REICติดห่วงสช.-เงินจมสต๊อก1.2ล้านลบ.

         ภาพรวมประเทศไทยตอนนี้ หากมองไปรอบตัวจะเห็นปัญหามากมายในระดับต่างๆที่สังคมกำลงเผชิญอยู่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องหนี้ครัวเรือนตั้งแต่ 20 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นจากระดับ 50% มาสู่ระดับ 90% ของจีดีพี ครัวเรือนมีความเปราะบางทางด้านการเงิน ปัจจุบัน 38 % ของคนไทย มีหนี้ในระบบ เฉลี่ยคนละ 540,000 บาท ส่วนใหญ่เป็นหนี้ที่อาจจะไม่ก่อให้เกิดรายได้ และสิ่งที่น่าเป็นกังวล คือ รายได้สุทธิตำกว่าภาระหนี้ที่มีอยู่ความสามารถชำระหนี้ลดลง อาจต้องไปพึ่งพาเงินกู้ทั้งใน และนอกระบบ

         ...นี้ คือประเด็นใหญ่ที่สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ และสินเชื่อเพื่อซื้ออยู่ที่อาศัย ขณะที่สินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือ เงินทุนของผู้ประกอบการ "จม"อยู่ในสต๊อกเหลือขายไม่น้อย โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าสิ้นปี 67 สินค้าเหลือขายมีประมาณ 210,000 หน่วย มูลค่ามหาศาล 1.2 ล้านล้านบาท

         คำถามคือ ถ้าสามารถระบายหน่วยเหลือขายได้ต่อเนื่อง จะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใหม่ๆ และเม็ดเงินของที่อยู่อาศัยไปสู่ผู้ซื้อจะทำให้ผู้ประกอบการมีสภาพคล่องที่ดีขึ้น มีรายได้ ลดภาระเรื่องหนี้สิน สถาบันการเงินเกิดความมั่นใจในปล่อยสินเชื่อ ภาครัฐ ก็มีโอกาสจัดเก็บภาษีทั้งทางตรงและทางอ้อมได้ดีขึ้น รวมถึง ที่ดินในมือผู้ประกอบการจะถูกนำมาพัฒนาให้เกิดมูลค่าเพิ่มขึ้น แทนปัจจุบันที่หลบเลี่ยงภาษีอยู่!!

         ...ซึ่งจะว่าไปแล้ว "ยาแรง" กระตุ้นภาคอสังหาฯ ในยุคสมัยของอดีตนายกฯ เศรษฐา ทวีสิน ที่เข็นออกมาเกินความคาดหมายในวงการตลาดอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนอง ในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภอบ้านใหม่และบ้านมือสอง ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ก็ล้วนส่งผลเกิดการปรับเปลี่ยนของตลาด โดยมีโครงการในกลุ่มราคาดังกล่าวที่มากเพิ่มขึ้น และในปัจจุบัน ผู้เล่นหลัก คือ บริษัทมหาชน ก็ครองส่วนแบ่งในตลาด (มาร์เกตแชร์) ยอดขายกว่า 73% สูงมาก โดยคอนโดฯจะมีมาร์เกตแชร์สูงถึง 80%

         "ปีนี้ ปีที่เหนื่อยตั้งแต่ต้นปี ซึ่ง 2 ไตรมาสแรกไม่ดี และเชื่อว่า 2 ไตรมาสหลังจะดีขึ้น ยอดขายจะสูงกว่าปีที่แล้วเล็กน้อยรวมมาอยู่ที่ 77,746 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 ภายใต้เงื่อนไขมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงร้อยละ 0.25 แต่ถ้าไม่ลด ไม่ขยายตัวได้เท่า กับ 3.8 อาจจะมียอดขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 เท่านั้น ซึ่งเราหวังว่ามาตรการโค้งสุดท้ายจะดีขึ้น เข้าได้สวย โค้งไม่เจ็บตัวมากนัก แม้ว่าอัตราดูดซับจะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 2.2 ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน สิ่งที่จะตามมา คือ หากยอดขายไม่ได้ดี และตัวเลขการโอนฯยังต่ำ คาดลดลงร้อยละ 4 และ เม็ดเงินหายไป ลดลงอีกร้อยละ 3.3 ก็จะส่งผลให้ภาพรวมของที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 217,343 หน่วย มูลค่า 1,237,835 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรรมากที่สุด ถึง 125,310 หน่วย มูลค่า 832,230 ล้านบาท" ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงภาพ ในปีนี้

         ตามดาต้าแล้ว REIC ระบุจากผลการสำรวจพบว่าในไตรมาส 2 ปี 67 พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดที่อยู่อาศัยรวม(บ้านจัดสรรและอาคารชุด) มีจำนวน 229,528 หน่วย มูลค่า 1,350,586 ล้านบาท ซึ่งขยายตัวร้อยละ 11.0 และร้อยละ 30.3 ตามลำดับ โดยส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้ามาสู่ตลาดจำนวน 17,197 หน่วย มูลค่า 128,440 บาท จำนวนหน่วย ลดลงร้อยละ -23.9 มูลค่าลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

         โดยโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ (YoY) ลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาสทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งไตรมาส 2 มีจำนวนเปิดตัวอาคารชุดใหม่ 7,967 หน่วย ลดลงร้อยละ -29.7 ในกลุ่มระดับราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาทเป็นหลัก มีจำนวน 4,282 หน่วย โครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ 9,230 หน่วย ลดลงร้อยละ -18.0 เปิดตัวกลุ่มราคา 3.01-7.50 ล้านบาทเป็นหลัก มีจำนวนถึง 4,969 หน่วย

         ในด้านอุปสงค์พบที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่มีจำนวน 14,938 หน่วย ลดลงร้อยละ -8.4 มูลค่า 84,327 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.2 อาคารชุดที่ขายได้ใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,590 หน่วย ส่วนโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวน 8,909 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.5 แต่มีมูลค่า 60,251 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.1 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรร ขายได้ใหม่อยู่ในกลุ่มราคา 3.01-7.50 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,313 หน่วย

         ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ เรามาสแกนดูจากข้อมูลพบว่าใน ไตรมาส 2 ปี 67 อาคารชุดมีจำนวนหน่วยคิดเป็น 40% ใน กรุงเทพฯเป็นเมืองหลวงของคอนโดมิเนียม มีจำนวนถึง 90,585 หน่วย (ในกทม. 65,000 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 71) เพิ่มขึ้น ร้อยละ 13.1 มูลค่าสูงถึง 403,619 ล้านบาท (มูลค่าที่พัฒนาใน กทม.เกือบ 350,000 ล้านบาท)

         แต่พอร์ตใหญ่สุดจะเป็นบ้านจัสรร ในพื้นที่ กทม. และปริมณฑลมีจำนวนหน่วยเสนอขายจริงๆ ทั้งสิ้น 138,943 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6 มูลค่า 946,967 ล้านบาท บ้านเดี่ยวใน กทม. เฉลี่ยๆ หลักละ 20 ล้านบาท

         "เราจะเห็นว่า บ้านเดี่ยวใน กทม.และปริมณฑล ราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ และเป็นตลาดที่มีผู้พัฒนาค่อนข้างมาก"

         อสังหาฯเดือดโค้งส่งท้ายปีอัดโปรฯระบายคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์

         ดร.วิชัย กล่าวถึงโอกาสของผู้ประกอบการ จากการที่มาตรการของรัฐจะสิ้นสุดภายในสิ้นปี 2567 ว่าเรามีพอยต์ชี้ให้เห็นว่าในส่วนของคอนโดฯ (กทม. และปริมณฑล) ดู yoy ซัปพลายรวมอาคารชุด เสนอขายไม่ได้ลดลงเลย เท่าๆ เดิม 90,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 4 ไตรมาสต่อเนื่อง เราจะเห็นว่า อาคารชุดเปิดใหม่เพิ่มขึ้น แต่ฝั่งยอดขายลดลงติดต่อ 6 ไตรมาสต่อเนื่อง จาก 9,000 กว่าหน่วยในไตรมาสแรกปี 66 มาอยู่ที่ 6,000 หน่วยเศษใน 2 ไตรมาสแรกปี 67 ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น 6 ไตรมาสต่อเนื่องเช่นกัน

         แยกกลุ่มแรก สแกนกันเลย ไม่เกิน 3 ล้านบาท คนจะซื้อได้พบว่าซัปพลายลดลงบ้าง เนื่องจากการเปิดโครงการใหม่ลดลง ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 66 (ไตรมาส 2 เปิด 4,282 หน่วย มูลค่าเกือบหมื่นล้านบาท ) กลุ่มนี้ มีปัญหาเรื่องการอนุมัติสินเชื่อ (รีเจกต์เรตเยอะ) เป็นกลุ่มที่มีหนี้ และผู้กู้ฐานะการเงินไม่ค่อยดี ทำให้ยอดขายคอนโดฯทยอยลดลง

         "คอนโดฯ ซีเรียส อัตราดูดซับกลุ่ม 3 ล้านบาทลดต่ำ ทำให้หน่วยเหลือขายมีเยอะขึ้น ทำให้สต๊อกเพิ่มขึ้นต่อ 6 ไตรมาส ต่อเนื่องกัน"

         กลุ่มที่สอง รัฐบาลได้ขยายไปสู่กลุ่มไม่เกิน 7 ล้านบาท หน่วยเพิ่มขึ้น เปิดขึ้น เกินกว่า 3 ล้านบาท ถึง 7.5 ล้านบาท มีหน่วยเปิดเยอะขึ้น และยอดขายก็ดีขึ้น แบ่งเป็นคอนโดฯ 3-7.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 45 สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มนี้ มีความคึกคัก ทั้งๆที่ 2 ไตรมาส ยอดขายชะลอลง แสดงให้เห็นว่ามาตรการเห็นผล
 
