แม้ว่าไตรมาส 3/67 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มได้รับอานิสงส์ จากมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯชัดเจนแล้ว แต่แนวโน้มตลาดโดยรวมยังคงชะลอตัว ไม่เป็นไปอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวังไว้ สังเกตได้จากยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งโครงการ แนวราบและแนวสูงที่มีจำนวนลดลงจากช่วงต้นปีอย่างชัดเจน เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจากหลายๆ บริษัททยอยปรับลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ แล้วหันไปเน้นการระบายสต๊อก สร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเพิ่มขึ้น เช่น บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีแผนจะเลื่อนการเปิดตัว 6 โครงการใหม่ที่อยู่ในแผนออกไปเปิดตัวในปี68

    โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯพิจารณาชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ยังคงเป็นปัจจัยลบเดิมๆ คือ ปัญหาเงิน เฟอที่กระทบกำลังซื้อผู้บริโภคหดตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและปัญหาการเข้มงวดการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และการขาดความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคตของประชาชน ซึ่งปัญหาเหล่านี้ เกิดขึ้นต่อเนื่องมาจากปีที่แล้ว และมีผลต่อตลาดในปี67 ตั้งแต่ไตรมาสแรกเป็นต้นมา สังเกตได้จากหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศซึ่งลดลง 13.8% และสินเชื่อปล่อยใหม่ในไตรมาสแรกของปี ซึ่งหดตัวลดลง 20.5% เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่ง "ต่ำสุด" ในรอบ 6 ปี

    ขณะที่ในไตรมาส 2/67 ที่ผ่านมาทิศทางของตลาดรวมยังคงทรงตัวต่อเนื่องจากไตรมาสแรก โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯยังคงชะลอตัวคือภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่มีอัตราการเติบโตต่ำ สถาบันการเงินเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อทะยานสูงขึ้น โดยในกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยตลาดกลาง-ล่าง ระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงไป มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือกู้ไม่ผ่าน 60-70% ขณะที่กลุ่มลูกค้าตลาดบน 10 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 10-20%

     ปัญหาการเข้มงวดอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย ที่ผ่านมาจำกัดอยู่ในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อต่ำ เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรื่อนที่อยู่ในระดับสูงอยู่ แต่ปัจจุบันการเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยได้ลามไปยังสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงขึ้นไป ในกลุ่มบ้านราคาแพง ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ปัญหาเหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทำตลาดและปิดการขายยากขึ้น ซึ่งสะท้อนออกมาที่ตัวยอดขายของบริษัทอสังหาฯ ในแต่ละไตรมาส ที่น่าห่วงยิ่งไปกว่านั้น คือ การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อได้ลุกลามไปถึงการอนุมัติสินเชื่อโครงการ ทำให้บริษัทอสังหาฯเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยากขึ้น

     ดังนั้น ในช่วงที่ผ่านมาเราจะเห็นว่าบริษัทอสังหาฯ รายเล็ก รายย่อย ที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ ต่างก็ทำตลาดยากขึ้น จึงมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง ขณะที่บริษัทอสังหาฯ รายกลาง -รายใหญ่ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีช่องทางการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อในต้นทุนที่ต่ำกว่า เช่น การออกหุ้นกู้ ยังคงมีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องในช่วง 2 ไตรมาสแรก แต่ในไตรมาสที่ 3 นี้ เริ่มมีบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ๆ ชะลอเปิดตัวโครงการและเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ให้เห็นมากขึ้น

    "ในช่วงครึ่งแรกของปี 67 สถานการณ์การซื้อที่อยู่อาศัยมีจำนวนลดลง คาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี67 นี้ แนวโน้มยังคงลดลงเช่นกัน ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังให้มากขึ้น เพราะภาพรวมเศรษฐกิจยังชะลอตัวอยู่ ขณะที่ปัญหาการผิดนัดชำระ หุ้นกู้ จะทำให้ตลาดการเงินเปราะบางขึ้น ทำให้ทุกบริษัทต้องระมัดระวังและเฝาจับตาดูว่าดีมานด์ และซัปพลายในตลาดมีทิศทางไปในทางใด นอกจากนั้นยังมีความระมัดระวังและรักษากระแสเงินสดเข้มงวดขึ้น" ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว

    สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลัง สิ่งที่ต้องจับตาติดตามอย่างใกล้ชิด คือ การเข้าถึงสินเชื่อบ้านของรายงาน และ การเข้าถึงสินเชื่อโครงการของบริษัทอสังหาฯ ซึ่งจะมีความยากมากขึ้น เพราะจะทำให้เกิดข้อจำกัดในการลงทุนของแต่ละบริษัท ครึ่งปีหลังนี้กระแสข่าวหลายอย่างไม่เอื้อต่อการลงทุน ต้องระวังมากขึ้นเพราะผลกระทบเริ่มลาม จากคนซื้อมายังคนขาย

     "ที่สำคัญ คือ การปิดการขายที่อยู่อาศัยจะยากขึ้นกว่าเดิม เพราะนอกจากแบงก์จะเข้มงวดการให้สินเชื่อบ้านแก่ลูกค้าแล้ว ลูกค้าเองก็เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อเพราะกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวอยู่ กลัวว่าจะมีปัญหาการผ่อนชำระในอนาคตหาก เศรษฐกิจแย่ลง ซึ่งจะมีผลต่อรายได้ในอนาคตของผู้บริโภค ทำให้ลูกค้าบางส่วนที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว ยกเลิกและชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป"

      ทั้งนี้ เสนาฯ ได้เตรียมแนวทางการแก้ปัญหาไว้รับมือสถานการณ์ตลาดในอนาคตด้วยการคุมเข้มการลงทุน ดูแล กระแสเงินสด และเน้นการลงทุนร่วมพันธมิตร ลดการลงทุน คนเดียว เพื่อเป็นการลดภาระและลดความเสี่ยง ขณะเดียวกัน โครงการที่อยู่ระหว่างการขาย ของบริษัทยังมีจำนวนมากพอที่จะรองรับความต้องการตลาด ทำให้ไม่จำเป็นต้องเร่งลงทุนโครงการใหม่เพิ่ม โดยปัจจุบัน เสนาฯมีสต๊อก 10,000-20,000 ล้านบาท กว่า 60-70% เป็นสต๊อกสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่จะมีการเลื่อนเปิดตัวออกไปก่อนเพื่อรอสถานการณ์ตลาดที่เหมาะสม

      "สิ่งสำคัญที่ต้องโฟกัส คือ ความชำนาญของเสนาฯ อาทิ การพัฒนาอยู่อาศัยในระดับราคา 3 ล้านบาท และโครงการบ้าน บีโอไอ ซึ่ง ล่าสุดเสนาฯ ได้ยื่นขอเข้าโครงการการส่งเสริมการ ลงทุนกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (BOI) ประมาณ 20 โครงการ ซึ่งจะช่วยให้ต้นทุนต่ำลง ปัจจุบันได้รับการอนุมัติแล้ว 3-4 โครงการ"

     ก่อนหน้านี้ นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯในปี 67 นี้ ยังต้องเผชิญกับปัจจัยอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการดีดตัวของค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นค่าแรงเป็น 400 บาทของรัฐบาล

     อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นค่าแรงนั้นจะมีผลทั้งด้านบวก และด้านลบ โดยในระยะสั้นจะดีต่อกำลังซื้อของประชาชน ซึ่งจะทำให้ สินค้าอุปโภคบริโภค สินค้าคงทน ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือ รถยนต์ ได้รับอานิสงส์ไปด้วย ขณะเดียวกันผลกระทบจากการขึ้นค่าแรงก็จะส่งผลต่อต้นทุนที่อยู่อาศัยในทันทีเช่นกัน แต่อย่างไรก็ตาม ในส่วนของราคาบ้านนั้น การปรับขึ้นค่าแรงอาจไม่ส่งผลกระทบรุนแรงมาก เนื่องจากค่าจ้างแรงงานมีฝีมือในปัจจุบันสูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำอยู่แล้ว

     ขณะที่กำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น จากอานิสงส์การปรับค่าแรงงาน ซึ่งจะมีผลในไตรมาสสุดท้ายของปี กว่าจะปรับตัวขึ้นต่อการปรับค่าจ้างเงินเดือนที่ไม่ใช่แรงงานต้องใช้เวลาปรับตัวตามไปด้วย ดังนั้นกำลังซื้อในระยะยาวน่าจะดีขึ้น แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่า รัฐบาลจะควบคุมภาวะเงินเฟอได้มากน้อยแค่ไหน เพราะหากราคาสินค้ายังมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อ ก็จะมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในอนาคต และในระยะยาวด้วยเพราะราคาสินค้าปรับขึ้นแล้วไม่เคยลดลง

