ปัจจุบันประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่ "สังคมสูงวัย" (Aging Society) อย่างสมบูรณ์ โดยข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติคาดการณ์ว่า ภายในปี 2583 ประเทศไทยจะมีผู้สูงอายุ คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 32% ของประชากรทั้งหมด หรือประมาณ 20 ล้านคน ซึ่งไม่เพียงแต่ประเทศไทยเท่านั้นที่ก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัย แต่หลายประเทศทั่วโลก โดยเฉพาะประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น ญี่ปุ่น อิตาลี เยอรมนี ต่างก็ประสบกับภาวะสังคมสูงวัยเช่นกัน

   ที่ผ่านมา ประเทศไทยเริ่มให้ความสำคัญกับการรับมือสังคมสูงวัย มีการศึกษาและดำเนินการหลาย ๆ โครงการที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐและเอกชน โดยมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว อย่างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ Senior Complex ของ "กรมธนารักษ์" ที่ร่วมกับคณะแพทยศาสตร์ โรงพยาบาลรามาธิบดี มหาวิทยาลัยมหิดล ดำเนินโครงการศูนย์ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ แบบครบวงจร บนที่ดินราชพัสดุ ต.บางปลา อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ เนื้อที่ 72 ไร่

   ในโครงการของกรมธนารักษ์ดังกล่าว มีหลากหลายแบบ รวมถึง Senior Housing เป็นที่พักอาศัยสำหรับ ผู้สูงอายุที่ยังพึ่งพาตนเองได้ ในรูปแบบคอนโดมิเนียมที่ทันสมัย ราว 1,000 ยูนิต ปัจจุบันมีผู้จองเต็มแล้ว ซึ่งตามกำหนดจะแล้วเสร็จในอีก 2-3 ปี ราวปี 2569-2570 ขณะที่ Senior Housing หรือโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุ เป็นอีกแนวคิดสำคัญ ที่หลายภาคส่วนให้ความสนใจและถือเป็นทางเลือกใหม่ที่จะรองรับเทรนด์สังคมสูงวัยในอนาคตด้วย ล่าสุด กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) พาสื่อมวลชนร่วมศึกษาดูงาน โครงการ "Nanjing Sindora Living" ที่เมืองนานจิง สาธารณรัฐประชาชนจีน เมื่อเร็ว ๆ นี้

   กบข.เล็งลงทุน Senior Housing

   นายทรงพล ชีวะปัญญาโรจน์ เลขาธิการ กบข. กล่าวว่า กบข.เริ่มศึกษาการลงทุน Senior Housing มาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นการลงทุนเพื่อรองรับการเติบโตของสังคมสูงวัยในอนาคต โดยมองว่า Senior Housing มีความน่าสนใจมาก จากสถิติในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก มีมูลค่าประมาณ 1.90 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 3.75 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2573

   ทั้งนี้ ปัจจุบันทั่วโลกรวมถึงไทย กำลังเข้าสังคมผู้สูงวัย โดยจีนที่มีจำนวนประชากรประมาณ 1,400 ล้านคน มีกลุ่มผู้ที่มีอายุเกิน 60 ปีขึ้นไป สัดส่วนประมาณ 15-16% ของประชากรทั้งหมด ขณะที่ไทยมีสัดส่วนผู้ที่มีอายุเกิน 60 ขึ้นไปเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสมาชิกของ กบข. ที่มีประมาณ 1.26 ล้านคน ก็มีโอกาสเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย

   "จากแนวโน้มสังคมสูงวัยที่เติบโตขึ้น อย่างรวดเร็วในประเทศจีน เป็นกรณีศึกษาให้ กบข. ต้องศึกษาการลงทุนในโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุอย่างจริงจัง เพื่อสร้างโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ที่น่าสนใจคาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดี ถือเป็นการลงทุน เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มีการลงทุนประมาณ 9% ของพอร์ตการลงทุนส่วนของสมาชิก กบข."

   คาดหวังผลตอบแทน 8-12%

   นายทรงพลกล่าวว่า รูปแบบการลงทุนของ กบข.ในเบื้องต้นอาจจะเข้าไปถือหุ้นไม่เกิน 20% ในกองทุนในต่างประเทศที่ลงทุนในโครงการที่ดำเนินการอยู่แล้วในต่างประเทศ สามารถสร้างผลตอบแทนกำไรจากการลงทุนเข้ามาได้ทันที และในอนาคตอาจนำไปสู่การจับมือ กับผู้พัฒนาเพื่อร่วมทุนทำโครงการ คาดหวังผลตอบแทนการลงทุน (IRR) ในระดับ 8-12%

   ซึ่ง กบข.มีความสนใจในโครงการดังกล่าว เพราะถือว่าสอดคล้องกับนโยบายการลงทุนของ กบข. ที่มีการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจุบันมีการลงทุนอาคารสำนักงาน และโรงแรมอยู่แล้ว และผลการดำเนินงานยังคงเป็นที่น่าพอใจ

