ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2567 ที่มีผลประกอบการภาพรวมของบิ๊กแบรนด์บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 40 บริษัทอยู่ในทิศทางขาลง โดยเฉพาะยอดขายภาพรวมที่ติดลบ -28% ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์หรือยอดรับรู้รายได้ เพราะถ้าต้นทางขายไม่ได้ เท่ากับปิดโอกาสทำยอดโอนหรือยอดรายได้โดยอัตโนมัติ

         จุดโฟกัสอยู่ตรงที่ระหว่างทางมีสถานการณ์แบบ New Normal เกิดขึ้น จากเดิมที่สินค้าบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดแมส ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีปัญหาถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อหรือกู้ไม่ผ่าน (Reject Rate) สูงถึง 50-70% ทำให้ดีเวลอปเปอร์ต้องดิ้นรนปรับกลยุทธ์เพื่อลดปัญหาแบงก์ไม่ปล่อยกู้ แต่เทรนด์ใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นกลับสวนทาง เพราะกลายเป็นว่ามีบางรายที่แบงก์อนุมัติสินเชื่อแล้ว แต่ลูกค้ากลับเป็นคนขอยกเลิกการใช้สินเชื่อซะเอง เกิดเทรนด์ใหม่ไม่ใช่แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ แต่เป็นลูกค้าปฏิเสธการใช้สินเชื่อที่ได้รับอนุมัติแล้ว

         เมื่อเจาะลึกลงรายละเอียดยังพบด้วยว่า เทรนด์ใหม่ที่กำลังก่อตัวนั้น กระจุกอยู่ในกลุ่มผู้ซื้อวัยเริ่มต้นทำงาน หรือ First Jobber ที่ยังไม่มีทั้งประสบการณ์การทำงานและการใช้ชีวิต นำมาสู่มุมมองในการเลือกเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าการซื้อกรรมสิทธิ์ หรือ Generation Rent และกลายเป็นโจทย์ใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน

         SCB EIC ชี้คนไม่พร้อมซื้อบ้านใน 5 ปีนี้

         ก่อนหน้านี้มีผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 ในเครือธนาคารไทยพาณิชย์ สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ยังไม่สามารถฟ้นตัวได้มากนัก จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังกดดัน ทั้งภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่ายที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน โดยความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้า (2568-2569) มีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า 44% ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่ไม่มีแผนซื้อบ้านใน 5 ปี

         โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดหวังว่า สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อจะฟ้นตัวมากขึ้น รวมถึงมีความพร้อมทางการเงินมากกว่าในปัจจุบัน สำหรับสาเหตุหลักของการไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีหน้า (2568-2572) พบว่า สัดส่วน 63% ระบุว่า เป็นเจ้าของ ที่อยู่อาศัยแล้ว และสัดส่วน 23% มีรายได้หรือค่าใช้จ่ายที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการผ่อนบ้าน ซึ่งเป็นภาระยาว 20-30 ปี ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่กลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง- ล่าง ระบุชัดเจนว่าสาเหตุหลักมาจากรายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ การเช่าหรืออยู่อาศัยกับครอบครัวจึงเป็นทางเลือกเดียวที่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจในทุกวันนี้

         แก้เกม Gen Y กู้ผ่านแต่ปฏิเสธสินเชื่อ

         ล่าสุด "รศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีแรก ที่ผ่านมาปัญหาที่เจอล่าสุดไม่ใช่กู้ไม่ผ่าน แต่มีเรื่องใหม่ที่เจอเคส เยอะเลย คือ กู้ผ่านแต่ลูกค้าบอกว่าไม่มั่นใจภาวะเศรษฐกิจและเรื่องรายได้ ทำให้มีปรากฏการณ์แบงก์อนุมัติสินเชื่อแล้วแต่ลูกค้าขอยกเลิกเงินกู้ เพราะไม่อยากก่อหนี้ระยะยาว 30 ปี

         "ถามว่าบริษัทต้องปรับตัวยังไง เจอปัญหาใหม่แบบนี้ เรื่องนี้ Psychology มากนะ เราก็ทำได้แค่ทำให้ลูกค้าเห็นว่า Even สิ่งที่เขากู้ได้ มันเป็น The Best Point ยังไง เป็นเหมือนให้คำปรึกษา โดยต้องทำให้ลูกค้าเชื่อมั่นก่อนว่า จริง ๆ แล้วการกู้แบงก์มาซื้อบ้าน เป็นสินเชื่อที่ดียังไง อย่างน้อยปกติคนซื้อบ้านครั้งแรก หนี้บ้านถ้าจ่ายตรง ใช้เวลาผ่อนไม่ถึง 30 ปี ผ่อนตรงเวลา 24 ปีก็หมดหนี้แล้ว นอกจากนี้ ลูกค้าสามารถโปะเงินต้นเพิ่มเพราะเป็นสินเชื่อตัดต้นตัดดอกเบี้ย มีสถิติการผ่อนบ้านถ้าลูกหนี้สินเชื่อจ่ายค่างวดเพิ่มเดือนละ 10% หนี้จะหมดเร็วขึ้นถึง 3-4 ปี จึงเป็นช่องทางที่คนรุ่นใหม่จะบริหาร Personal Finance ที่ดีที่สุดเลยในการขอสินเชื่อบ้าน"

