ธุรกิจอสังหาฯ ภาคท่องเที่ยว รอความชัดเจนมาสเตอร์แพลนเมกะโปรเจกต์ถมทะเล บางขุนเทียน แนะรัฐศึกษารอบคอบ จัดรูปที่ดิน ผังเมือง แก้กฎหมาย ชี้ "บางขุนเทียน" เป็นพื้นที่รับน้ำธรรมชาติ ป่าชายเลน อ่อนไหวต่อสิ่งแวดล้อม ไม่เอื้อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หวั่นเหตุอุทกภัยกระทบเส้นทางระบายน้ำ

   หนึ่งในนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจผ่าน เมกะโปรเจกต์ "สร้อยไข่มุกอ่าวไทย" เป็นโครงการป้องกันน้ำท่วมกรุงเทพฯ และปริมณฑลจาก ระดับน้ำทะเลที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งเป็นการ "สร้าง พื้นที่เศรษฐกิจใหม่" จากการถมทะเลบางขุนเทียนนี้

   นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ประเมินว่า หากพิจารณาจากภูมิศาสตร์พื้นที่บางขุนเทียน ประการแรก บางขุนเทียนเป็นพื้นเดียวของกรุงเทพฯ ที่อยู่ติดกับทะเลและเป็นพื้นที่ราบลุ่ม เป็น "พื้นที่รับน้ำ" ตามธรรมชาติ ปัจจุบันเป็นพื้นที่นากุ้ง ปู ปลา หอย เพาะเลี้ยง ด้านเกษตรกรรมที่เป็นน้ำกร่อย

    ประการที่สอง ปัจจุบันผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่รับน้ำ กล่าวคือเป็นพื้นที่ขาวทแยงเขียว หรือพื้นที่เขียวลาย ประการที่สาม เป็นที่ดินที่มีหลายเจ้าของเอกชนมีทั้งที่ดินแปลงใหญ่และแปลงเล็กแปลงน้อยอยู่ริมชายฝั่งทะเล ซึ่งการขีดพื้นที่ตรงนี้ให้เป็นพื้นที่รับน้ำ และก่อนผังเมืองฉบับนี้บางขุนเทียนก็เป็นพื้นที่สีเขียวสำหรับการอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งพัฒนาโครงการยากอยู่แล้ว

   "ผังเมืองปัจจุบันใช้มากกว่า 10 ปีแล้ว เป็น พื้นที่ขาวทแยงเขียวเท่ากับเป็นพื้นที่รับน้ำ พักน้ำ เพื่อการป้องกันน้ำท่วม ฉะนั้นใครที่จะทำหมู่บ้าน กฎหมายกำหนดให้แต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป สะท้อนให้เห็นว่าไม่ได้ส่งเสริมให้ทำอยู่แล้ว"

    อย่างไรก็ตาม หากจะมีการขับเคลื่อนโครงการจริงตามแนวนโยบายดังกล่าวและผลักดันการสร้างพื้นที่เศรษฐกิจใหม่น่าจะต้องดำเนินการในเรื่องกฎหมายจัดรูปที่ดิน เพื่อพัฒนาพื้นที่ ซึ่งไม่ใช่เรื่องผิด เช่น การทำถนนเข้าไปในพื้นที่เดินทางเข้าออกสะดวกสบายขึ้น รวมทั้งการแก้กฎหมายผังเมืองให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น ประการสำคัญ ต้องมีคำอธิบายให้ได้ว่าการแก้ไขนั้นๆ มีวัตถุประสงค์เพื่ออะไร

    "ที่ดินในย่านนั้นมีจำนวนไม่มาก ไม่ถึง 1,000 ไร่ ที่จะเหมาะกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในมุมของภาคธุรกิจต้อง รอดูการแก้ไขกฎหมายผังเมืองก่อนว่าสามารถพัฒนาอะไรได้บ้างก่อน และจะสามารถพัฒนาพื้นที่ให้ตอบโจทย์กับเศรษฐกิจได้มากน้อยแค่ไหน เพราะยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ถ้าพัฒนาแล้วจะเป็นอะไร"

