"ชัชชาติ" แนะเร่งปรับผังเมือง ทบทวนข้อจำกัด สร้างโอกาสใหม่ วางโรดแมปชัดเอื้อพัฒนาภาคอสังหาฯ ส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน หนุนเมืองขยายตัวอย่างมีคุณภาพ"ททท.-เอกชน "ย้ำอสังหาฯ ไทยโดดเด่นต่อยอดดึงกลุ่มนักลงทุน นักท่องเที่ยวต่างชาติอยู่ยาวทั้งดิจิทัลนอแมด-กลุ่มสุขภาพ เวลเนส ชี้เทรนด์ ภูเก็ตคึกคักโรงแรมหรูแห่ปักหมุด

          ภาคอสังหาริมทรัพย์และท่องเที่ยวของประเทศไทยเครื่องยนต์หลักเศรษฐกิจไทย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประมาณการ ว่ากิจกรรมทางเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ มีสัดส่วน 9.7% ของจีดีพีประเทศ ขณะที่ภาคการท่องเที่ยว ทางกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ระบุว่าในยุคทองเมื่อปี 2562 ก่อนวิกฤติ โควิด-19 สร้างรายได้รวม 3 ล้านล้านบาท เกือบ 18% ของจีดีพี

          เมื่อสถานการณ์โควิดคลี่คลาย กำลังซื้อจากตลาดต่างชาติเริ่มกลับมา ทั้งภาคอสังหาฯ และท่องเที่ยวไทยใส่เกียร์เดินหน้าอีกครั้ง พร้อมปรับปรุงกฎเกณฑ์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครั้งใหญ่เพื่อช่วงชิง เม็ดเงินชาวต่างชาติ

          วานนี้ (15 มี.ค.) สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ร่วมกันจัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2566 "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2023" โดยมีวิทยากรจากภาครัฐและเอกชนร่วมฉายภาพแนวทาง สนับสนุนธุรกิจอสังหาฯและท่องเที่ยว ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยฟื้นตัว

          นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวปาฐกถาพิเศษ "ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร" ว่า ผังเมืองในอนาคตต้องมีการปรับปรุง พร้อมอัปเดตผังเมืองที่ล้าสมัยและกำหนดทิศทาง ให้ชัดเจน เพราะที่ผ่านมาผังเมืองไม่ได้บอกว่า ควรจะสร้างอะไร แต่กำหนดว่าสร้างได้สูงสุดเท่าไร ทำให้ผังเมืองเป็นตัวกำหนดราคาที่ดิน มากกว่ากำหนดทิศทางของเมือง

          "ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ พยายามสร้างตึกเต็มความสูงที่กำหนด เพื่อสร้างกำไรสูงสุดตามที่ผังเมืองอนุญาต และถ้าทุกคนสร้างอสังหาฯ แบบเต็มแม็กซิมัม กรุงเทพฯ จะรองรับประชากรได้ถึง 40 ล้านคน"

          ทั้งนี้ เมืองคือตลาดแรงงาน ธุรกิจอสังหาฯ ต้องไปด้วยกันและเป็นเนื้อเดียวกันกับเมือง เทรนด์โลกคือธุรกิจอสังหาฯ ยังเติบโตต่อเนื่อง เพราะคนเข้ามาอยู่หนาแน่นในตัวเมืองมากขึ้น มีความ Urbanization มากขึ้น แต่จากการขยายตัวของเมืองในขณะนี้ อาจไม่ได้ พิจารณาแรงงานที่เป็นตัวขับเคลื่อนเมือง

          รวมถึงปัญหาความไม่สอดคล้องกันระหว่างสีข้อกำหนดการใช้พื้นที่ กับลักษณะการดำเนินชีวิตและธุรกิจของประชาชน เช่น หากนำผังเมืองของกรุงเทพมหานคร (กทม.) กับ จังหวัดสมุทรปราการมาต่อกัน จะเห็นความไม่ต่อเนื่อง บางทีคนซื้อบ้านไม่รู้ว่าที่ดินฝั่งตรงข้ามในสมุทรปราการ คือที่ดินเชิงพาณิชย์ ถือเป็นความขัดแย้ง (Conflict) ของผังเมืองกับที่อยู่อาศัย

