย และ ในระบบการเงิน ยังมีช่องว่างในการปล่อยสินเชื่อมากน้อยแค่ไหน เพราะขณะนี้ สิ่งที่รัฐบาลเชื่อ ว่ามีมาตรการสนับสนุนที่อยู่อาศัย เพียงการต่ออายุมาตรการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนองในบ้านกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีส่วนช่วยแค่เล็กน้อย และคงมีผลในระยะสั้นๆ เท่านั้น

          "ถ้ารัฐอยากปลุกอสังหาฯ ต้องสร้างแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจ แม้ปีนี้เป้าจีดีพี 3-4% แต่กำลังซื้อยังฟื้นไม่เท่าเทียมกัน ทิศทางอสังหาฯ อยู่ในรูปแบบ K-Shape Recovery ไร้สมดุล น่าเป็นห่วงมาก ยังไม่นับรวมปัญหา หนี้เสีย ที่มีทิศทางขยายตัว"

          แนวราบส่อชะลอตัว

          ขณะ นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่มีภาพเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงโควิดนั้น ปีนี้อาจไม่เกิดขึ้น เพราะแม้แนวโน้มจีดีพีไทยจะขยับจาก 2.6% มาสู่เป้าหมาย 3-4% ในปีนี้ แต่อยู่ภายใต้ความไม่แน่นอน หลังจาก การส่งออกส่งสัญญาณชะลอตัวลง จากเศรษฐกิจโลกเติบโตต่ำ 2.7% เท่านั้น ซึ่งมาจากผลกระทบเรื่องสงคราม และเงินเฟ้อทั่วโลกที่ยังสูงมาก ส่วนอสังหาฯ เผชิญปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก เช่น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย คาดปีนี้ไม่น่าจะต่ำกว่า 2% ต้นทุนการก่อสร้าง ราคาที่ดินสูง ราคาวัสดุก่อสร้าง แม้ราคาเหล็กชะลอลง แต่คอนกรีตเสาเข็ม กระเบื้องหลังคา ยังขยับสูง อีกทั้งปัจจัยลบใหญ่ คือ การปฏิเสธสินเชื่อโดยภาคธนาคาร (รีเจ็กต์) ภาพรวมสูง 30% จากปัญหาหนี้ครัวเรือน

          ขณะการเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะหมวดที่ดินว่างเปล่ารกร้าง กลายเป็นต้นทุนที่ไม่ควรเกิดขึ้น ภายใต้สภาวะเช่นนี้ อยากเสนอให้รัฐบาลลดหย่อนแบบขั้นบันไดไปอีกอย่างน้อย 1-2 ปี เพื่อรอให้เศรษฐกิจฟื้น เพราะ มีความเห็นเช่นเดียวกันว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียม ณ วันโอนฯ มีส่วนกระตุ้นตลาดไม่มาก คาดตลาดแนวราบปีนี้อาจทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย ทั้งนี้ เทียบข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินปีนี้แนวราบ ดีมานด์ติดลบ 7% ส่วนการปล่อยสินเชื่อใหม่ ลบ 6.8%

          "ภาคท่องเที่ยวดีขึ้น แต่ยังไม่ส่งผลอสังหาฯ เป็นเพียงเซนติเมนต์ เพิ่มความมั่นใจผู้บริโภค ขณะปัญหาใหญ่ที่ต้องคิด คือ แนวโน้มประชากรไทยลดลง ขนาดครอบครัวเล็กในอนาคตจะฉุดดีมานด์ที่อยู่อาศัยแน่นอน

          คาดคอนโดฯ พีคโต 30%

          อย่างไรก็ดีในฟากตลาดคอนโดมิเนียม ความเชื่อมั่นต่างออกไปในมุมบวก โดย นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย คาดว่า ตลาดคอนโดฯ ปีนี้น่าจะกลับมา เพราะ วิถีคนเมืองกลับมาเป็นปกติ มีปัญหารถติดทุกบริษัทฟื้นนโยบายการทำงานในออฟฟิศ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองเพิ่มขึ้น สะท้อนจาก อัตราเช่าคอนโดฯ กลับมาแล้ว 70% ทำให้แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่มีมากขึ้น คาดซัพพลายจะโตขึ้น 20% จากปีก่อน เช่นเดียว กับแนวโน้มอัตราการขาย จะฟื้นตัวตามการเปิดตัวใหม่ จากที่เคยติดลบไปมากช่วงโควิด จึงประเมินว่าภาพรวมตลาดคอนโดฯปีนี้ จะขยายตัวอย่างต่ำ 30% ใกล้กับช่วงปี 2562 โดยเฉพาะกลุ่มซิตี้คอนโด และ การซื้อจากต่างชาติ

          ทั้งนี้ ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ ยังเรียกร้องให้รัฐบาลเร่งหารือ และออกบทสรุป เกี่ยวกับนโยบายการดึงดูดชาวต่างชาติ ให้เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย เพื่อช่วยสนับสนุนเม็ดเงินรายได้ลงสู่ระดับท้องถิ่น