นาย ต.

         เมื่อเร็วๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567

         พบว่าค่าดัชนีที่เปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หรือ YoY ลดลง -2.4% แสดงถึงการเติบโตของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับตัวในทิศทางชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 (ปี 2558-2562)

         ปกติราคาที่ดินเปล่าซึ่งเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด จะปรับตัวขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี มากน้อยแตกต่างกันไปแต่ละทำเล

         ปรากฏการณ์ดัชนีราคาที่ดินเปล่าลดลงนี้ เกิดขึ้นให้เห็นไม่บ่อยในระบบเศรษฐกิจ

         หากย้อนกลับไปมองเห็นอดีตที่ผ่านมา ก็จะมีเพียงวิกฤตปี 2540 ที่ราคาที่ดินเปล่าชะงักสั้นๆ 1-2 ปีแล้วก็ไปต่อ แล้วอีกครั้งก็ช่วงสงครามอินโดจีนฝ่ายคอมมิวนิสต์ได้รับชัยชนะปี 2518-2519 ที่กลัวกันว่าประเทศไทยจะเป็นโดมิโนตัวต่อไป ราคาที่ดินย่านธุรกิจในกรุงเทพฯ ชะงักช่วงสั้นๆ เท่านั้น

         หากแนวโน้มดัชนีราคายังคงทิศทางชะลอตัวต่อไปอีก ก็คงต้องเป็นเหตุการณ์อีกครั้งหนึ่งที่ต้องจดจำ

         จุดเริ่มมาจากด้านกำลังซื้อปี 2567 เป็นปีที่ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดขายยอดโอนตกต่ำที่สุดในรอบนับสิบปี ไม่เพียงแค่นั้นยังมีการลามขึ้นตลาดระดับราคาถัดขึ้นมา ระดับต่ำกว่า 5 ล้านบาท ระดับต่ำกว่า 7 ล้านบาท ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต่างก็มียอดขายใหม่และยอดโอนลดลง ลดหลั่นกันลงมาตามลำดับ

         ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ยังคงมีแต่รายได้และความเชื่อมั่นลดลง จำนวนลูกค้าที่แวะเยี่ยมชมโครงการ ลูกค้าที่ทำสัญญาจองก็น้อยลง

         ยิ่งไปกว่านั้นปัญหาใหญ่คือการถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินก็มีในอัตราสูง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธเฉลี่ยกว่า 50% และเช่นเดียวกันระดับราคาที่สูงขึ้นมา ก็เริ่มมีอัตราการปฏิเสธให้สินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ จากที่ไม่เคยมีปัญหามาก่อน

         เมื่อยอดขายไม่ดี มีแนวโน้มลดลง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายก็ต้องชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเข้ามา ความต้องการซื้อที่ดินก็ย่อมลดลง

         ยิ่งไปกว่านั้นที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ รวมทั้งรายกลางๆ มักระดมทุนด้วยการออกหุ้นกู้ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเพื่อนำเงินมาซื้อที่ดินไว้เตรียมการพัฒนาเปิดโครงการใหม่ในปีต่อไป

         ปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ ออกหุ้นกู้ระดมทุนไปแล้ว 314,000 กว่าล้านบาท ครบกำหนดปี 2567 จำนวน 106,000 กว่าล้านบาท ครบกำหนดปี 2568 จำนวน 99,000 กว่าล้านบาท

         แต่ทุกวันนี้ตลาดหุ้นกู้มีความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงในการชำระคืน ทำให้การออกหุ้นกู้ใหม่ยากขึ้นกว่าเดิม การต่ออายุหรือ roll over หุ้นกู้เดิมก็ทำได้ยากเช่นกัน

         ก็ยิ่งทำให้ความต้องการซื้อที่ดินของบริษัทอสังหาฯ ลดลง

         ซีอีโออสังหาฯ รายใหญ่คนหนึ่งเล่าว่า เวลาดีลซื้อที่ดินทุกวันนี้ต่างจากเมื่อก่อน เพราะรู้ได้เลยว่า เราเป็นรายเดียวที่กำลังเจรจาอยู่ ดังนั้น แม้ที่ดินจะสวยทำเลดี ราคารับได้ แต่ก็ยังไม่ต้องรีบตัดสินใจตกลง

         ความจริงกลยุทธ์บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในขณะนี้ ต่างมุ่งไปที่การทำแคมเปญขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ว่าจะเป็นแนวสูงหรือแนวราบเป็นสำคัญ เพื่อเปลี่ยนสต๊อกให้เป็นเงินสดเพื่อรับมือกับสถานการณ์

         บางรายบางกรณีอาจมีการขายแบบล็อตใหญ่ๆ มีอัตรากำไรไม่มาก เพื่อให้ได้เงินสดเข้ามาก่อน หรือบางกรณีอาจตัดขายทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นอาคาร หรือที่ดินบางแปลงออกไปก่อน เพื่อลดภาระหนี้ให้ต่ำ

         ทั้งหมดเป็นการปรับตัวเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังเกิดขึ้น

         ส่วนกรณีราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนามีการปรับตัวขึ้นสูงโซนปริมณฑลด้านจังหวัดนครปฐมนั้น น่าจะเนื่องจากเป็นทำเลใหม่ของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จากกรุงเทพฯ เพิ่งขยับขยายโครงการไปควานหากำลังซื้อในย่านนั้น ซึ่งก่อนหน้านี้บริษัทอสังหาฯ ได้ขยายตลาดทำเลย่านบางบัวทอง, ศรีสมาน, รังสิต, บางนามาแล้ว ทำเลใหม่เวลาผ่านไปสถานการณ์ก็จะเข้าภาวะปกติเหมือนกับทำเลอื่นๆ

         แต่กรณีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เริ่มชะลอตัว ต้องติดตามว่าจุดต่ำสุดและจุดรีเทิร์น อยู่ตรงไหน