          นอกจากนี้ยังมีปัญหาการบังคับใช้กฎหมาย และขั้นตอนการขออนุญาต รวมถึงปัญหาข้อจำกัดในการปรับปรุงอาคารเก่า เนื่องจากข้อกำหนดการก่อสร้าง เช่น ที่จอดรถ ลิฟต์ ระยะเว้น และระยะร่น

          วางผังเมืองต้องเข้าใจ "เมือง-ธุรกิจ" นายชัชชาติ กล่าวต่อว่า แนวทางการแก้ไขปัญหาผังเมืองนั้นต้องมีความเข้าใจเมือง และเข้าใจภาคธุรกิจ จำเป็นต้องมีทั้ง Urban Planner และ Urban Economist มาถกกัน สร้างความเข้าใจร่วมกันทั้งในมิติดีมานด์และซัพพลายของตลาด โดยคณะกรรมการผังเมือง ต้องหารือกับผู้ประกอบการและ ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ช่วยกันออกแบบ หลักเกณฑ์ในการพัฒนาเมืองที่ สอดคล้องกับความต้องการ ควบคู่ กับการเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน พร้อมทั้งกำหนดลำดับความสำคัญ ให้สอดรับกับวิสัยทัศน์ในการ พัฒนาพื้นที่ร่วมกัน โดยศึกษาความเป็นไปได้ในการสร้างกลไกการ กำหนดทิศทางการพัฒนาของพื้นที่จากระดับเมือง

          "ในอนาคตการใช้ผังเมืองเฉพาะในการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เต็มศักยภาพ น่าจะมีผลมากขึ้น"

          อีกแนวทางแก้ปัญหาคือการศึกษาความเป็นไปได้ในการโอนย้ายข้อบังคับการก่อสร้างกันภายในพื้นที่ เช่น สวน และที่จอดรถ เพื่อให้การใช้พื้นที่มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้พื้นที่ผ่านการจัดรูปที่ดิน ทำให้คนได้ประโยชน์ร่วมกัน พร้อมทบทวนข้อจำกัดในการก่อสร้างของอาคารประเภทต่างๆ ในผังสี ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เพราะผังเมืองเป็นเรื่องที่มีการทำต่อเนื่องกันมาหลายปี

          "ต้องไปทบทวน FAR Bonus หรือมาตรการส่งเสริมและพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดิน ด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่สามารถจูงใจและมีความคุ้มค่าสำหรับเอกชนและเมือง และสร้างประโยชน์แก่ประชาชนได้ เพราะ 16 ปีหลังจากประกาศใช้ FAR Bonus พบว่ามีผู้ใช้สิทธิ 284 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่ ขอเฉพาะพื้นที่รับน้ำเพื่อการป้องกันและแก้ไขน้ำท่วม"

          อสังหาฯไทย ไฮไลต์เด่นดึงทัวริสต์ นางน้ำฝน บุณยะวัฒน์ รองผู้ว่าการด้านนโยบายและแผน การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) กล่าวว่า ภาคอสังหาฯ เป็นหนึ่งในแม่เหล็กดึงดูดการเดินทาง เข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ มาเจอแหล่งชอปปิงในไทยแล้วรู้สึกตื่นตาตื่นใจ ชื่นชมการพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างตึกสูง คอนโดมิเนียม และคาเฟ่ในไทย

          โดยโครงการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติ ชื่นชอบและพูดถึงกันมากคือ อาคารมหานคร, โครงการในป่าย่านพระโขนง, Commons ทองหล่อ, สินธร วิลเลจ, โรงแรม เดอะ มัสแตง บลู และโครงการล้ง 1919 สะท้อนการพัฒนาตึกระฟ้าหรืออสังหาฯ ต้องคำนึงถึงการดึงเสน่ห์ออกมาด้วย

