บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ท่ามกลางกระแสลงทุนร้อนแรงบนเกาะภูเก็ต เมืองท่องเที่ยวระดับโลก "ผังเมืองใหม่" ที่กำลังจะประกาศใช้ กลับกลายเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเร่ง "ตุนใบอนุญาต" ก่อนพื้นที่ศักยภาพถูกจำกัดด้วยกฎหมายการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เข้มข้นกว่าเดิม

   แม้ครึ่งปีแรก 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตจะฉายภาพชะลอตัว โดยเฉพาะฝั่งคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่เพียง 8 โครงการ รวม 3,006 ยูนิต มูลค่ารวม 17,845 ล้านบาท ลดลง 38.48% เทียบปีก่อนหน้า ขณะที่บ้านพักตากอากาศเปิดใหม่เพียง 25 โครงการ รวม 362 ยูนิต มูลค่า 12,354 ล้านบาท ลดลงถึง 73.42%

   แต่สิ่งที่เป็นกังวลของดีเวลลอปเปอร์ คือ "ผังเมืองใหม่" ของภูเก็ต ที่ถูกออกแบบมาเพื่อควบคุมความหนาแน่น ของโครงการที่พักอาศัย โดยเฉพาะอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งเคยเป็นสินค้าหลักขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวแห่งนี้ตลอดหลายปีที่ผ่านมา

   กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากผังเมืองใหม่ภูเก็ตประกาศใช้จะเป็นการ "บอนไซ" ตลาดคอนโดทันที เนื่องจากบางพื้นที่ที่เคยพัฒนาโครงการขนาด 10,000 ตร.ม.ได้ จะถูกจำกัดเหลือเพียง 2,000 ตร.ม. หรือแม้กระทั่งจำกัดความสูงของอาคารไม่เกิน 15 เมตร ซึ่งเป็นข้อจำกัดที่ทำให้การพัฒนา โครงการคอนโดในหลายทำเล "หมดความคุ้มทุน" ไปโดยปริยาย

   แห่ตุน EIA ก่อนกฎหมายล้อมกรอบ

   แอสเซทไวส์ จึงเลือกเดินเกมรุกขอประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA : Environmental Impact Assessment) ล่วงหน้าในหลายทำเลทั่วเกาะ ทั้งโครงการคอนโดและโรงแรม เพื่อ "จองสิทธิ์การพัฒนา" ก่อนกฎหมายใหม่จะออกมาบีบตลาดให้เหลือพื้นที่พัฒนาเพียงหยิบมือ!

   "เราไม่รอลุ้นว่าผังเมืองใหม่จะยกเลิกหรือไม่ยกเลิก แต่ต้องวางแผนล่วงหน้า เพราะนี่คืออาชีพเรา"

    แอสเซทไวส์ ไม่ใช่รายเดียวที่ใช้กลยุทธ์นี้ เนื่องจาก ปัจจุบันมีโครงการอสังหาฯที่อยู่ระหว่างยื่นขอ EIA ในภูเก็ตจำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นคอนโดและโรงแรม นับเป็นตัวเลขที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในหลายจังหวัด

    ภูเก็ตในสายตา "นักล่าทำเลใหม่"

   แม้ภาพรวมการลงทุนในภูเก็ตจะดูระมัดระวัง แต่บรรดาบิ๊กอสังหาฯ ยังแห่ลงทุนต่อเนื่อง โดยเฉพาะ โซนหลัก เช่น บางเทา เชิงทะเล ราไวย์ และใจกลางเมืองภูเก็ต ซึ่งยังมีแรงดึงดูดจากดีมานด์ตลาดต่างประเทศ

   ภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภูเก็ตไม่ได้เป็นแค่เมืองท่องเที่ยวอีกต่อไป แต่กลายเป็นเมืองที่ผู้คน "เลือกมาอยู่อาศัย" โดย แสนสิริ เตรียมเปิด 29 โครงการใหม่ในภูเก็ต มูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ในช่วงปี 2568-2572 เป็นแนวราบ 16 โครงการ และคอนโด 13 โครงการ

