อสังหาริมทรัพย์

          หลังสถานการณ์แพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 คลี่คลายลง ภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเริ่มปรับตัวดีขึ้นตามลำดับ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งสัญญาณว่าจะฟื้นตัวในช่วงต้นปี 65 ก็ทยอยฟื้นชัดเจนมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง โดยในช่วงไตรมาสที่ 4/65 ความชัดเจนของการฟื้นตัวในตลาดอสังหาฯ มีความชัดเจนมาก โดยตลาดรวมอสังหาฯมีความคึกคักมากขึ้น ทั้งฝั่งของการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ และยอดขายที่ปรับตัวดีขึ้น

          โดยเฉพาะหลังจากที่รัฐบาลผ่อนคลายความเข้มงวดในการควบคุมการแพร่ระบาดโควิด-19 และเริ่มเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมกลับมากระเตื้องขึ้นอีกครั้ง แม้จะยังเทียบกับบ้านแนวราบไม่ได้ แต่ที่น่าสังเกตคือในฝั่งของตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็น ได้ชัด โดยตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาตินั้น ปรับตัวสูงขึ้นหลังจากจีนเปิดประเทศ และเปิดให้ประชาชนเดินทางท่องเที่ยวต่างประเทศได้

          สังเกตได้จากตลาดอสังหาฯภาคเหนือและภาคใต้ที่ปรับตัวดีขึ้นทันตาเห็นเมื่อรัฐบาลประกาศเปิดประเทศ โดยในภาคเหนือ การฟื้นตัวของอสังหาฯดีขึ้นทั้งฝั่งดีมานด์ และยอดขาย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือคอนโดฯ เนื่องจากผู้ประกอบการ อสังหาฯต่างๆ ได้รับการยืนยันจากบริษัทตัวแทนขายต่างประเทศเป็นเสียงเดียวว่า คอนโดฯ และที่อยู่อาศัยเชียงใหม่ในตลาด ต่างชาติขยายตัวสูงมาก ทั้งดีมานด์จากกลุ่มประเทศยุโรป และเอเชียโดยจีนประกาศเปิดประเทศ

          ขณะที่ ในภูเก็ต พบว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์สะสม นับรวมอาคารชุดมือสอง สูงเกินกว่ายอดขอจดทะเบียนสะสมซึ่งมีอยู่ยอดจดทะเบียนอาคารชุดสะสมตั้งแต่ภูเก็ตเริ่มมีคอนโดฯจนถึง ปัจจุบัน 28,000 ยูนิต ทำให้ภาพตลาดคอนโดภูเก็ต ขณะนี้เสมือนว่าคอนโดฯที่มีอยู่ในตลาดขายหมดแล้ว แม้ว่าสาเหตุจริงๆ ที่ยอดโอนสะสมมีมากกว่ายอดจดทะเบียนสะสมเกิดจากการยอดขาย คอนโดฯสะสมในตลาดจีนที่มีกว่า 4,000-5,000 ยูนิตในปัจจุบัน บางส่วนยังไม่ได้จดทะเบียน เนื่องจากมีชะลอการก่อสร้างออกไป ทำให้ยังไม่มีการยื่นจดทะเบียน

          อย่างไรก็ตาม โครงการที่มีการชะลอก่อสร้างออกไปนั้น ขณะนี้เริ่มกลับมาสร้างต่อตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3/65 ซึ่งต้องใช้เวลาก่อสร้างระยะหนึ่ง แต่คาดว่าสิ้นไตรมาส 1/66 นี้จะเริ่มกลับเข้ามาจดทะเบียนเพิ่ม ซึ่งจะทำให้โครงการที่รอลูกค้าจีนกลับมารับโอนจะเริ่มก่อสร้างเสร็จ ซึ่งตรงกับช่วงที่ชาวจีนเดินทางเข้ามาในช่วง เม.ย.-พ.ค. นี้พอดี

          ปัจจัยดังกล่าวทำให้สถานการณ์การโอนห้องชุดในไตรมาสที่ 4/65 ดีขึ้นอย่างชัดเจน โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 4/65 ว่า มียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 82.3% เมื่อเทียบกับ Q4/64 และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนเพิ่มขึ้น 12.8% โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมา 5 ไตรมาสแล้ว นับตั้งแต่ไตรมาส 4/64

          ทั้งนี้ ปัจจัยบวกจากการที่รัฐบาลผ่อนคลายมาตรการ COVID-19 ในนโยบายการเปิดรับนักท่องเที่ยวตั้งแต่ปี 64 และมีการเปิดประเทศอย่างเต็ม รูปแบบในช่วงกลางปี 65 ส่งผลเชิงบวกต่อทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติที่ได้กลับมารับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ทำสัญญาซื้อขายจาก ผู้ประกอบการในช่วงก่อนหน้า รวมถึงชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดที่สร้างเสร็จและเหลือขาย ซึ่งส่งผลให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไตรมาส 4/65 มีการขยายตัวขึ้นอย่างมากทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลฯ กล่าวว่า สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติใน Q4/65 โดยพบว่ามีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติทั่วประเทศกว่า 3,780 หน่วย เพิ่มขึ้น 82.3%  จากQ4/64 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในเชิงจำนวนหน่วยนับตั้งแต่ไตรมาส 2/65 และเป็นจำนวนหน่วยที่สูงสุดในรอบ 16 ไตรมาส นับจากไตรมาส 1/62 และยังมีจำนวนหน่วยที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในช่วง 2 ปี ที่เกิด COVID-19  (ปี 63-64) 80.7% ซึ่งมีจำนวน 2,092 หน่วยต่อไตรมาส

          สำหรับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 19,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 95.8% จากไตรมาส 4/64 ซึ่งเป็นมูลค่าที่สูงต่อเนื่องจากไตรมาส 3/65 และเป็นมูลค่าที่สูงสุดในรอบ 20 ไตรมาส นับจากไตรมาส 1/61 และยังเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯ ในช่วง 2 ปี ที่มีการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่มีมูลค่าไตรมาสละ 9,979 ล้านบาท

          ส่วนพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมีจำนวน 170,942 ตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้น85.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนพื้นที่สูงสุดในรอบ 20 ไตรมาส นับจากไตรมาส 1/61 และยังเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ฯในช่วง 2 ปี ซึ่งมีพื้นที่ 90,316 ตารางเมตรต่อไตรมาส

          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมในปี65 พบว่ามีจำนวน 11,561 หน่วย เพิ่มขึ้น 41.0% รวมเป็นมูลค่า 59,261 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.2% โดยมีพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์รวม 530,430 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 49.3% สะท้อนให้เห็นว่าสถานการณ์การโอนห้องชุดคนต่างชาติในปี 65 แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯต่างชาติฟื้นตัวแล้ว และการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงก่อนหน้าได้มีการรับโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีแรงซื้อใหม่จากชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้ซื้อชาวจีนเพิ่มขึ้นด้วย

          สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ

          ในไตรมาส 4/65 มีสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ 11.5% เพิ่มขึ้นจากกว่าช่วงเดียวกันของปี 64  ซึ่งมีสัดส่วน 7.7% ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติ มี สัดส่วน 21.1 % เพิ่มขึ้นพอควร โดยมีสัดส่วน 13.8%  ส่วนพื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ มีสัดส่วน 14.9% เพิ่มขึ้นจาก Q4/64 ซึ่งมีสัดส่วน 9.8%

          ขณะที่สัดส่วนห้องชุด ใหม่และห้องชุดมือสอง ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ Q4/65 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วน 66.2% ต่อ 33.8% และพบว่าห้องชุดมือสองมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

          ทางด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วน 72.9% ต่อ 27.1% ซึ่งพบว่าห้องชุดมือสองมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นจาก Q3/65 และในส่วนพื้นที่ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วน 60.1% ต่อ 39.9% ซึ่งเป็นสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดมือสองมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ Q3/65 ขณะที่ห้องชุดใหม่มีการโอนลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

          "การที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดมือสองเพิ่มมากขึ้นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ โดยมีข้อสังเกตว่า คนต่างชาติอาจมีความต้องการห้องชุดมือสองมักอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีซัปพลายให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ ห้องชุดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจาก จีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และฝรั่งเศส ตามลำดับ" ดร.วิชัยกล่าว

          ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ

          ในไตรมาส 4/65 ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด จะอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,812 หน่วย คิดเป็น 47.9% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด 3,780 หน่วย รองลงมาคือ ราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 968 หน่วย คิดเป็น 25.6%  ส่วนอีก 20.7%  เป็นระดับราคา 5.01 -10 ล้านบาท ส่วนขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ พบว่า Q4/65 ห้องชุดขนาด 31-60 ตร.ม. มีหน่วยโอนให้คนต่างชาติ 1,842 หน่วย คิดเป็น 48.7% รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. จำนวน 1,290 หน่วย คิดเป็น 34.1%  ถัดมาคือ ขนาด 61-100 ตร.ม.จำนวน 438 หน่วย คิดเป็น 11.6% และห้องชุดขนาดมากกว่า 100 ตร.ม. มีจำนวน 210 หน่วย คิดเป็น 5.6%

          จีนเบอร์ 1 โอนห้องชุดปี 65

          สำหรับปี 65 ชาวจีนยังคงเป็นสัญชาติที่รับโอนห้องชุดมาก ที่สุด 5,707 หน่วย คิดเป็น 49.4% ของหน่วยโอนชาวต่างชาติ โดยมี 4 สัญชาติที่โอนรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย 813 หน่วย คิดเป็น 7.0%  ถัดมาคือ สหรัฐอเมริกา 542 หน่วย คิดเป็น 4.7% สหราชอาณาจักร 393 หน่วย คิดเป็น 3.4% อันดับ 5 คือ ฝรั่งเศส 351 หน่วย คิดเป็น 3.0%

          ในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศให้คนต่างชาติปี65 พบว่ามีการโอนห้องชุดให้ชาวจีน เป็นมูลค่า 29,038 ล้านบาท คิดเป็น 49.0% ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนรองลงมาคือ รัสเซีย จำนวน 2,682 ล้านบาท คิดเป็น 4.5% ถัดมา คือ พม่า 2,551 ล้านบาท คิดเป็น 4.3% สหรัฐอเมริกา 2,389 ล้านบาท คิดเป็น 4.0% และฝรั่งเศส 1,912 ล้านบาท คิดเป็น 3.2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ชาวพม่ามีมูลค่ารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสะสม ปี 65 ติดลำดับ 1 ใน 5 นับตั้งแต่ไตรมาสก่อนหน้า

          ประเด็นที่น่าสังเกต คือ สัดส่วนการโอนห้องชุดของผู้ซื้อชาวจีนมีการลดลงกว่า 50% จากปีช่วงก่อนหน้า ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการดำเนินนโยบาย Zero-COVID ทำให้การเดินทางของชาวจีนมี ข้อจำกัด ในขณะที่ผู้รับโอนในกลุ่มประเทศรัสเซีย ยุโรป และสหรัฐอเมริกาเริ่มมีสัดส่วนที่ปรับเพิ่มขึ้น และเป็นที่น่าสนใจคือ ตัวเลขของหลายประเทศในกลุ่ม ASEAN ที่แม้ว่าจะมีจำนวนหน่วยและมูลค่าการซื้อไม่มาก แต่กลับมีสัดส่วนการโอนห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ ดังเช่น ชาวเมียนมา กัมพูชา ลาว และเวียดนาม รวมถึงชาวมาเลเซียที่มีการเข้ามาซื้อห้องชุดไทยอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมาคอนโดฯ 45.9 ตร.ม.ขนาดพื้นที่ยอดนิยม

          ทั้งนี้ ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ มีขนาดเฉลี่ย 45.9 ตร.ม.ต่อหน่วย มูลค่าเฉลี่ย 5.1 ล้านบาทต่อหน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 111,722 บาท ทั้งนี้ สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 ลำดับแรกในปี 65 พบว่าไต้หวันเป็นสัญชาติ ที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงสุดเฉลี่ย 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย และอินเดีย เป็นสัญชาติที่โอนห้องชุดขนาดใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 76.9 ตร.ม.โดยชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด จะมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 5.1 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 39.2 ตร.ม.ต่อหน่วย

          ขณะที่จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีจำนวน 5,260 หน่วย คิดเป็น  45.5% และชลบุรี 3,567 หน่วย คิดเป็น 30.9% โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนหน่วยรวมกัน 76.4% ของทั่วประเทศ

          ดร.วิชัยกล่าวว่า จากการประเมินภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์คนต่างชาติทั้งหมด ทำให้เห็นได้ว่า ปริมาณทั้งในมิติของจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ เริ่มฟื้นตัวกลับมาแล้ว โดยเป็นการฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี65 แต่ยังคงต่ำกว่าช่วงที่ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19  ทั้งนี้ มีข้อสังเกตต่อการเปลี่ยนแปลงว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์เหล่านี้เป็นสิ่งสะท้อนการซื้อขายส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในช่วง 1- 2 ปีที่ผ่านมา และแสดงให้เห็นว่าการซื้อขายห้องชุดที่ผ่านมาสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ก็จะมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติบางส่วนที่สร้างเสร็จแล้วเหลือขาย รวมถึงที่เป็นห้องชุดมือสองที่มีมากกว่า 30% ของห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ

          ทั้งนี้ การเปิดประเทศและเริ่มดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจในด้านต่างๆ ระหว่างประเทศทั่วโลกเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทยเริ่มฟื้นตัว  ซึ่งเป็น ปัจจัยบวกที่สำคัญที่อาจจะช่วยทำให้จำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ในการซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติที่อาจมี แนวโน้มที่ทรงตัวด้วยกลุ่มคนต่างชาติอื่นเข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยมากขึ้น

          โดย กลุ่มชาวยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย รัสเซีย และอินเดีย นั้น เป็นการซื้อห้องชุดที่เป็นห้องชุดมือหนึ่งและมือสอง ซึ่งสามารถเข้ามาทดแทนผู้ซื้อชาวจีนได้เพียงบางส่วน เนื่องจากมีปริมาณการซื้อไม่มาก แต่ไม่อาจทดแทนกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนหายไปจากตลาดได้ ซึ่งคาดว่ากลุ่มคนต่างชาติอื่นที่เข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยมากขึ้น อาจส่งผลช่วยให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเท่านั้น อย่างไรก็ตามการซื้อขายห้องชุดใหม่ที่เปิดตัวใหม่ยังต้องพึ่งพาตลาดผู้ซื้อในประเทศเป็นหลัก แต่อาจจะมีปัจจัยบวกหากประเทศจีนมีการเปิดประเทศให้ชาวจีนมีการเดินทางระหว่างประเทศมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 66