     เตือนคำนึงถึงการระบายน้ำยามเกิดอุทกภัย

     นายอิสระ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันพื้นที่บางขุนเทียน ถือว่าเป็นพื้นที่ "ชานเมือง" ยังไม่ได้เป็นพื้นที่เมือง ขึ้นอยู่กับว่าภาครัฐจะพัฒนาให้เป็นพื้นที่อะไร ในทางหลักการ พื้นที่ตรงนี้ไม่ว่าจะพัฒนาเป็นอะไรต้องคำนึงถึงการที่กรุงเทพฯ จะต้องสามารถพึ่งพาตนเองได้ในเรื่องของอุทกภัยด้วย เพราะเป็นพื้นที่เดียวของกรุงเทพฯ ที่ติดทะเล

     "ที่ผ่านมาเวลาที่มีน้ำท่วมในกรุงเทพฯน้ำมีเส้นทางหลัก คือ แม่น้ำเจ้าพระยาเท่านั้น และตอนปลายก็จะผ่านสมุทรปราการ และน้ำที่เหลือจากเจ้าพระยาที่อยู่ตรงกลาง ต้องระบายน้ำออกบางปะกง ตามคลองต่างๆ ในฝั่งตะวันออก กับถูกระบายน้ำไปทางตะวันตก ไปที่แม่น้ำท่าจีน เพื่อป้องกันพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ"

     ฉะนั้นการจัดรูปที่ดิน หรือแก้กฎหมายผังเมือง จะต้องคำนึงถึงการระบายน้ำยามที่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมให้สามารถระบายน้ำออกสู่ทะเลได้โดยเร็วด้วย

     พื้นที่ป่าชายเลนอ่อนไหวสิ่งแวดล้อม

     นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การถมทะเลบางขุนเทียนเป็นแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ Man made อีกพื้นที่หนึ่งโดยมีภาครัฐให้การสนับสนุนในอนาคตแต่ "ไม่ใช่" เรื่องเร่งด่วนที่ต้องทำเหมือนกับเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ เพราะมีผลต่อเศรษฐกิจของประเทศมากกว่า ถือเป็นการปรับโครงการเศรษฐกิจของประเทศและทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยพลิกฟื้นกลับมาได้เร็วชนิดหน้ามือเป็นหลังมือได้

     "พื้นที่กว่า 2,000 ไร่ ที่จะพลิกความสามารถ ในการแข่งขันของประเทศไทย ทำให้กรุงเทพฯ สามารถแข่งขันกับสิงคโปร์ได้ เพราะมีพื้นที่ใกล้เคียงกัน ถือเป็นความหวังหนึ่งที่สู้กับสิงคโปร์ กัวลาลัมเปอร์ อย่าพลาดเหมือนกับคอคอดกระ เมื่อ 40 ปีที่แล้ว"

     อย่างไรก็ตาม พื้นที่บางขุนเทียนมีลักษณะกายภาพของที่ดินเป็นป่าชายเลน เป็นดินเลน ซึ่งมีความอ่อนไหวมากทั้งในเรื่องสิ่งแวดล้อมและคุณภาพของดินในบริเวณนั้น การพัฒนาโครงการในรูปแบบต่างๆ ค่อนข้างยาก และใช้เงินลงทุนสูง ประกอบกับความเจริญยัง ไม่เท่ากับพื้นที่ในกรุงเทพฯ ตามหลักการพัฒนา ต้องพัฒนาจากพื้นที่ที่มีความพร้อมก่อน เริ่มจากในเมืองก่อนขยายไปสู่ชานเมือง

     ท่องเที่ยวแนะเข้มสิ่งแวดล้อม-ผังเมือง

     นายเทียนประสิทธิ์ ไชยภัทรานันท์ นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) กล่าวว่า จากโครงการสร้อยไข่มุกอ่าวไทย ถมทะเล สร้างเมืองใหม่เพื่อป้องกันน้ำท่วมกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่รัฐบาลจะผลักดันการลงทุนของภาคเอกชน ว่าจะเอื้อต่อภาคการท่องเที่ยว หรือไม่นั้น มองว่าขึ้นอยู่กับเอกชนที่ได้สัมปทาน 99 ปี เข้าไปลงทุนถมทะเลและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานบนเกาะเอง จะกำหนดวัตถุประสงค์การพัฒนาพื้นที่ทั้ง 9 เกาะ หรือแต่ละเกาะ เพื่อการท่องเที่ยวหรือไม่

