REIC แนะ ธปท.ทบทวนผ่อนปรน LTV เพิ่มแรงหนุนต่างชาติ 3 เดือนแรกของปี 2566 ที่มีทั้งแรงบวกและลบ

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดปีนี้ เปราะบางกว่าที่ประเมินไว้รอบแรก ว่าอาจจะทรงตัว หรือติดลบเล็กน้อยจากปี 2565 ซึ่งครั้งนั้นแทบไม่มีใครเชื่อ และคาดหวังว่าตลาดจะไปต่อ แต่ผู้ประกอบการสะท้อนทิศทางเป็นเสียงเดียวกันว่าจากไตรมาสแรกที่ผ่านมา ไม่คึกคักอย่างที่คิด โดยเฉพาะจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่มีผลอย่างมาก ล่าสุด จึงขอประเมินว่าจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งปี 2566 จะอยู่ที่ 98,132 หน่วย ลดลง -10.5% หรืออยู่ในช่วง -19.4% ถึง -1.5% มูลค่าประมาณ 505,235 ล้านบาท ลดลง -8.2% หรืออยู่ในช่วง -22.0% ถึง 0.9% เมื่อเทียบกับปี 2565

          ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปิดจบที่ 352,761 หน่วย ลดลง -10.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง -4.5% ขณะภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ คาดการณ์ว่าปีนี้ จะมีมูลค่าจำนวน 650,764 ล้านบาท ลดลง -6.8% หรืออยู่ในช่วง -16.1% ถึง 2.5% ปัจจัยลบสำคัญ ส่งผลรุนแรงตั้งแต่ 1. ธปท.ยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV 2. ภาวะหนี้ครัวเรือนสูงถึงเกือบ 90% ของ GDP และ 3. ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ถึง 1.0% ทั้งหมดล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง

          อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังมีตัวแปรใหม่ที่จะมีผลต่อทิศทางเศรษฐกิจ อาจทำให้จีดีพีไม่โตตามคาด คือกรณีการจัดตั้งรัฐบาลหลังเลือกตั้งที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง นายวิชัย ประเมินว่าหากภายในเดือนกันยายน ยังไม่ปรากฏโฉมหน้ารัฐบาลอย่างชัดเจน จะมีผลต่อการจัดสรรงบประมาณรวมของประเทศ ซึ่งผูกพันกับแนวโน้มจีดีพี หวังกันว่าครึ่งปีหลังจะดีขึ้น แต่ขณะนี้สุ่มเสี่ยงมากขึ้น และยังประเมินผลกระทบไม่ได้ว่ามีมากน้อยแค่ไหน หลังสิ้นสุดการเลือกตั้งที่อ่อนไหวพอสมควร ถ้าการจัดตั้งรัฐบาลล่าช้า จากทิศทางไม่สดใส เพราะความเสี่ยงการเมืองลามเศรษฐกิจ พร้อมๆ กับทิศทางดอกเบี้ยไทยทั้งปี 2566 อาจสูงขึ้น 0.75-1.0% ตามการตัดสินใจของธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) อีกทั้ง ต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ดันราคาบ้านปัจจุบันแพงขึ้น แต่รายได้ประชาชนไม่แข็งแรงนัก

          ธปท.อาจมีความจำเป็นเร่งด่วนในการทบทวนนำมาตรการผ่อนคลายการใช้ LTV กลับมาใช้อีกครั้ง เทียบตลาดปี 2565 หลังฟื้นโควิด ขยายตัวแรง เพราะได้ปัจจัยพิเศษดังกล่าวล้วนๆ ขณะวันนี้ สถาบันการเงินต่างๆ ต่างสะท้อนว่าตั้งแต่ไม่มีการผ่อน LTV การให้สินเชื่อเกิดขึ้นยากมาก เพราะผู้กู้จำเป็นต้องมีเงินก้อน ณ วันโอนฯ จดจำนองจำนวนหนึ่ง เหตุไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% เหมือนปีก่อน ส่งผลทำให้คนที่ไม่มีการเตรียมตัวมาก่อน หรือซื้อบ้านหลัง 2-3 มีอุปสรรค จากกฎระเบียบของธนาคารที่ก็ต้องเข้มงวด เพราะกังวลเรื่องหนี้เสีย (NPL) จากหนี้ครัวเรือนสัดส่วนสูง ไม่ต้องการแบกรับความเสี่ยง แรงหนุนจะมีได้ ถ้าธปท.ผ่อนปรน LTV ปีนี้ดอกเบี้ยขึ้นมาแล้ว 2 รอบ และอาจไปต่อ แบงก์บอกลูกค้าได้รับกระทบชัดเจน แม้มีโปรโมชัน 3-6 เดือนแรก แต่ดอกเบี้ยลอยตัว กดวงเงินกู้น้อยลง ใครจะซื้อบ้านมี 2 ทางเลือก คงราคาเดิม แต่ยอมผ่อนนานขึ้น กับผ่อนเท่าเดิม และยอมแลกลดบ้านให้หลังเล็กลง

          ทั้งนี้ หากไม่เปลี่ยนแปลงอาจกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนฯ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 2566 ติดลบรุนแรงตามคาดได้