         และถ้ามองไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ภาพรวม คอนโดฯ เปิดตัวไม่มากนัก การที่รัฐบาลมีมาตรการครอบคลุม 7 ล้านบาท ช่วย คอนโดฯไม่เกิน 7 ล้านบาท ช่วยอยู่ระดับหนึ่ง ทำให้คนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

         กลุ่มที่สาม คอนโดฯเกินกว่า 7.5 ล้านบาท ไปจนถึง 10 ล้านบาท เปิดใหม่น้อย และยอดขายไม่มาก และสะสมหน่วยเหลือขายอยู่ แต่กลุ่มที่ 4 มากกว่า 10 ล้านบาท เปิด 700 หน่วยในไตรมาสที่ผ่านมา แต่ยอดขายไม่ได้มากนัก

         "เรามองว่ามาตรการของรัฐ ช่วยกระตุ้นการซื้อคอนโดฯ ตั้งแต่มากกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึง 7 ล้านบาท ดาต้าที่เก็บ หน่วยเหลือขายคอนโดฯ ไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ประมาณ 75,000 หน่วย กว่า 2 แสนล้านบาท และยังมีหน่วยที่สร้างเสร็จ และยังขายไม่ได้ ก็มีอีก ดังนั้น เราต้องดูว่าโปรโมชันที่ออกมาของผู้ประกอบการในช่วงโค้งส่งท้ายปี จะช่วยให้หน่วยขายไป

         สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์ เป็นอีกหนึ่งเป้าหมายที่อยู่ในเป้าหมายที่ผู้ประกอบการจะเร่งกระตุ้นยอดขายและโอนฯให้ทันมาตรการเหมือนตลาดคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์มีจำนวนหน่วยมากที่สุด 68,000 หน่วย มูลค่า 2.3 แสนล้านบาท ในกทม. 12,800 หน่วย มูลค่า 71,000 ล้านบาท ราคาแพงเฉลี่ย 5-6 ล้านบาทต่อยูนิต ต่างกับ จ.ปทุมธานี ทาวน์เฮาส์ มี 22,000 หน่วย มูลค่า 57,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยราว 3 ล้านบาท (ราคาที่ดินถูกกว่า) นนทบุรีมีจำนวน 11,300 หน่วย มูลค่า 40,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยจะสูงกว่า จ.ปทุมธานี อยู่ที่ 4 ล้านบาท

         โดยตลาดทาวน์เฮาส์มีการปรับตัวเยอะมากเพราะการขายช้าทำให้ผู้ประกอบการระวัง ชะลอเปิดโครงการใหม่ ทั้งนี้ ทาวน์เฮาส์เป้าหมายโค้งสุดท้ายไม่เกิน 7-7.5 ล้านบาท กลุ่มนี้ช่วงที่ผ่านมา มีการเปิดตัวไม่มาก 3,000 หน่วย และยอดขายกว่า 4,000 หน่วย

         "ผู้ประกอบการต้องพยายามเร่งแบ็กล็อกให้ลูกค้าเร่ง โอนฯเร็ว โดยผู้ประกอบการต้องเร่งก่อสร้างให้แล้วเสร็จ แต่ปัญหาคือ สถาบันการเงินจะช่วยหรือปล่อยสินเชื่อหรือไม่ เนื่องจาก ภาวะและความไม่แข็งแรงของผู้ซื้อ แต่โค้งส่งท้ายตอนนี้ มีความสำคัญจริงๆ ทำอย่างไรให้การทำงานทั้งผู้ประกอบการ และแบงก์สัมพันธ์กัน ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าใน 2 ไตรมาสที่ผ่านมา ทาวน์เฮาส์ มียอดขายไปรวม 9,000 หน่วย มูลค่าราว 30,000 ล้านบาท ถ้า ผู้ประกอบการสามารถผลักดันได้จริง ในการใช้โอกาสเร่งยอดโอนฯจากมาตรการของรัฐ จะช่วยให้ผู้ประกอบการระบายสต๊อกได้ แม้ภาพรวมยอดขายไม่ดี"

         สำหรับความเคลื่อนไหว สำหรับบ้านจัดสรรที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้นๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่ โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,686 หน่วย มูลค่า 114,376 ล้านบาท ส่วนโครงการอาคารชุด โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 9,846 หน่วย มูลค่า 39,988 ล้านบาท ที่จะต้องระมัดระวัง
 
         หลังจากที่ได้ผ่านไตรมาส 2 ปี 2567 ศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์คาดว่าภาพรวมทั้งปี 2567 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ เข้ามาสู่ตลาดจำนวน 85,195 หน่วย คาดว่าจะมีมูลค่า 528,396 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.4 ทั้งจำนวนและมูลค่า เมื่อเทียบกับ ปี 2566 และได้คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 77,746 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 แต่มีมูลค่า 390,909 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -0.05