   "คุณภาพชีวิต เป็นเครื่องมือดูดทุนจากทั่วโลก ไม่ใช่แค่ยุโรปหรือจีน แต่รวมถึงกลุ่มนักลงทุนใหม่ จากรัสเซีย อินเดีย อิสราเอล แม้กระทั่งอดีต ผู้บริหารจากซิลิคอนวัลเลย์ที่แสวงหาชีวิตใหม่ ในดินแดนที่ปลอดภัย ราคาจับต้องได้ มีกฎหมายรองรับหลากหลายวิถีชีวิต"

   เกมใหม่ของตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต

   อีกกลุ่มหนึ่งที่กำลังเปลี่ยนแนวรบจาก "ที่พักอาศัย" สู่ "การใช้ชีวิตครบวงจร" คือผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส อย่าง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่เปิดตัว "ออริจิ้น ลากูน เชิงทะเล ภูเก็ต" มูลค่า 4,000 ล้านบาท โปรเจกต์นี้ ไม่ได้มองแค่ยูนิตขาย แต่ใช้แนวคิด "Neighbor Well" โดยพัฒนาโซน Wellness Community ครบวงจร บนพื้นที่ 14 ไร่ ใกล้ Boat Avenue ภายใต้แนวคิด "Well-Being But Make It Fun"

  "ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือศูนย์กลางการใช้ชีวิต อย่างมีสุขภาพ"

   ธนกร วุฒิพงษ์ รองประธานอาวุโส บริษัท ออริจิ้น เวอร์ติเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวต่อว่า ในโครงการ ยังประกอบด้วย SO Lagoon Cherngtalay by Origin คอนโด 511 ยูนิต และ Balco Lagoon Cherngtalay Phuket วิลล่าหรู เริ่มต้น 35 ล้านบาท

   Branded Residence มาแรง แค๊ปสโตนบุกบางเทา

   อีกมุมหนึ่งของหาดบางเทา แค๊ปสโตน แอสเสท เปิดตัวโครงการ "เพย์ลา ภูเก็ต" มูลค่า 3,700 ล้านบาท เป็นคอนโด Branded Residence พร้อมบริการระดับโรงแรม 5 ดาว บนพื้นที่ 10 ไร่

   "เราไม่ได้ขายที่อยู่อาศัย แต่เราขายประสบการณ์ชีวิต" ฐิติวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ กรรมการบริหาร แค๊ปสโตน แอสเสท กล่าวว่า ด้วยแนวคิด Experiential Living ที่เน้นประสบการณ์มากกว่าฟังก์ชัน มุ่งเป้าผู้ซื้อ ชาวต่างชาติระดับบน ที่มองหาที่พักอาศัยซึ่งเป็นทั้งที่อยู่และสไตล์ชีวิต

   คอนโดจะกลายเป็น "Rare Item" ในอนาคต?

   หากผังเมืองใหม่ภูเก็ตผ่านความเห็นชอบ ตามที่คาดในไตรมาส 2-3 ปี 2569 โครงการคอนโดจะถูกจำกัดทั้งพื้นที่ ความสูง และ FAR อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ "ซัพพลายในอนาคตหายากขึ้น" ซึ่งอาจเป็นจุดเปลี่ยนของตลาด

   "วันหนึ่งคอนโดในภูเก็ตอาจกลายเป็น ของหายาก และราคาจะไม่กลับไปเหมือนเดิม" กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ซีอีโอ แอสเซทไวส์ ทิ้งท้ายความเห็นว่า ดังนั้น การเร่งขอ EIA และ ใบอนุญาตต่างๆ ไว้ล่วงหน้า คือหมากเกมสำคัญ ของผู้ประกอบการที่ต้องการวางฐาน ก่อนที่ข้อจำกัด ด้านกฎหมายจะทำให้ต้นทุนและโอกาสพัฒนา โครงการกลายเป็นเรื่องยาก

   ภูเก็ตกำลังเปลี่ยนผ่านจากเมืองท่องเที่ยวสู่ "เมืองแห่งการอยู่อาศัยระยะยาว" โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่มองหา Quality of Life ระดับโลก ผังเมืองใหม่จะเป็นทั้ง "ตัวกำกับ" และ "ตัวกรอง" ให้ผู้เล่นที่มีความพร้อมเท่านั้นที่จะอยู่รอด และ เมื่อคอนโดขยับเป็นของหายากในวันหน้า ใบอนุญาตวันนี้.เสมือน "ทองคำ" ที่ใครไม่มี อาจไม่มีโอกาสยืนในตลาดอีกเลย