บุษกร ภู่แส กรุงเทพธุรกิจ

     เครื่องยนต์อสังหาริมทรัพย์เป็นที่น่าจับตาและน่ากังวลไม่น้อย ท่ามกลางเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ในประเทศยังคงเปราะบางจากผลกระทบหนี้ครัวเรือน พุ่งสูง การคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน ฯลฯ การเติบโตส่วนหนึ่งต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติเข้ามา พยุงตลาด! โดยเฉพาะ "ชาวจีน" แม้ยังไม่ฟื้นตัวกลับมา เต็มที่ แต่เป็นขุมทรัพย์สำคัญของกลุ่มต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย! อย่างไรก็ตาม เป็นความท้าทาย และภารกิจของผู้ประกอบการที่ต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดรับสถานการณ์

     สัมมนาใหญ่ประจำปี 2567 "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2024" จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนมุมมองเศรษฐกิจ การปรับตัว และโอกาสของ ภาคธุรกิจไทย ท่ามกลางปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก

     ในเวที "ทิศทางและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและต่างประเทศปี 2567" อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ฉายภาพว่า ปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ ย่านใจกลางเมืองมากขึ้น ขณะที่เขตรอบนอกเมืองและชานเมืองมีน้อยกว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ นอกเขตกรุงเทพฯ ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น สังเกตได้จาก ในปี 2566 เป็นปีแรกที่จำนวนการโอนคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาตินอกเขตกรุงเทพฯ มากกว่าในกรุงเทพฯ สะท้อนว่าต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหัวเมือง ท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต พัทยา มากขึ้น

     ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในส่วนของ "ชาวต่างชาติ" พบว่า ช่วง 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.) ปี 2566 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ จำนวน 10,703 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 52,200 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวรัสเซียและไต้หวัน ขยายตัวอย่างเห็นได้ชัดทั้งเชิงยูนิตและมูลค่า

     ยกตัวอย่างกลุ่มรัสเซีย มีจำนวน 962 ยูนิต มูลค่า 3,436 ล้านบาท เน้นทำเลภูเก็ต ไต้หวัน มี 378 ยูนิต มูลค่า 1,841 ล้านบาท ซื้อในราคาเฉลี่ย 4.9 ล้านบาท/ยูนิต เมียนมา แม้จำนวนยูนิตไม่มาก แต่ด้านมูลค่าการซื้อขึ้นเป็นอันดับ 3 จากปีก่อนไม่ติด TOP10 ด้วยมูลค่า 2,250 ล้านบาท มีค่าเฉลี่ยซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 6.5 บาท/ยูนิต สูงสุดเป็นอันดับ 1 ในชาวต่างชาติ

    "ยอดรวมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปี 2565-2566 คนต่างชาติขยับสัดส่วนมาที่ 25% คนไทย 75% ด้านยูนิตไต้หวันสูงสุด ด้านมูลค่าจีนแผ่นดินใหญ่ มากสุด จากปี 2563-2564 สัดส่วนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนไทยต่อต่างชาติอยู่ที่ 88% ต่อ 12%"

     สำหรับงบประมาณการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ขยับมาสู่กลุ่มลักชัวรีมากขึ้น ในกลุ่มบ้านหรือวิลล่ามี 2 กลุ่ม คือระดับราคา 30-70 ล้านบาทมากสุด รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 70-100 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม มี 2 กลุ่ม เช่นกัน ราคา 20- 50 ล้านบาทมากที่สุด รองลงมาเป็น กลุ่มราคา 50- 80 ล้านบาท

    "หากสามารถขยายลีสโฮลด์บ้านแนวราบและที่ดินได้เพิ่มจากเดิม 30 ปี น่าจะช่วยดึงกำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์ต่างชาติได้มากขึ้น ส่งผลดี ต่อโครงการแนวราบ เพราะที่ผ่านมาต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้อยู่แล้ว"

