เพิ่มกำลังซื้อ ลดภาระค่าครองชีพ แลนด์ลอร์ดรับอานิสงส์-อสังหาฯตีปีก

   ลุ้นรัฐบาลไฟเขียว

    การบังคับใช้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยมีผลเรียกเก็บภาษีจริงในปี2563 เพื่อเพิ่มรายได้ท้องถิ่นและกระจายอำนาจทางการคลัง แต่กลับเป็นจังหวะเดียวที่ทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย เกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 กระทบเศรษฐกิจเป็นวงกว้างส่งผล ให้ รัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ในครั้งนั้นประกาศลดอัตราการเรียกเก็บภาษีลงเพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชนรวมถึงบรรเทาผลกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ถูกทุบกำลังซื้อลงอย่างเฉียบพลันโดยเฉพาะการถูกปิดกั้นการเดินทางจากต่างชาติซึ่งเป็นกำลังซื้อหลัก

    ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศเปราะบาง และนำมาซึ่งบาดแผลลึกฉุดเศรษฐกิจประเทศและตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจนถึงปัจจุบันแม้ที่ผ่านมาภาคเอกชนจะเสนอทุกรัฐบาลผ่อนปรนการบังคับใช้ภาษีดังกล่าวหรือขอลดภาระภาษีดังกล่าวมาโดยตลอดแม้ดูเหมือนจะไม่เป็นผลเนื่องจากกระทบกระกับท้องถิ่นอาจขาดรายได้

   ชงลดภาษีที่ดิน50%

    ล่าสุดสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และ3สมาคมอสังหาริมทรัพย์ มีข้อเสนอถึงรัฐบาล นายอุทินชาญวีรกูล เพื่อ ปรับลดหย่อนมาตรการการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือปรับลดอัตราภาษีลดลงไม่น้อยกว่า 50% โดยเฉพาะปี2569 หรือจนกว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะเริ่มกลับมาฟื้นตัว

    โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยค้างสต๊อกสะสม ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล กว่า2แสนหน่วย มูลค่า 1.3 ล้านล้านบาท จะได้รับอานิสงส์ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกในมือจำนวนมากจะลดภาระลง มากถึง50% เพราะผู้ประกอบการต้องแบกรับทั้งดอกเบี้ย ต้นทุนการดูแลรักษาโดยเฉพาะต้องรับภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแต่ละปี ที่อัตราอื่นๆหรือประเภทพาณิชย์ ที่ 0.3% สามารถประคองตัวอยู่ได้ ขณะเดียวกันยังลดผลกระทบที่ดินรอพัฒนา ที่ได้รับผลกระทบอย่างมากหากปล่อยรกร้าง

    แลนด์ลอร์ดได้อานิสงส์

    ในทางกลับกัน การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% จะเป็นผลดีให้กับเจ้าของที่ดินรายใหญ่ หรือเศรษฐีที่มีที่ดินในมือ ที่ยังไม่ทำประโยชน์ นำที่ดินที่รกร้างทำเลกลางใจเมืองแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ในเขตกรุงเทพมหานคร มาทำแปลงเกษตร จากเดิม ซึ่งช่วยลดภาระภาษี ประเภทรกร้าง จากล้านละ 3,000 บาท หรือ 0.3 เหลือ เท่ากับประเภทที่อยู่อาศัย ที่ล้านละ 200 บาทหรือ 0.01% อย่างไรก็ตามหากมีมาตรการลดภาษีลง ดังกล่าวเท่ากับว่าแลนด์ลอร์ดดังกล่าวจะเสียภาษีลดลง อีก 50%

    ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมานับตั้งแต่กฎหมายภาษีที่ดินมีผลบังคับใช้ เอกชนจำนวนไม่น้อยต้องการแก้ไขกฎหมายเพื่อ อุดช่องโหว่ดังกล่าว เพื่อไม่ให้เกิดความเหลื่อมล้ำระหว่างเจ้าของที่ดินรายได้ ที่ยังมีวิธีลดภาระภาษีตนเอง ทั้งการแบ่งแปลงที่ดินออกเป็นไม่เกิน 5 0ไร่ และดัดแปลงให้เป็นแปลงเกษตร และเปิดบริษัทรายย่อยเพื่อรับบริหารดูแลที่ดินเหล่านั้น ซึ่งหลายฝ-ายมองว่าไม่ควรเอกโฮกาสให้แลนด์ลอดร์ด ที่หลบเลี่ยงการเสียภาษีดังกล่าวได้โอกาส

