บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          หลายคนคงสงสัยว่าตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวใหญ่ "ภูเก็ต" หอมหวนขนาดไหน ถึงทำให้บิ๊กคอร์ปทั้งศุภาลัย แสนสิริ ออริจิ้น แอสเซทไวส์ กานดา แม้กระทั่ง "เซ็นทรัลพัฒนา" เปิดเกมรุกชิงขุมทรัพย์แห่งโอกาสอย่างหนัก! หากมองพฤติกรรมผู้บริโภคเหตุผลสุดปัง! เมื่อ ชาวภูเก็ตกระป๋าหนักซื้อไว้ออกกำลังกาย รับแขก ให้ลูกหลาน และปล่อยเช่า ทั้งยังมีดีมานด์จากชาวต่างชาติ "ซื้อ" และ "เช่า" โดยเฉพาะกลุ่มที่ทำงานและพำนักอาศัยในเมืองไทย (Expat) เป็นที่มาของการทุ่มงบกว่า 5,000 ล้าน บาท เดินหน้า ขยายพอร์ต ที่อยู่อาศัย คอนโด และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
         
          "ภูเก็ต" นับเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกฝั่งทะเลอันดามัน ซึ่งก่อนวิกฤติโควิด-19 สร้างรายได้เข้าประเทศปีละกว่า 4 แสนล้านบาท ปัจจุบันยังคง เป็นจังหวัดที่มีจีดีพีสูงอันดับ 2 รองจาก กรุงเทพฯ มูลค่าเศรษฐกิจถึง 2.51 แสนล้านบาท แม้ 3 ปีที่ผ่านมาเผชิญกับปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ (Economic Shock) ทำให้ จีดีพีต่อประชากรลดลง! ด้วยรายได้หลักของจังหวัด 90% มาจากการท่องเที่ยวที่กระทบหนัก

          แต่หลังโควิดคลี่คลายนักท่องเที่ยว ต่างชาติมาเยือนภูเก็ต ช่วงครึ่งแรกปี 2566 จำนวน 2.3 ล้านคน คาดปี 2567 เพิ่มขึ้นเป็น 4-5 ล้านคน ประกอบกับนโยบายของรัฐบาลใหม่มุ่งกระตุ้นท่องเที่ยวไทยในฐานะเครื่องยนต์หลัก ล่าสุดรัฐบาล "เศรษฐา 1" ประกาศนโยบายฟรีวีซ่าคนจีน และมีแนวคิดขยายระยะเวลาให้คนรัสเซียอยู่ไทยนานขึ้น รวมถึงการสร้างสนามบินที่ จ.พังงา เพิ่ม เพื่อรองรับปริมาณนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเหล่านี้จะทำให้การท่องเที่ยวภูเก็ตกลับมาฟื้นตัว 100% ในปี 2567 เป็นสัญญาณบวกดึงดูด ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ รุกขยายพอร์ตอสังหาฯ บนเกาะแห่งนี้

          กรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยในรูปแบบ Retail-led mixed use ได้แก่ ธุรกิจศูนย์การค้าเซ็นทรัล ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรมทั่วประเทศ กล่าวถึงตลาดคอนโดในภูเก็ตว่า แบ่ง 2 ประเภท คือ ซิตี้คอนโด เป็นลูกค้าต่างชาติจะอยู่ชายฝั่งติดวิวทะเล ระดับราคาเกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนซิตี้คอนโดในเมืองราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่ เป็นลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพำนักอยู่ในประเทศไทยเข้ามาเช่าจำนวนมากทั้งรัสเซีย สหรัฐ  โดยห้องขนาด 28 ตารางเมตร  ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน เฉลี่ยผลตอบแทน (Yield) 6%

          "ประสบการณ์ที่ทำคอนโดขาย 18 จังหวัด ราคาขายเฉลี่ย 75,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือ ห้องราคา 2 ล้านกว่าบาทไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ เชียงราย โคราช ค่าเช่าดีมาก ขณะที่คอนโดในกรุงเทพฯ ห้องละ 3 ล้านบาท ค่าเช่า 10,000 บาท ผลตอบแทนดีกว่า เพราะต้นทุนต่ำกว่า ที่สำคัญคอนโดอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาเช่าไม่ค่อยได้"