     ชี้ ESG ไม่ใช่จุดขายแต่ต้องทำ

     อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล กล่าวว่า การลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าโดยบริษัทข้ามชาติ นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ

     จากการที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เชื่อว่ายังมี "โอกาส" เพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีก ผ่านการใช้มาตรการทางเลือกต่างๆ เช่น ขยายระยะเวลา สัญญาเช่าที่ดินและสิ่งจูงใจในการลงทุน รวมถึงมาตรฐาน ESG ไม่ใช่ จุดขาย แต่เป็นปกติต้องทำมิเช่นนั้นสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน

     "การมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการของ ผู้เช่าบริษัทชาติเป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งที่ผ่านมา กรุงเทพฯ ดึงอุปทานคุณภาพทั้งสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม เข้ามามากขึ้น ผนวกกับโครงสร้างพื้นฐานที่ดีกว่าเทียบเพื่อนบ้าน อาทิ เวียดนาม มาเลเซีย"

     คนจีนนิยมซื้ออสังหาฯ อันดับ 5

     เค่อ เจีย เตียว (ไมค์) กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัด กล่าวว่า 10 ประเทศที่คนจีน นิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ประเทศไทย เป็นอันดับที่ 5 รองจากสหรัฐ อังกฤษ แคนาดา ส่วนอันดับหนึ่ง ออสเตรเลีย

     จากผลสำรวจตั้งแต่ ปี 2566-2568 มีชาวจีน 712,000 คน สนใจที่จะเปลี่ยนสัญชาติ โดย 3 อันดับแรก สหรัฐ แคนาดา และออสเตรเลีย ส่วนวัตถุประสงค์ของคนจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ อันดับแรก ใช้พักผ่อน 31.80% อันดับสองเพื่อการ ลงทุน 27.40% อันดับสาม เพื่อการศึกษา 21.10% อันดับสี่เพื่อย้ายถิ่นฐาน 14.30% และอันดับห้า เพื่อเกษียณอายุ 5.40%

    "การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นดีเอ็นเอของคนจีนที่ถูกปลูกฝั่งมาตั้งแต่เกิดว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องต้องทำเป็นอันดับต้น แตกต่างจากคนชาติอื่น ยกตัวอย่างคนที่จะแต่งงานต้องมีบ้านเป็นของตนเองก่อน"

      อย่างไรก็ตาม คู่แข่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหลักๆ คือ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศมาเลเซีย ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ ข้อได้เปรียบของ "มาเลเซีย" คือ นโยบายภาครัฐที่ให้เช่าระยะยาวมากกว่า 30 ปี และคนมาเลเซีย ส่วนหนึ่งสามารถสื่อสารภาษาจีนกลางได้ ขณะที่ "ญี่ปุ่น" ให้ความรู้สึกเป็นประเทศที่สะอาดมีความเป็นระเบียบ "สิงคโปร์" ให้ความรู้สึก ถึงความปลอดภัย

      สำหรับข้อดีของอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในสายตาคนจีน คือ ไทยมีเสถียรภาพ เป็นมิตรกับคนต่างชาติ เศรษฐกิจไทยมีเสถียรภาพมั่นคง นิยมลงทุน ระยะยาว และประเทศไทยมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และปลอดภัย

     "แนวโน้มคนจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย จะกลับมาอีกครั้ง แต่ต่างจากเดิม ไม่ได้แห่ซื้อ อีกต่อไป เพราะกำลังซื้อจำกัดบางกลุ่ม เพราะโอกาส ที่เศรษฐกิจจีนจะกลับมาโตปีละ 8% คงไม่มีอีกแล้ว ประกอบกับคนจีนมีข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น เพราะมีสื่อโซเชียลมีเดีย"

      ชาวจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ความสำคัญ ทำเล สภาพแวดล้อม หรือความปลอดภัย และเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมและ บ้านถูกต้องตามกฎหมาย โดยอสังหาริมทรัพย์ โซน "อีอีซี" ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจีนอย่างมาก!