อสังหาฯชงปลดล็อกภาษีที่ดิน

    นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" จากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัวและตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ภาคเอกชนได้ออกมาแสดงความกังวลอย่างหนักต่อสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และเรียกร้องให้รัฐบาลเร่งพิจารณามาตรการลดภาระต่างๆ โดยเฉพาะ ปัญหาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งภาคครัวเรือนและภาคอุตสาหกรรม

    ในช่วงรัฐบาลพลเอกประยุทธ์เคยมีมาตรการลดภาษีที่ดินลง แต่เมื่อเวลาผ่านไป 3 ปี อัตราภาษีก็กลับสู่ระดับปกติสำหรับที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ แต่ปัญหานี้สร้างผลกระทบต่อที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยที่ซื้อไว้เพื่อปลูกบ้านในอนาคต

    คณะกรรมการร่วม (กกร.) ได้มีการเสนอให้มีการลดภาษีสำหรับทุกอุตสาหกรรม โดยเฉพาะสำหรับ สินค้าเพื่อการจำหน่าย หรือสต๊อกอสังหาฯ ซึ่งเสนอไปแล้วแต่ยังอยู่ในขั้นตอนการแก้ไข โดยข้อเสนอคือขอให้ลดภาษีเพียง 1 ปี (ปี 2569) หากเศรษฐกิจดีขึ้นก็จะกลับไปใช้อัตราปกติ

    อย่างไรก็ตาม นายอิสระมองว่า ความเหลื่อมล้ำของอัตราภาษีที่ดินฯยังมีอยู่มาก ประเด็นสำคัญที่ถูกยกขึ้นมาคือความแตกต่างของอัตราภาษี โดยปัจจุบันอัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยอยู่ที่ ล้านละ 3,000 บาท หากขายไม่หมด นับตั้งแต่ได้รับใบอนุญาต ภายใน 3 ปี และกลายเป็นสต๊อก จะเสียภาษี หมวดอื่นๆ ซึ่งมองว่าไม่เป็นธรรม ทั้งที่เป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้บริโภค โดยมองว่าควรเสียภาษีเท่ากับที่อยู่อาศัยทั่วไป ที่ล้านละ 200 บาท หรือ 0.01% ทำให้มีความแตกต่างกันถึง 15 เท่า

    นอกจากนี้ ยังมีการใช้ช่องทาง เกษตรกรรมในเมือง เพื่อหลบเลี่ยงภาษี โดยมีการเสนอให้มีการแก้ไขเพื่อป้องกันการหลบเลี่ยง แม้ว่าการทำเกษตรในเมืองจะมีประโยชน์ในแง่ของการกระจายการใช้ประโยชน์ (เช่น การให้เช่าทำการเกษตรราคาถูก) แต่ก็มีการตั้งข้อสังเกตว่า หากมีการห้ามปลูกต้นไม้ ก็อาจจะนำไปสู่การปลูกบ้านเล็กๆ เพื่อให้เข้าข่ายเสียภาษีในอัตราที่ถูกลง หรือล้านละ 200 บาท อยู่ดี โดยมองว่าโครงสร้างภาษีต้องมีการแก้ไขเชิงโครงสร้างซึ่งจำเป็นต้องมีการแก้กฎหมาย ที่ภาคเอกชนเสนอขอแก้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปแล้วในหลายหัวข้อ

    เช่นเดียวกับ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงหนึ่งในข้อเสนอเร่งด่วนที่สมาคมเตรียมนำเสนอต่อคณะรัฐมนตรี คือการ ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เป็นเวลาอย่างน้อย 1-2 ปี เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ โดยมาตรการนี้ครอบคลุมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภท ทั้งที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม แม้ว่าบ้านที่อยู่อาศัยหลักจะได้รับการยกเว้นขั้นต่ำอยู่แล้วก็ตาม อย่างไรก็ดี ยอมรับว่าการปรับลดดังกล่าวอาจกระทบรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จึงเสนอแนวทางชดเชยผ่านการจัดเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) สำหรับกรณีการขายที่ดินที่ได้รับกำไรจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น รถไฟฟ้าหรือรถไฟความเร็วสูง โดยเสนอให้กำหนดอัตราภาษีตั้งแต่ 30% ขึ้นไป ซึ่งสูงกว่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสูงสุด เพื่อให้รายได้ส่วนนี้กลับมาชดเชยท้องถิ่นที่สูญเสียไปจากการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

