บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

  ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงถาโถมภาคอสังหาริมทรัพย์รอบด้าน ธุรกิจหลัก "บ้าน" และ "คอนโดมิเนียม" ยอดขายชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กำลังเคลื่อนตัวเข้าสู่น่านน้ำใหม่ คลังสินค้า โรงงานและนิคมอุตสาหกรรม เพื่อเป็นทางรอดที่มั่นคงและยั่งยืนกว่า นับเป็นการเปลี่ยนผ่านที่อาจกลายเป็นหน้าประวัติศาสตร์บทใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

   โดยในอดีต เราอาจมอง "อสังหาริมทรัพย์" หมายถึงบ้านจัดสรรหรูริมทางด่วน หรือ คอนโดสูงระฟ้าใจกลางเมือง...แต่วันนี้ผู้เล่น ในวงการ นี้กำลังวางหมากบนกระดานใหม่! อย่างพื้นที่โรงงาน คลังสินค้า และนิคมอุตสาหกรรม เมื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายไม่ตอบโจทย์ การเติบโตอีกต่อไป!

   สัญญาณเริ่มดังขึ้นตั้งแต่ก่อนโควิด-19 จะเปลี่ยนโลกในปี 2563 ตลาดบ้าน-คอนโด "ซบเซา" ลงอย่างต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่ "หดตัวแรง" ขณะที่ประชากรวัยทำงานเริ่ม "ลดลง" อีกทั้งเน้น "เช่า" อยู่อาศัยมากกว่า แบกภาระหนี้สินระยะยาวจากการ "ซื้อ"

    ดังนั้น สิ่งที่ตามมาคือการ "กระจายความเสี่ยง" ของบรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เริ่มมองหาธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ (Recurring Income) ในระยะยาว ที่ไม่ใช่แค่ขายครั้งเดียวจบ

    คลังสินค้า-โรงงาน-นิคมฯ น่านน้ำแห่งโอกาส

    สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตลาด "อาคารคลังสินค้า สำเร็จรูปให้เช่า" กลายเป็นหมุดหมายใหม่ที่หลายบริษัทมุ่งไป อานิสงส์จากการเติบโตของธุรกิจ อีคอมเมิร์ซทั้ง B2C (Business-to-Customer) หรือการทำธุรกิจที่ขายสินค้าหรือบริการกับลูกค้าที่เป็นผู้บริโภคทั่วไปโดยตรง และ B2B (Business-to-Business) หรือการทำการค้าระหว่างธุรกิจทำกับธุรกิจด้วยกัน โดยเฉพาะหลังโควิด-19 ที่เปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคไปตลอดกาล

   ข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2568 ชี้ว่า พื้นที่คลังสินค้าให้เช่าในไทยมีมากกว่า 6.5 ล้านตร.ม. มีอัตราการเช่ารวมราว 82% แม้จะยังไม่แตะจุดสูงสุด แต่ก็เป็นตลาดที่เติบโตอย่างมั่นคงเฉลี่ย 12-16% ต่อปี

   จับตาผู้เล่นตัวจริงในเกมนี้

   สำหรับ "ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น" ครองแชมป์ตลาดด้วยส่วนแบ่ง 24% ของคลังสินค้าให้เช่าทั้งประเทศ ขณะที่ "เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้" หากนับรวมทั้งบริษัทแม่และ REIT ที่เกี่ยวข้อง ถือว่ามีพื้นที่คลังสินค้าให้เช่ามากที่สุด!

   ด้าน "แสนสิริ" ร่วมทุนกับ "มั่นคงเคหะการ" พัฒนาโปรเจกต์ขนาดใหญ่ในวังน้อย ส่วน "เอสซี แอสเสท" จับมือ "Tokyo Tatemono" ตั้งเป้าขยาย พื้นที่คลังสินค้าถึง 1 ล้าน ตร.ม. ค่าย "ออริจิ้น + JWD" รุกตลาดโลจิสติกส์ พร้อม โตคิว แลนด์ เอเชีย ในโครงการขนาดใหญ่ "พฤกษา + CapitaLand" ตั้งกองทุนโลจิสติกส์ระดับภูมิภาค มูลค่า เริ่มต้น 10,000 ล้านบาท

   Self-Storage โอกาสใหม่ในเมืองใหญ่

   ขณะเดียวกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์บางราย เริ่มลงสนามในธุรกิจ "ห้องเก็บของให้เช่า" (Self-Storage) ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่อยู่ในคอนโดขนาดเล็ก เช่น เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดคลังสินค้า และห้องเก็บของให้เช่า ในสุขุมวิท-บางนา

   ขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา + JWD จับมือพัฒนาห้องเก็บของให้เช่า พื้นที่กว่า 13,000 ตร.ม. ในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวภูเก็ต

   นิคมอุตสาหกรรมเกมยาวที่ต้องใช้ใจและเงิน
 
   เมื่อคลังสินค้า คือ โอกาสระยะกลาง และ นิคมอุตสาหกรรม คือ เดิมพันระยะยาว เช่น สิงห์ เอสเตท กับ โครงการนิคมอุตสาหกรรมเอส อ่างทอง พื้นที่กว่า 1,700 ไร่ ล่าสุด มั่นคงเคหะการ ผนึก บีทีเอส กรุ๊ป เตรียมพัฒนานิคมอุตสาหกรรม บางปะกง ขนาด 1,000 ไร่ ผู้เล่นเหล่านี้ไม่ได้มองแค่ค่าเช่า แต่เล็งไปถึงการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REIT) เพื่อ "หมุนทุนต่อยอด-ถือครองรายได้" ในแบบที่โครงการบ้านและคอนโดทำไม่ได้ !

   หาก "บ้าน" เคยเป็นพระเอกของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานนับ 10 ปี วันนี้พระเอกใหม่อาจอยู่ในร่างของ โกดัง โลจิสติกส์ หรือห้องเก็บของเล็กๆ กลางเมือง และนี่ อาจเป็นยุคสมัยใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่นิยามคำว่า "พื้นที่" ใหม่หมดจด ไม่ใช่แค่สำหรับอยู่อาศัย...แต่เพื่อรองรับเศรษฐกิจแห่งอนาคต