     "ต้องยอมรับว่า การอนุมัติงบประมาณออกมากระตุ้นเศรษฐกิจมีความล่าช้าทำให้เศรษฐกิจยังคงชะลอตัว นอกจากการกระตุ้นการท่องเที่ยวให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศมากขึ้นแล้ว หากกระจายงบประมาณออกมาได้เร็วจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ ส่วนเรื่องการลงทุนเชื่อว่าสถานการณ์แบบนี้ภาคธุรกิจในประเทศจะชะลอการลงทุน สังเกตได้จากในไตรมาสแรกที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ชัดเจน ส่วนปัญหากำลังซื้อที่ยังกระทบต่อ ธุรกิจอสังหาฯ มองในแง่ดีที่สุดปีนี้ตลาดรวมไม่น่าจะโตถึง 10% แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้น แต่ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ และกำลังซื้ออ่อนแอ ยังคงเป็นปัญหาหลักที่ฉุดให้ตลาดปีนี้เติบโตได้ไม่มาก" นายอิสระ กล่าว

     ซีเนกซ์ แนะส่งเสริมช่วยคนมีบ้านง่ายขึ้น

     นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ซีเนกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในฐานะอุปนายก สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย แสดงความเห็นเกี่ยวกับประเด็นที่รัฐบาลมอบนโยบายให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) ให้มีการยืดการผ่อนชำระไปจนถึงอายุ 80-85 ปี ว่าเป็นการช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือนของผู้กู้ในแต่ละเดือนลดลง ช่วยให้ผู้กู้สามารถวางแผนการเงินระยะยาวได้ง่ายขึ้น และมีเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่นขึ้น ซึ่งช่วยผู้มีรายได้น้อยหรือผู้ที่มีภาระทางการเงินอื่นๆ มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านได้มากขึ้น แต่อีกด้านหนึ่งการยืดอายุการผ่อน ทำให้ดอกเบี้ยที่ต้องชำระในระยะยาวเพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนรวมของบ้านสูงกว่าการผ่อนในระยะสั้น และผู้กู้มีภาระผ่อนบ้านจนถึงอายุ 85 ปี อาจทำให้ผู้กู้ต้องรับ ภาระการเงินในช่วงวัยเกษียณ ซึ่งอาจเป็นช่วงเวลาที่รายได้ลดลง

     "โดยส่วนตัวตนมองว่านอกจากมาตรการดังกล่าวซึ่งเป็นมาตรการระยะสั้น รัฐบาลควรดำเนินมาตรการต่างๆ เพื่อช่วยให้ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น โดยเน้นที่การลดภาระทางการเงินและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาทิ รัฐบาลควรสนับสนุนธนาคารให้เสนอสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้ที่ซื้อบ้านครั้งแรก จัดตั้งกองทุนสนับสนุนที่อยู่อาศัยที่สามารถให้สินเชื่อบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำหรือมีเงื่อนไข การชำระเงินที่ยืดหยุ่น รวมถึงมาตรการส่งเสริมการออมและการวางแผนการเงิน ไม่ว่าจะเป็นการจัดตั้งโปรแกรมการออมเงินเพื่อการซื้อบ้านโดยมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีหรือการให้เงินสนับสนุนเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ออมเงินเพื่อการซื้อบ้าน รวมไปถึงการส่งเสริมให้มีกองทุนต่างๆให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินได้ เช่น กองทุนพัฒนาโครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ เป็นต้น"

     "การดำเนินมาตรการของรัฐดังกล่าว สามารถช่วยลดภาระทางการเงินและเพิ่มโอกาสให้ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น และเป็นการส่งเสริมความมั่นคงในชีวิต และสังคมในระยะยาวได้ แต่หากภาครัฐมีการส่งเสริมให้มีกองทุนหรือ โปรแกรมที่หลากหลายเพื่อสนับสนุนการเป็นเจ้าของบ้านก็จะเป็นการเพิ่มโอกาสในการซื้อบ้านและสร้างความมั่นคงทางการเงินให้ กับผู้ซื้ออีกทางหนึ่ง" นายวรยุทธ กล่าว