รถไฟฟ้าสายสีส้มจุดพลุทำเลทองดันราคาที่ดินตลอดแนวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 65% ในช่วงปี 2561-2566 สวนทางดัชนีราคาที่ดินทำเลอื่นที่ชะลอตัว REIC ชี้ทำเลฮอตทั้งฝั่งตะวันออกและตะวันตก บิ๊กอสังหาฯปูพรมปักหมุดคอนโด-โอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่พรึ่บ

         ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ- ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 398.2 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลง 2.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า(QoQ) สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของราคาที่ดินเปล่าโดยรวมปัจจัยลบข้างต้นเหล่านี้ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ เกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสมลดลง

         เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้องมีต้นทุนการถือครองที่ดินจากการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อีกทั้งผู้ประกอบการบางส่วนได้ขยายตลาดออกไปยังจังหวัดหลักในภูมิภาคอื่น จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในกรุงเทพฯ -ปริมณฑลโดยรวมชะลอตัวลงด้วย

         อย่างไรก็ตาม อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวดีขึ้น หนึ่งในนั้นคือการคมนาคมที่สะดวกสบาย แม้ที่ดินทำเลอื่นๆ จะมีราคาเติบโตขึ้นอย่างชะลอตัว ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยตั้งแต่ปี 2561 จนถึง 2566 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 65% ทั้งฝั่งตะวันตกและฝั่งตะวันออก สะท้อนถึงศักยภาพของทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้า

         เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-มีนบุรี มีระยะทางรวม 39.8 กิโลเมตร เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก และตะวันออก ได้ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ 100% แล้ว และพร้อมให้ประชาชนได้ใช้งาน ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรัศมีไม่เกิน 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้า ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนตะวันตก ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยและส่วนตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)

         นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลบริเวณรถไฟฟ้าสายสีส้ม ว่า เท่าที่ได้มีการติดตามข้อมูลโครงการมาตั้งแต่ปี 2561 ที่มีแผนในการสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มจนได้มีการก่อสร้างจริงในปี 2564 การเปลี่ยนแปลงในภาพรวมราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2561 จนถึง 2566 เพิ่มเฉลี่ยประมาณ 65% ทั้งฝั่งตะวันตก และฝั่งตะวันออก มีการปรับตัวที่ใกล้เคียงกัน สำหรับการเปลี่ยนแปลงของโครงการในทำเลนี้บริเวณรัศมีไม่เกิน 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้า ฝั่งตะวันตกมีการเปิดโครงการใหม่ซึ่งเป็นอาคารชุดทั้งหมด โดยในปี 2561 มีอาคารชุด 1,729 หน่วย มูลค่าประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาท ปี 2562 มีโครงการเพิ่มอีก 264 หน่วย มูลค่าประมาณ 2.4 พันล้านบาท และปี 2565 มีโครงการใหม่ 395 หน่วย มูลค่าประมาณ 1,350 ล้านบาท

         ส่วนฝั่งตะวันออกมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2561 มีการเปิดโครงการอาคารชุดใหม่ประมาณ 13,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 7.2 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ยังมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ 8 หน่วย มูลค่าประมาณ 276 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันได้ปิดการขายเรียบร้อยแล้ว จะเห็นได้ว่าฝั่งตะวันออกมีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากกว่าเนื่องจากมียังพื้นที่มากกว่า ต่างจากฝั่งตะวันตกที่ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย และมีชุมชนเก่าแก่ในพื้นที่ สำหรับด้านข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้าสายสีส้ม ในฝั่งตะวันออกตั้งแต่ปี 2561 ถึงปี 2566 เฉลี่ยมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณปีละ 20,000 หน่วย และ 5 เดือนแรกของปี 2567 มีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วประมาณ 10,000 หน่วย ส่วนฝั่งตะวันตกมีการโอนกรรมสิทธิ์ เฉลี่ยปีละประมาณ 7,900 หน่วยต่อปี มีมูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท

         เนื่องจากฝั่งตะวันตกมีการพัฒนาโครงการในจำนวนที่น้อยกว่าสะท้อนให้เห็นว่าฝั่งตะวันออกมีการเปลี่ยนแปลงในด้านการเติบโตที่มากกว่าเนื่องจากยังมีที่ดินเปล่าสำหรับพัฒนาอยู่ค่อนข้างมาก

         ทั้งนี้ ภาพรวมที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้าสายสีส้มทั้งเส้น มีการซื้อขายโดยเฉลี่ยแล้วประมาณ 30,000 หน่วย รวมทุกประเภท มูลค่าประมาณ 9.6หมื่นล้านบาท

         นายวิชัย ยังได้แนะนำเพิ่มเติมว่า ขณะนี้ทำเลบริเวณรถไฟฟ้าสายสีส้มผู้ประกอบการต่างๆ ได้เข้าไปพัฒนาโครงการณ์ค่อนข้างมากแล้ว จึงควรเฝ้าระวังในเรื่องของซัพพลายให้ดี โดยเฉพาะฝั่งตะวันออกที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากกว่า 1,000 หน่วย ส่วนฝั่งตะวันตกมีพื้นที่ให้พัฒนาต่อค่อนข้างน้อย จึงไม่น่าจะมีปัญหาด้านอุปทานล้นตลาดสำหรับทางฝั่งตะวันตกเหลือพื้นที่ให้พัฒนาต่อค่อนข้างน้อย จึงมองว่าไม่น่าจะมีปัญหาอะไร

