วันนี้ถนนสายประวัติศาสตร์อายุกว่า 100 ปี "ถนนพระราม 4" ขึ้นแท่นเป็น "ทำเลทอง" หลังบิ๊กทุน-ตระกูลดังของเมืองไทย เข้าไปปักหมุดผุดโครงการมิกซ์ยูสกันคึกคักกว่า 3 แสนล้านบาท

   เฉพาะในพอร์ตธุรกิจกลุ่ม เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ภายใต้บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด มีถึง 7 โครงการ ตั้งเรียงรายตลอดแนวเส้นทาง คิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 2.94 ล้านตารางเมตร มูลค่าลงทุนกว่า 1.7 แสนล้านบาท มี "วัน แบงค็อก" อภิโปรเจ็กต์ มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท เป็นโปรเจ็กต์ไฮไลต์

   ยังมี "ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค" มิกซ์ยูสมูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท โปรเจ็กต์ร่วมทุนระหว่าง "เซ็นทรัลพัฒนา" กับ "ดุสิตธานี" พลิกที่ดิน 23 ไร่ หัวมุมถนนพระราม 4-สีลม ขึ้นเป็นโรงแรม ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานสุดหรู หลังเปิดให้บริการโรงแรมดุสิตธานี เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2567

   ล่าสุดกำลังนับถอยหลังอวดโฉมเฟสแรกศูนย์การค้า "เซ็นทรัลพาร์ค" และอาคารสำนักงานเกรดเอ "เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเศส" สูง 43 ชั้น มาพร้อมสวนลอยฟ้าใหญ่ 7 ไร่ เทียบชั้นพาร์คระดับโลกอย่าง Central Park ในมหานครนิวยอร์ก และ Hyde Park ในมหานครลอนดอน ในวันที่ 4 กันยายนนี้

   จากแรงกระเพื่อมของสองเมกะโปรเจ็กต์และอิทธิพลของรถไฟฟ้า 2 สาย 2 สี บีทีเอสและ MRT ที่พาดผ่าน กำลังพลิกโฉมแลนด์สเคปย่าน "พระราม 4" สู่ "ศูนย์กลางธุรกิจ" แห่งใหม่ รองรับบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติ

   สอดคล้องกับ ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสารคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ฉายภาพว่า กรุงเทพมหานครกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของการพัฒนาเมือง เมื่อย่านพระราม 4-ลุมพินี กลายเป็นจุดสนใจระดับภูมิภาค หลังเปิดตัวมิกซ์ยูสยักษ์วัน แบงค็อก มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท พื้นที่กว่า 104 ไร่ นับเป็น โครงการใหญ่ที่สุดในประเทศไทยและเป็นหนึ่งในโครงการสำคัญของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยได้พลิกโฉมพื้นที่หัวมุมถนนพระราม 4-วิทยุ ให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ ไลฟ์สไตล์ และวัฒนธรรมที่ครบวงจร เชื่อมต่อโดยตรงกับสวนลุมพินีต่อเนื่องกัน

   ล่าสุด "ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค" มิกซ์ยูสมูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท กำลังเปิดบริการอย่างเป็นทางการ บนที่ดินกว่า 23 ไร่ พื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 440,000 ตร.ม. บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 ตรงข้ามสวนลุมพินี มีไฮไลต์สำคัญโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ โฉมใหม่ ที่จะกลับมาอย่างสง่างาม พร้อมด้วยคอนโดลักชัวรี่ อาคารสำนักงานเกรดเอ ศูนย์การค้าสุดหรู และ Roof Park สวนลอยฟ้า 7 ไร่ ที่จะกลายเป็นพื้นที่สีเขียวแห่งใหม่ใจกลางเมือง

   "สองเมกะโปรเจ็กต์นี้ กำลังผลักดันพระราม 4-ลุมพินี ก้าวขึ้นเป็นทำเลเศรษฐกิจและไลฟ์สไตล์ที่ร้อนแรงที่สุดในกรุงเทพฯ โดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯมองว่าพื้นที่นี้กำลังกลายเป็น CBD ยุคใหม่ ดึงดูดบริษัทข้ามชาติ นักลงทุนต่างชาติ กลุ่มผู้บริโภคไฮเอนด์ ที่มองหาที่อยู่อาศัยและไลฟ์สไตล์เหนือระดับ ยังเสริมบทบาทกรุงเทพฯบนเวทีโลก ทั้งด้านเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว การอยู่อาศัย และเป็นแลนด์มาร์กคู่สวนลุมพินี สร้างเอกลักษณ์ให้กับเมือง เหมือนกับ Central Park ในนิวยอร์ก หรือ Marina Bay ในสิงคโปร์ ด้วยมูลค่าลงทุน 1.66 แสนล้านบาท จากทั้ง วัน แบงค็อกและดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค ทำให้ทำเลพระราม 4-ลุมพินี ถูกจับตามองจะกลายเป็นหัวใจเศรษฐกิจและวัฒนธรรมใหม่ของกรุงเทพฯ ยังยกระดับเมืองสู่มาตรฐานมหานครระดับโลกในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า" ภัทรชัยกล่าว

