สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนี้ ต้องยอมรับกันตรงๆ ว่า "ไม่รู้วันไหน กำลังซื้อผู้บริโภค กับ ราคาบ้านจะหากันเจอ" เพราะในช่วงที่ผ่านมาแม้ว่าราคาขายบ้านใหม่จะยังทรงตัว เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนพลังงานที่ส่งผลต่อปัญหาเงินเฟอ ทำให้ความสามารถในการซื้อ และการก่อหนี้ของผู้บริโภคหดตัวอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างทยอยปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนราคาเชื้อเพลิง และต้นทุนการเงิน ปัจจัยกดดันดังกล่าวทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ยังคงยืนราคาขาย โดยไม่ปรับขึ้นตามต้นทุนใหม่ เพื่อระบายสินค้าออก และนำกระแสเงินสดเข้ามาหมุนเวียนธุรกิจ

     ทั้งนี้ ไม่ว่าผู้พัฒนาอสังหาฯจะพยายามยืนราคาขายราคาเดิมอย่างไร แต่ด้วยปัจจัยด้านกำลังซื้อที่หดตัวลง ยังคงทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ซึ่งผู้ประกอบการต่างเห็นตรงกันว่าหากมีมาตรการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อจากภาครัฐออกมาจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้กลับมาคึกคัก จากการเร่งตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ซึ่งล่าสุดความหวังของบรรดา ผู้ประกอบการอสังหาฯก็เป็นจริง เพราะรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งดูเหมือนว่าจะ ทำให้ตลาดกลับมาคึกคักได้มากขึ้น เพราะมาตรการที่ออกมา ต่างส่งเสริมให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อบ้านเพิ่มขึ้น

     อย่างไรก็ตามเสียงเฮ ...!! จากผู้บริโภคที่ดังขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ก็ดังได้ไม่นานก็เพราะผลพวงจากการประกาศปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ เริ่มสะท้อนต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ด้วยการทยอยปรับขึ้นราคาขายบ้านใหม่กันถ้วนหน้า หลังจากแบกรับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน และค่าก่อสร้างมา ระยะหนึ่งแล้ว แต่เมื่อรัฐบาลประกาศขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ จึงมีผล ต่อต้นทุนโดยรวมและทำให้ต้องมีการประกาศปรับขึ้นราคา ขายบ้านใหม่กัน ทิศทางต้นทุนและกำลังซื้อที่เกิดขณะนี้ทำให้ ยังมองไม่เห็นว่า กำลังซื้อกับราคาขายบ้านนั้นจะเจอกันอย่างลงตัวได้เมื่อไหร่

      ราคาบ้าน-ทาวน์เฮาส์ใหม่ระหว่างขายกทม.-ปริมณฑล

      โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงานว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/ 2567 พบว่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2566 ซึ่งพบว่าดัชนีราคาบ้าน จัดสรรมีการเพิ่มขึ้น 0.9% สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 1 ปี 2567 ได้มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และไตรมาสก่อนหน้า

       ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีข้อจำกัดในหลาย ด้าน ดังนั้น เพื่อกระตุ้นยอดขายพบว่าในไตรมาสนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์จัดโปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายโดย การให้ของแถมมากที่สุดถึง 41.2% รองลงมาเป็นการช่วยค่า ใช้จ่าย ณ วันโอนฯ 37.2% เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ

       เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นน้อยกว่าใน 3 จังหวัดปริมณฑล

        โดยในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 7 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 แต่ลดลง -1.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

        เมื่อพิจารณาตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 เพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งการลดลงดังกล่าวเป็นผลสืบเนื่องจากการจัดโปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 1 ปี 2567 โดยพบว่าบ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก และเป็นการลดราคาจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูงคันนายาว และโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่

        สำหรับ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.5 เพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลง -1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 8 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนพบว่าโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา-คลอง หลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01 -5.00 ล้านบาท และโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้วสามโคก ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

       ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยดัชนีราคาเริ่มมีแนวโน้มกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากปรับตัวลงไตรมาสก่อนหน้า มีข้อสังเกตว่าการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาในไตรมาส 1 ปี 2567 เป็นผลจากราคาประกาศขายในกรณีที่เป็นการเปิดโครการใหม่ แต่หากเป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และพบว่าบางโครงการยังคงมีการลดราคาเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก

       ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาทาวน์เฮาส์เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ลดลง-0.01% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นหลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 4 ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก พบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซน มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนพระโขนง-บางนา- สวนหลวง-ประเวศ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท

      ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.8 ปรับเพิ่มขึ้น 4.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หลังจากที่ลดลงในไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพบว่าส่วนใหญ่มีการเพิ่มราคามากที่สุดในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท และโซนเมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-พระประแดง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

      "ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการได้ใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้น เช่น การให้ส่วนลดเงินสด ของแถม และการช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท คาดว่าจะสร้างความต้องการซื้อหรืออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากพอสมควร โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2567 ซึ่ง คาดว่าจะช่วยระบายอุปทานเดิมที่ยังอยู่ในราคาต้นทุนเดิมออกไปพอสมควร และเมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยของโครงการใหม่ก็จะสะท้อนต้นทุนใหม่ ซึ่งจะมีแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้ ซึ่งก็ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต้องซื้อในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้น สิ่งที่สำคัญในการช่วยให้คนไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางราคาที่สูงขึ้น คือการพัฒนาเศรษฐกิจที่ดีขึ้น สร้างการกระจายรายได้ให้ไปถึงประชาชนทุกกลุ่มที่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้รายได้ของคนไทยมีการปรับตัวดีขึ้น และก็จะช่วยให้ประชาชนมี ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และความสามารถในการ เข้าถึงสินเชื่อสูงขึ้น" ดร.วิชัยกล่าว.