         ถึงแม้ว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าโดยรวมจะชะลอตัว แต่การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มยังคงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและการเติบโตของโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ประกอบการและนักลงทุนควรติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดเพื่อการตัดสินใจลงทุนที่เหมาะสม

         สอดคล้องกับ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ระบุว่า ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะโซนตะวันออกมีศักยภาพสูงมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก ขณะเดียวกันการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4 ) ยังปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบริเวณสถานีมีนบุรี (สุวิทวงศ์) ซึ่งเป็นสถานีร่วมระหว่างสายสีส้มกับสายสีชมพูขยาย พื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาพิชยการ) มากขึ้นรวมถึงพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พัฒนาเชิงพาณิชย์ และคอนโดมิเนียมส่งผลให้ราคาที่ดินขยับตามต่อเนื่องส่วนโซนตะวันตกการพัฒนายังมีไม่มากนักเมื่อเทียบกับโซนตะวันออก

         เวนคืนจุดพลุทำเลทองบูมรับสายสีส้ม

         การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ออกหนังสือให้เอกชนเริ่มงาน (NTP : Notice to Proceed) ต่อบริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BEM เพื่อก่อสร้างโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ในส่วนตะวันตกเรียบร้อยแล้ว และมีกำหนดเข้าพื้นที่ในเดือนสิงหาคมเป็นต้นไป

         ทั้งนี้เงื่อนไขสัญญาร่วมทุนฯแบ่งการดำเนินการออกเป็น 2 ส่วน ประกอบด้วย ส่วนแรกงานติดตั้งระบบรถไฟฟ้าช่วงตะวันออกจากศูนย์วัฒนธรรมฯ - มีนบุรีแล้วเสร็จภายใน 3 ปี 6 เดือน และส่วนที่สอง ก่อสร้างงานโยธาอุโมงค์ตลอดแนวพร้อมสถานีใต้ดิน รวมถึงการติดตั้งระบบรถไฟฟ้า รถไฟฟ่าสายสีส้มส่วนตะวันตก บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯให้แล้วเสร็จภายใน 6 ปี

         ขณะการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สายสีส้มส่วนตะวันตก (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย) งบประมาณกว่า 1.4 หมื่นล้านบาท รฟม.เริ่มลงพื้นที่ดำเนินการตาม ประกาศของเว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่พระราชกฤษฎีกา กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนในท้องที่จังหวัดกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2567 จำนวน 40 เขตที่ดิน เพื่อดำเนินกิจการรถไฟฟ้าในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดสร้างโครงการขนส่งด้วยระบบรถไฟฟ้า และกิจการอื่นที่เกี่ยวเนื่องกับกิจการรถไฟฟ้าตามโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ และเพื่อนำที่ดินไปชดเชยให้เกิดความเป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์- มีนบุรี (สุวิทวงศ์ )

         ทั้งนี้ทำเลศักยภาพน่าจับตาจะอยู่บริเวณชุมชนประชาสงเคราะห์ ซึ่งได้รับผลกระทบจำนวน7ชุมชนเขตดินแดง และเป็นเวิ้งใหญ่ด้านหลังห้างเอสพานาด รัชดาฯ ที่เป็นที่ตั้งของชุมชน "ชานเมือง" มีประชาชนอยู่อาศัยกว่า 1,000หลังคาเรือน ที่จะถูกเวนคืนบางบริเวณ และชุมชนฝั่งวิภาวดีรังสิต ซึ่งเป็นชุมชนแม่เนี้ยวแยก2 แยก3 ฯ มองว่าอนาคตจะเป็นที่ตั้งของคอนโดมิเนียมการพัฒนาเชิงพาณิชย์แม่เหล็กดึงดูดการลงทุนมาอยู่บริเวณนี้

         ส่วนราคาซื้อขายที่ดินจากการบอกเล่าของคนในชุมชน อยู่ที่ 2 แสน บาทต่อตารางวา (ฝั่งวิภาวดี) ส่วนราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์อยู่ที่ 5.6 หมื่นบาทต่อตารางวา มองว่าจะมีบริษัทพัฒนาที่ดินให้ความสนใจ อีกแปลงที่น่าจับตาจะเป็นที่ดินโรงเรียนดรุณพาณิชยการ ซึ่งเป็นโรงเรียนร้าง เป็นที่ตั้งของสถานีประชาสงเคราะห์ โดยมีนายทุนเข้ามาซื้อที่ดินของโรงเรียนดรุณฯ 24 ไร่ ปัจจุบันเปิดเป็นที่จอดรถให้เช่า

         ส่วนฝั่งสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย น่าจับตาเนื่องจากเป็นสถานีร่วมระหว่างสายสีส้มและMRTสายสีน้ำเงินที่เปิดให้บริการปัจจุบันและมีที่ดินแปลงใหญ่ของเอกชนอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการเกิดขึ้นขณะราคาที่ดินขยับไปที่ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา

         นับเป็นทำเลที่น่าจับตายิ่งสำหรับแนวเส้นทางสายสีส้ม!!

         รถไฟฟ้าสายสีส้มยังคงเติบโตโดยตั้งแต่ปี 2561จนถึง 2566 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 65% ทั้งฝั่งตะวันตกและฝั่งตะวันออก สะท้อนถึงศักยภาพของทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้า