   ทั้งนี้ แผนการลงทุนในโครงการ Senior Housing ของ กบข. คาดว่าจะมีความชัดเจนเริ่มเห็นการลงทุนใน ต่างประเทศภายในสิ้นปี 2568 ปัจจุบันกำลังศึกษาและสนใจลงทุนในหลายประเทศ เช่น จีน ออสเตรเลีย ยุโรป เป็นต้น

   "ปัจจุบันพอร์ตลงทุนของ กบข. มีการ ลงทุนใน Private Equity ในต่างประเทศ ซึ่งอาจมีการลงทุนในโรงพยาบาล, หอพักนักศึกษา (Student Housing) ใน ต่างประเทศ ซึ่งเป็นเรื่องที่เราต้องจับตา เพราะเป็นเทรนด์ของกองทุนบำนาญต่างประเทศขนาดใหญ่ก็กำลังหันมา ให้ความสนใจลงทุนสินทรัพย์กลุ่มนี้ด้วย เช่น โครงการ Oak Tree Retirement Villages, Keyton Retirement Villages ที่ดำเนินการในประเทศออสเตรเลีย"

   แผนอนาคตเล็งทำเองในไทยด้วย

   นอกจากนี้ อนาคตก็มีแผนต่อยอดการลงทุนโครงการ Senior Housing ในประเทศไทยด้วย โดย Senior Housing จะไม่ใช่เนิร์สซิ่งโฮมที่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่จำเป็นต้องได้รับการดูแล หรืออาจจะไม่สามารถช่วยเหลือตนเองได้ แต่ Senior Housing จะให้ผู้ที่ยังออกไปไหนมาไหน ไปซื้อของได้ ไปเล่นกีฬา ไปปฏิบัติภารกิจอื่น ๆ ได้มาพักอาศัยอยู่ โดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่ครอบครองในรูปแบบของการเป็น "สมาชิก" (Membership) ซึ่งหากสุดท้ายสมาชิกที่ได้รับสิทธิไม่เลือกมาอยู่ ก็อาจจะมีทางเลือกอื่นให้ อาทิ ในรูปผลตอบแทน เป็นต้น

   "สมาชิกเรามีจำนวนไม่น้อยที่อยู่บ้านพักข้าราชการ พอเกษียณแล้วก็หาที่อยู่ไม่ได้ ขณะที่ข้าราชการใหม่จะเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงมาก และไม่สามารถกู้ซื้อได้ กบข.จึงมีแผนที่จะทำให้กลุ่มเหล่านี้มีที่อยู่อาศัยหลังจากที่เกษียณอายุ"
ศึกษาโครงการของจีน

   นายทรงพลกล่าวว่า ทั้งนี้ โครงการ Nanjing Sindora Living ที่เมือง นานจิง เป็นหนึ่งในโครงการที่ กบข.ศึกษาดูงาน ปัจจุบันมีผู้สูงวัยพักอาศัยประมาณ 25% ราว 100 เตียง โดย 80% เป็นผู้ที่ทำสัญญาเช่าระยะยาว โดยมีราคาค่าบริการเป็นรายเดือนอยู่ที่เฉลี่ย 15,000 หยวน หรือประมาณ 69,000 บาทต่อคนต่อเดือน โดยมีบริการให้กับผู้พักอาศัยแบบ Full Service ทั้งการทำความสะอาดที่พัก, บริการอาหาร, บริการทางการแพทย์, ห้องออกกำลังกาย รวมทั้งบริการสันทนาการในรูปแบบ อื่น ๆ

   นอกจากนี้ ยังมีการวางระบบให้โครงการกับพักอาศัยสามารถใช้ชีวิตเชื่อมต่อกับบริเวณโดยรอบชุมชนได้ เช่น การนำคอนเสิร์ตมาจัดในโครงการ Sindora Living อีกด้วย

   "Nanjing Sindora Living เป็นการลงทุนของกลุ่ม Keppel (เคปเปล) ยักษ์ใหญ่สิงคโปร์ ที่ได้เข้าไปลงทุน Senior Housing ซึ่งเปิดดำเนินการมาตั้งแต่เดือน พ.ค. 2567 มีพื้นที่ประมาณ 7-8 ไร่ จำนวน 400 เตียง ทั้งเตียงเดี่ยว เตียงคู่ ปัจจุบันมีผู้เข้าพักประจำ 80 เตียง และไปกลับ 20 เตียง" เลขาธิการ กบข.กล่าวนับได้ว่าเป็นแนวคิดที่น่าสนใจมากเลยทีเดียว น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับข้าราชการเกษียณอายุ และหากขยายไปสู่กลุ่มอื่น ๆ ได้ ก็จะเป็นเรื่องที่ดี