     ในมุมคนท่องเที่ยว มองว่าตรงไหนได้ประโยชน์เรื่องการท่องเที่ยว ก็มีคนพร้อมเข้าไปลงทุน แต่ต้องดูครบถ้วน รอบด้าน โดยเฉพาะการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ว่าลงทุนแล้วคุ้มหรือไม่ รวมถึงผังเมืองบนเกาะใหม่ มาสเตอร์แพลนเป็นอย่างไร กฎระเบียบต่างจากเดิมหรือไม่

     "ถ้าเอกชนที่เข้าไปลงทุนถมเกาะสร้างเมืองใหม่ เขาเน้นเรื่องท่องเที่ยวก็ถือว่าเป็นเรื่องดี โดยอยู่ที่ว่าเอกชนรายที่ได้สัมปทาน ทั้งเกาะ จะเลือกลงทุนเองทั้งหมด หรือจัดสรรให้เอกชนรายอื่นๆ เข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาอย่างไร และเมื่อเข้ามาพัฒนาเกาะแล้ว การลงทุน โครงสร้างพื้นฐานก็ต้องครบครันด้วย"

     หวั่นผลกระทบกระแสน้ำ-เดินเรือ-สวล.

     สำหรับจุดที่ค่อนข้างกังวลคือรายละเอียดของเกาะ ว่าระยะห่างแค่ 1 กิโลเมตรจากแผ่นดิน ใกล้ไปหรือไม่ จะกระทบต่อ กระแสน้ำและการเดินเรือหรือไม่ รวมถึง การวางกรอบกติกาต่างๆ เช่น ต้องไม่ใช่เขตปกครองตนเอง นอกจากนี้ ต้องการทราบด้วยว่าการเปิดเกาะ จำเป็นต้องเปิดเรียงกัน ตั้งแต่เกาะบางขุนเทียน ไล่ไปทีละเกาะจนจบที่ชลบุรีหรือไม่ หรือสามารถเปิดเกาะแต่ละจุดแบบข้ามไปข้ามมาได้ เพราะแต่ละเกาะ ค่าเช่าสัมปทานก็ไม่น่าจะเท่ากัน อยู่ที่ว่าจะกำหนด กฎเกณฑ์การประมูลอย่างไร นักลงทุนสามารถทำอะไรบนเกาะนั้นๆ ได้บ้าง

     "ทั้งนี้ หากรัฐบาลมีการปรับให้สิทธิต่างชาติใช้ประโยชน์ที่ดินบนเกาะได้ 99 ปี ก็ต้องดูรายละเอียดว่าพอถมเกาะเสร็จและเช่าพื้นที่แล้ว ต่างชาติสามารถทำธุรกิจอะไรได้บ้าง และธุรกิจนั้นสามารถลงทุนโดยต่างชาติได้ 100% หรือไม่"
ด้านผลกระทบต่อแหล่งท่องเที่ยว ใกล้เคียงเกาะใหม่ทั้ง 9 เกาะ เริ่มจากบางขุนเทียน ตัวชายทะเลไม่ได้เป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม เท่าบางแสนหรือพัทยา แต่ถ้าไปถมทะเล ตรงนั้นแล้วสิ่งแวดล้อมจะเป็นอย่างไร ทะเลจะยังมีคลื่น หาดทรายจะขาวหรือไม่ เป็นจุดที่ต้องศึกษาให้ละเอียด แต่ถ้าเป็นเกาะใหม่ในโซนใกล้พัทยา ชลบุรี ก็อาจจะกระทบต่อแหล่งท่องเที่ยวเดิมในบริเวณนั้น ทั้งนี้มองด้วยว่า การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมไม่สามารถทำพร้อมกันทั้ง 9 เกาะ เพราะ ผลกระทบแต่ละจุดไม่เหมือนกัน

     "นอกเหนือจากการผลักดันโครงการสร้อยไข่มุกอ่าวไทย ถมทะเลเพื่อสร้างพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ สามารถพัฒนาเกาะ เพื่อใช้ประโยชน์ด้านการท่องเที่ยวได้นั้น ก็อยากให้รัฐบาลเร่งยกระดับการท่องเที่ยว ใน 55 เมืองน่าเที่ยว (เมืองรอง) ที่ยังไม่เกิด และต้องการแรงโปรโมตมากกว่านี้ด้วย" นายกทีเอชเอ กล่าว