          ทั้งนี้ ลูกค้าเป้าหมายกลุ่มแรกที่ซื้อคอนโดจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อน้อย บริษัทจึงเน้นพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางให้ดึงดูดใจ เช่น ทำฟิตเนสให้ใหญ่ที่สุดในเมือง มีสตีมและซาวน่า มีสระว่ายน้ำ เพราะลูกค้าส่วนหนึ่งซื้อไว้เพื่อออกกำลังกายเสร็จแล้วไปรับประทานอาหารในศูนย์การค้าแล้วขับรถไปนอนบ้าน

          "ใน 1 สัปดาห์ ลูกค้าจะมาว่ายน้ำ 1-2 ครั้ะมาเปิดห้องให้พัก หรือซื้อคอนโดให้ลูกอยู่เพื่อความเป็นส่วนตัว เช้ามาลูกไปทำงานซึ่งเป็นธุรกิจของครอบครัว เย็นกลับมานอนคอนโด ลูกค้ากลุ่มนี้มีสัดส่วน ถึง 75%"

          ลูกค้ากลุ่มที่สอง เป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามีสัดส่วน 25% ซึ่งคนเช่าและคนปล่อยเช่าชื่นชอบเพราะได้สิทธิพ่วงในการใช้บริการต่างๆ ในโครงการได้

          ปัจจัยดังกล่าวจึงเป็นเหตุผลให้ "เซ็นทรัลพัฒนา" ขยายพอร์ตธุรกิจที่อยู่อาศัย ในจังหวัดภูเก็ต ภายใต้งบลงทุน 5,000 ล้านบาท ช่วง 5 ปี แบ่งพัฒนา 3 เฟส นำร่องเฟสแรกคอนโดโลว์ไรส์  8 ชั้น แบรนด์ "ฟีล" (PHYLL) บนพื้นที่ 6 ไร่ จำนวน 3 อาคาร 439 ยูนิต มูลค่า 1,500 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 2.69- 6 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขาย 70% มีสัดส่วนจากคนไทย 85% ต่างชาติ 15% ส่วนยอดขายอีก 30% จะเปิดขายเดือน พ.ย.นี้ คาดปิดการขายสิ้นปี 2566

          เฟส 2 เริ่มพัฒนาปี 2567 จำนวน 3 อาคาร 300 ยูนิต ส่วนเฟส 3 มีแนวคิดพัฒนาเป็น "เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์" จำนวน 300 ยูนิต ค่าเช่า 30,000-40,000 บาทต่อเดือน รองรับกลุ่มต่างชาติเป็นหลัก โดยเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีแผนขยายไปจังหวัดอื่น และหนึ่งในนั้น คือ ทำเลย่านพระราม 9 ในกรุงเทพฯ

          เป็นโมเดลที่รองรับชาวต่างชาติที่ เข้ามาทำงานและพำนักอยู่ในประเทศไทย ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งคนที่ย้ายถิ่นฐานมาสร้างครอบครัว เดินทางมาทำงานตามการขยายตัวของธุรกิจข้ามชาติ หรือพักผ่อนระยะยาว เป็นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring income) ให้เซ็นทรัลพัฒนา เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในอนาคต

          ไตรมาส 4 บริษัทมีแผนเปิดตัว 4 โครงการ เป็นบ้าน 3 โครงการ ภายใต้แบรนด์ใหม่ "นิรดา" ปักหมุดย่านพระราม2, เอกชัย และ อยุธยา และโครงการคอนโด "เอสเซ็นท์"ย่านบางนา คาดสิ้นปีธุรกิจที่อยู่อาศัยจะมียอดโอน 5,500 ล้านบาท มีสัดส่วนรายได้กว่า 10% ของรายได้รวมบริษัท ต่อไปขยับขึ้น เป็น 15-20%

          "หากมีโอกาสและจังหวะเหมาะสม ก็มีแผนซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อพัฒนาโครงการแนวราบในภูเก็ต แต่ราคาที่ดินในภูเก็ตหลังโควิดขยับเพิ่มขึ้น 5 เท่า ขึ้นอยู่กับทำเล เช่น ลากูนา 20-30 ล้านบาทต่อไร่ บางทำเลสูงถึง 60 ล้านบาทต่อไร่ เจ้าของส่วนใหญ่เป็นคนมีฐานะ ถ้าไม่ได้ราคาดี ก็ไม่ขาย ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นและ หายากขึ้น"