   "ภัทรชัย" ยังฉายภาพรวมพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีอุปทานทั้งหมด 10.301 ล้าน ตร.ม. ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2568 ถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.929 ล้าน ตร.ม. มีอัตราการเช่าโดยรวมอยู่ที่ 87.05% โดยพื้นที่สุขุมวิทยังคงมีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านอยู่ที่ 89.23% ตามมาด้วยพื้นที่พระราม 4-ลุมพินี อยู่ที่ 80.80% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง ขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในช่วงที่ผ่านมาปรับตัวดีขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า โดยสิ้นไตรมาส 2/2568 พบว่าภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานย่านพระราม 4-ลุมพินี ยังเป็นพื้นที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,153 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ถือว่าสูงที่สุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ด้วยอุปทาน พื้นที่สำนักงานทั้งหมดกว่า 1.008 ล้าน ตร.ม. ด้วยอัตราการเช่าที่ 73.86% ซึ่งเป็นอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูงเหลือพื้นที่ ว่างรอการเช่า 26.14% หรือประมาณ 263,620 ตร.ม.

   นอกจากนี้ ยังพบว่ามีพื้นที่สำนักงานอยู่ระหว่างก่อสร้างอีกกว่า 1 แสน ตร.ม. ซึ่งตั้งอยู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจในพื้นที่หายากมีราคาที่ดินค่อนข้างสูงสำหรับการพัฒนา โดยเฉพาะย่านถนนพระราม 4 ลุมพินี และสุขุมวิท เป็นต้น ขณะที่ราคาเสนอเช่าพื้นที่สำนักงานย่านนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 15% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา หรือเฉลี่ยปีละ 3% ซึ่งราคาเสนอเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอบนทำเลย่านนี้ ปัจจุบันมีราคาเสนอเช่าอยู่ที่ 1,000-1,400 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน โดยอุปทานอาคารสำนักงานส่วนใหญ่กว่า 45% อยู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพบว่ามีพื้นที่สำนักงานอยู่ระหว่างก่อสร้างอีกมากกว่า 58% ยังคงตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งเป็นพื้นที่หายากที่มีราคาที่ดินค่อนข้าง สูงสำหรับการพัฒนา เช่น ถนนพระราม 4 สุขุมวิท สีลม สาทร เป็นต้น

   "ภัทรชัย" กล่าวว่า สิ้นไตรมาส 2 ปี 2568 ตลาดพื้นที่สำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ยังคงแสดงศักยภาพที่โดดเด่น มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,142 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน สะท้อนถึงความต้องการใช้งานที่ยังคงแข็งแรงต่อเนื่อง แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจมีความท้าทาย อย่างไรก็ตาม หากมองเฉพาะพื้นที่ "ลุมพินี" ที่กำลังถูกจับตามองจากทั้งนักลงทุนและผู้เช่าองค์กรข้ามชาติ ค่าเช่าเฉลี่ยยังคงสูงที่สุดในกรุงเทพฯ ที่ระดับ 1,153 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งการครองตำแหน่งผู้นำด้านค่าเช่า สะท้อนถึงความหายากของซัพพลายในทำเลทองที่มีศักยภาพสูง เชื่อมต่อการเดินทางสะดวก ยังรายล้อมด้วย 2 เมกะโปรเจ็กต์อย่างวัน แบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค ที่จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญดึงดูดบริษัทระดับโลกให้เข้ามาตั้งสำนักงาน

   ด้วยศักยภาพของทำเล "ภัทรชัย" วิเคราะห์ว่า แม้ผู้ประกอบการจำนวนมาก ยังคงเผชิญกับต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น แต่บริษัทขนาดใหญ่และองค์กรสากล ยังมีความจำเป็นในการขยายพื้นที่เช่า เพื่อรองรับการเติบโตและการสร้างภาพลักษณ์แบรนด์ในทำเลที่มีความเป็น "พรีเมียม" อย่างลุมพินี ทั้งหมดนี้บ่งชี้ว่า "ตลาดออฟฟิศ" ในย่านลุมพินี ไม่ได้เพียงแค่แข็งแกร่งในปัจจุบัน แต่ยังมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่องในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อโครงการระดับโลกในย่านพระราม 4-ลุมพินี เปิดให้บริการเต็มรูปแบบ ทำเลนี้จึงถูกมองว่าเป็น "ฮอตสปอต" การลงทุนที่ทั้งผู้พัฒนาและผู้เช่ายังคงไม่อาจมองข้ามได้!