         แนวปฏิบัติของเสนาฯกำลังเซตหลักสูตรเพิ่มเติมสำหรับสอนเซลส์หรือพนักงานขายโครงการ เพื่อให้คำปรึกษาลูกค้ากลุ่ม Gen Y ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของบริษัท และมีสัดส่วนสินค้าเจาะตลาดกลุ่มนี้มากถึง 60-70% เป็นกลุ่มที่มีพฤติกรรมซื้อเป็นบ้านหลังแรก ซึ่งเสนาฯมีคอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท ไว้รองรับกระจายทำเลทุกมุมเมืองของกรุงเทพฯ ทำอย่างไรจึงจะทำให้ปรับเปลี่ยนจากการเช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ ให้มาซื้อบ้านหรือคอนโดฯ เป็นกรรมสิทธิ์แทน จ่ายเงินค่าผ่อนบ้านทดแทนค่าเช่าในงวดค่าผ่อนที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า

         ซึ่งเสนาฯมั่นใจว่าความต้องการที่แท้จริง ต้องการซื้อบ้านเป็นของตนเองอยู่แล้ว เพียงแต่รายได้มีจำกัด ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของดีเวลอปเปอร์ที่จะต้องทำที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือกลุ่ม Gen Y ด้วย

         จับสัญญาณบ้านแนวราบ "เลิกจอง-เลิกสัญญา"

         "ภวรัญชน์ อุดมศิริ" รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายพัฒนา โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT กล่าวว่า ในไตรมาส 2/67 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในพฤติกรรมของ ผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าทาวน์โฮม พบว่าอัตราการเปลี่ยนใจ หลังจากทำการจองเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน แต่หลังจากที่ลูกค้าผ่าน การอนุมัติสินเชื่อแล้ว ความมั่นใจในกระบวนการซื้อขายกลับสูงขึ้น ส่งผลให้มีการยกเลิกสัญญาน้อยมาก

         ขณะที่กลุ่มลูกค้าบ้านเดี่ยวที่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ มีแนวโน้ม ชะลอการโอนและเปลี่ยนใจมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด สถานการณ์นี้น่าจะเกิดจากความผันผวนของเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมือง ซึ่งส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของลูกค้าอย่างมาก

         เจาะ Gen Rent ทำไมคนรุ่นใหม่เช่ามากกว่าซื้อ

         สุดท้าย "สุรเชษฐ กองชีพ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท Property DNA จำกัด ธุรกิจให้คำปรึกษาและวิจัยอสังหาริมทรัพย์ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เทรนด์ Generation Rent เริ่มเป็นที่แพร่หลายในยุคโซเชียล โดยลูกค้า First Jobber มีความคิดไม่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพราะมีปัจจัยกดดันจากภาระจากค่าครองชีพ บวกกับราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มนี้ โดยเฉพาะในแหล่งงานที่อยู่ในเมืองและทำเลที่การเดินทางสะดวก มีแนวรถไฟฟ้าพาดผ่าน

         ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่คนรุ่นใหม่ซื้อได้ แต่มีข้อด้อยทำเลอยู่นอกเมืองหรือชานเมือง ทำให้มีภาระค่าเดินทางเพิ่มขึ้นจนรายได้ไม่เหลือพอซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ คนรุ่นใหม่นิยม ทำอาชีพอิสระ ขายของออนไลน์ ฯลฯ ทำให้เอกสารรายได้ไม่ชัดเจน แบงก์มีมุมมองว่าไม่สม่ำเสมอจึงปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ ในที่สุดทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อาจจะไม่ใช่เรื่องเร่งด่วนหรือจำเป็นในความคิดของคนรุ่นใหม่

         Property DNA มีมุมมองในเชิงโครงสร้างด้วยว่า ข้อมูลจากแบงก์ชาติทำให้เห็นชัดเจนว่ารายได้นอกภาคเกษตรมีการเพิ่มขึ้นไม่มาก โดยช่วง 13-14 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 3.7% เท่านั้น แต่ราคาที่อยู่อาศัยกลับเพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลาจนอยู่ที่ 4.5-7% ทำให้มีช่องว่างของรายได้ค่าแรงที่เพิ่มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัย ความเหลื่อมล้ำยิ่งสูงมากขึ้นในช่วงปี 2560-ปัจจุบัน ที่พบว่าราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ เพิ่มเฉลี่ยปีละ 3.1-3.4% แต่ดัชนีค่าจ้าง เพิ่มเฉลี่ยเพียงปีละ 1.3% เท่านั้น (ดูกราฟิกประกอบ)

         ดังนั้น การเช่าบ้านหรือคอนโดฯ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะอย่างน้อยสามารถเลือกทำเลและราคาที่พอใจได้ อีกทั้งย้ายไปมาได้ถ้าต้องเปลี่ยนงาน หรือต้องการย้ายไปที่ใหม่ที่ดีกว่า

         ทั้งนี้ การเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าซื้อเป็นเรื่องปกติของคนในหลาย ประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่มีพื้นที่ขนาดเล็ก เช่น ในยุโรป แต่มีคน ต่างชาติเข้าไปอาศัยและทำงานจำนวนมาก จึงมีดีมานด์การเช่าสูง แต่ประเทศขนาดใหญ่ อย่างสหรัฐอเมริกา รัสเซีย จีน ญี่ปุ่น การซื้อบ้านมือสองเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคทุกระดับอายุ เพราะราคาบ้านเก่าต่ำกว่าบ้านเปิดขายใหม่ 20-30%

         ทิศทาง 10-20 ปีหน้า สำหรับประเทศไทยภาพรวมทั้งตลาดอาจไม่ได้นิยมการเช่าเหมือนในต่างประเทศ แต่คนรุ่นใหม่อาจหันมาสนใจซื้อบ้านมือสองมากขึ้นเพราะราคาที่ย่อมเยากว่า ทำให้ตัดสินใจซื้อทำได้ง่ายขึ้นนั่นเอง