    ด้าน นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกกิติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย มองว่า ที่ผ่านมาได้ผลักดันมาโดยตลอดว่ารัฐควรลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง เนื่องจากกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดินรอการพัฒนาแต่หากเป็นแลนด์ลอร์ดใหญ่นำที่ดินกลางเมืองปลูกกล้วยเลี่ยงภาษี ที่เอาเปรียบผู้ประกอบการไม่ควรได้รับการยกเว้น หรือลดภาษีลง50%

    ที่มากไปกว่านั้น ธุกิจอสังหาริมทรัพย์พัฒนาเพื่อผู้บริโภคต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง แต่กลับมีภาษี จำนวนมาก และผลที่ตามมาผู้ประกอบการต้องการผลักภาระให้กับผู้บริโภครับกรรม

    สะท้อนจากมีการเรียกเก็บภาษีซ้ำซ้อน รวมกว่า10 % ตั้งแต่เริ่มพัฒนาซื้อวัสดุก่อสร้างภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% โดยห้ามขอคืนเมื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย และโอนขายต้องเสียภาษี ธุกิจเฉพาะ3.3% ภาษีเงินได้หักณที่จ่ายอีก1% และเสียค่าธรรมเนียมการโอนอีก 2% รวม6.3% เมื่อรวมภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% จะมีภาษีที่ต้องแบกรับ 13.3%

    อย่างไรก็ตามเมื่อขายไม่ได้ กลายเป็นสต๊อกต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้า อีก 0.3% หากมีสต๊อกในมือต่อปี 10,000 ล้านบาท ผู้ประกอบการต้องมีภาระ 30 ล้านบาทต่อปี ขึ้นอยู่กับสต๊อกจะลดลงหรือเพิ่มขึ้น ตามภาวะเศรษฐกิจ

   ลุ้นรัฐบาลอนุทินไฟเขียว

    นายสิริพงศ์ อังคสกุลเกียรติ รองหัวหน้าพรรคภูมิใจไทย ยืนยันว่า กลุ่มนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจก่อสร้าง มีข้อเสนอนโยบายเร่งด่วนเสนอต่อรัฐบาลพิจารณา เพื่อให้รัฐบาลใหม่ออกมาตรการกระตุ้นและช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า รัฐบาลอยู่ระหว่างหารือกับภาคธุรกิจหลายภาคส่วนก่อนที่จะเข้ามาบริหารประเทศเพื่อรวบรวมความเห็นและมุมมองต่างๆจากภาคธุรกิจเพื่อออกมาตรการที่เหมาะสมต่อไป

    สำหรับข้อเสนอของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างได้มีการนำเสนอต่าง ๆ เช่น การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% ในปี 2569 เป็นระยะเวลา 1 ปี หรือรอจนกว่าภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวนั้น ถือเป็นข้อเสนอที่รัฐบาลจะพิจารณา ควบคู่กับมาตรการระยะสั้นอื่นๆ ที่จะเข้ามาช่วยเพิ่มกำลังซื้อ และฟื้นเศรษฐกิจในระยะสั้นด้วย

    โดยนายสิริพงศ์ ย้ำว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างดูมาตรการที่สามารถทำได้ทันที และมีผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจได้โดยเร็ว โดยธุรกิจอสังหาฯ มีความเชื่อมโยงไปยังธุรกิจจำนวนมาก และข้อเสนอต่าง ๆ นั้นเราได้รับจากภาคธุรกิจ และได้รับเสียงสะท้อนจาก สส. ในช่วงที่ผ่านมา โดยภาคธุรกิจนี้ถือว่ามีการชะลอตัวมานาน จึงต้องมีมาตรการเข้าไปดูแลเช่นกัน