          "โอกาสของอสังหาฯในไทย สิ่งที่ นักท่องเที่ยวต่างชาติอยากเห็นคือ คาแรกเตอร์เฉพาะของสถาปัตยกรรม ทำให้เกิดการเดินชมเมือง ทั้งเมืองเก่าและเมืองใหม่ ต้องมีสตอรี่น่าสนใจ อย่าง ย่านเมืองเก่าภูเก็ต ประสบความสำเร็จ อย่างมาก เพราะมีเสน่ห์โดดเด่นทั้งตัวอาคารและอาหาร"

          เจาะกลุ่มดิจิทัลนอแมด-สุขภาพพร้อมอยู่ยาว ในโลกออนไลน์ นอกจากคอนเทนต์ยอดนิยมเกี่ยวกับความคุ้มค่าของสตรีทฟู้ด และสินค้าในร้านสะดวกซื้อแล้ว หนึ่งในคอนเทนต์ที่ได้รับความนิยมคือการรีวิวคอนโดโดยชาวต่างชาติ เป็นโอกาสของธุรกิจอสังหาฯ ในการดึงชาวต่างชาติที่มีศักยภาพการใช้จ่ายและอยู่นาน โดยเฉพาะกลุ่มดิจิทัลนอแมด และกลุ่มท่องเที่ยวเชิงการแพทย์และสุขภาพ

          ส่วนตลาดท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ (Wellness Tourism) เป็นอีกเทรนด์ที่มาแรง โดยประเทศไทยจัดอยู่อันดับที่ 15 ของโลกสำหรับจุดหมายปลายทางที่ นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาใช้จ่ายเกี่ยวกับการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ซึ่งใช้จ่ายสูงกว่า ค่าเฉลี่ยของนักท่องเที่ยวทั่วไป 35% ขณะที่ นักท่องเที่ยวชาวไทยกลุ่มนี้จะใช้จ่ายเงินสูงกว่านักท่องเที่ยวทั่วไป 177%

          โรงแรมเปิดใหม่"ภูเก็ต"ร้อนแรง นายบุญ ยงสกุล ประธานกรรมการ บริษัท โบ๊ทพัฒนา จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ จ.ภูเก็ต ได้รับประโยชน์อย่างมากจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติยุคหลังโควิด เห็น การเกิดขึ้นของโรงแรมใหม่ในเซ็กเมนต์ต่างๆ ทั้งโรงแรมระดับลักชัวรี เช่น เดอะ ริตซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต (รีแบรนด์จาก เวสทิน) รวมถึงเทรนด์การเปิดโรงแรมระดับซูเปอร์ลักชัวรี เริ่มไปอยู่ตามเกาะมากขึ้น เช่น โรงแรมอนันตรา เกาะยาวใหญ่ รีสอร์ต เหมือนโรงแรมตามเกาะในประเทศกรีซ ที่มีลูกค้าพร้อมเข้าพัก

          ขณะเดียวกันโรงแรมขนาดใหญ่ เช่น โรงแรมโฮม่า ภูเก็ต ทาวน์ ขนาดกว่า 500 ห้องพัก มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 95-97% จากการขายห้องพักแบบรายเดือนทั้งหมด สะท้อนว่าโรงแรมที่พักในภูเก็ตมีช่วงราคาค่อนข้าง กว้าง และถ้าโฟกัสตลาดอย่างถูกต้อง ก็มีลูกค้ามาใช้บริการต่อเนื่อง

          โอนฯคอนโด 'ต่างชาติ' ปี65เฉียด 6 หมื่นล้าน

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ภาคอสังหาฯ และภาคท่องเที่ยวต่างสัมพันธ์กัน มีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เมื่อนักท่องเที่ยวต่างชาติมาไทยแล้วประทับใจ อาจยกระดับเป็นการลงทุนในสเต็ปต่อไป สนใจตั้งรกรากทางธุรกิจ มองหาการลงทุน ในอสังหาฯ รวมถึงการเลือกไทยเป็นบ้านหลังที่ 2

          "หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด คนต่างชาติ ปี 2565 มีจำนวน 11,561 หน่วย เพิ่มขึ้น 41% เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มี 8,199 หน่วย ส่วนสถานการณ์มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด คนต่างชาติ ของปี 2565 มี 59,261 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.2% เทียบช่วงเวลาเดียวกัน ของปีก่อน มี 39,727 ล้านบาท"