เทรนด์การฟื้นตัวอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ในมุมมองของ REIC มีเมกะเทรนด์ที่ต้องจับตามองคือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ที่มีแนวโน้มเติบโตโดดเด่นทั้งรูปแบบการเช่าและ การซื้อกรรมสิทธิ์ ถือเป็นเทรนด์ภาค บังคับ เพราะประเทศไทยเข้าสู่สังคม ประชากรผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2567 และจะยกระดับเป็นสังคมประชากร ผู้สูงวัยระดับยิ่งยวด หรือ Super Aged Society ภายในปี 2574 นี้

   เนิร์สซิ่งโฮม-ดูแลภาวะพึ่งพิง

   โดย "สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์" ผู้ช่วย ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ฉายภาพผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย เริ่มจากคำนิยาม ผู้สูงวัยคืออายุ 60 ปีขึ้นไป ไทยเข้าสู่สังคม ผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2567 จาก การมีประชากร 60 ปีขึ้นไป 13.54 ล้านคน สัดส่วน 20.5% ล่าสุด ณ กันยายน 2568 เพิ่มเป็น 13.99 ล้านคน สัดส่วน 21%

   ภายในปี 2574 ตัวเลขขยับไปถึง 28% หมายความว่า สังคมไทยเป็น Super Aged Society เป็นเทรนด์ที่ไม่ได้เติบโตตามเศรษฐกิจ แต่เป็นภาค บังคับจากการขยายตัวจากโครงสร้างประชากร คนอายุเยอะขึ้น ต้องการที่อยู่ อาศัยที่ปลอดภัยและดูแลเรื่องสุขภาพ

   ซัพพลายลดทุกระดับราคา

   ทั้งนี้ REIC ลงลึกรายละเอียดธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮม โมเดลธุรกิจมีความชัดเจนมากว่าให้เช่าอย่างเดียว (เจ้าของส่วนใหญ่เป็นแพทย์หรือพยาบาล) รูปแบบมีทั้งเช่าเตียง (ห้องรวม) เช่าห้อง (ห้องเดี่ยว/ห้องพิเศษ)

   โดยภาพรวมในด้านซัพพลายพบว่า ปี 2566 มีจำนวน 18,483 เตียง, ปี 2567 เพิ่มขึ้น 26.4% จำนวน 23,362 เตียง ถือเป็นปีบูมการลงทุนเนิร์สซิ่งโฮม และปี 2568 ซัพพลายหดตัวรุนแรง -25.7% เหลือ 17,349 เตียง

   ภาพรวมในด้านดีมานด์ มีตัวชี้วัดจากอัตราการเช่า หรือ Occupancy Rate ในปี 2566 มีอัตราเช่า 74%, ปี 2567 ลดลงเหลือ 71% และขยับขึ้นสูงเป็นอัตราเช่า 81% ในปี 2568

   ไฮไลต์อยู่ที่ "ความสามารถในการเช่า" แยกตามระดับราคาจากซัพพลายในตลาด โดยสำรวจ 6 ช่วงราคาด้วยกัน ตั้งแต่ ต่ำกว่า 1 หมื่นบาท/เดือน ไปจนถึงค่าเช่า เกิน 1 แสนบาท/เดือน พบว่าซัพพลายปี 2568 ลดลงทุกระดับราคา ตั้งแต่ต่ำกว่าเดือนละ 1 หมื่น จนถึง ค่าเช่าเดือนละ 5 หมื่น-1 แสนบาท/เดือน

   ยกเว้นซัพพลายที่มีค่าเช่าราคาสูงเกิน เดือนละ 1 แสนบาทขึ้นไป จำนวนเตียงเพิ่มขึ้นจาก 154 เตียง ในปี 2567 เพิ่มเป็น 351 เตียง ในปี 2568 หรือเพิ่ม 127% และอัตราเช่าในปี 2568 ก็สูงถึง 88%

   ค่าเช่าต่ำ 3 หมื่นดีมานด์พุ่ง

   REIC สรุปภาวะตลาดเนิร์สซิ่งโฮมว่า เทรนด์ธุรกิจเป็นเส้นกราฟขาขึ้น จากซัพพลายที่ลดลงทำให้ภาพแข่งขันไม่รุนแรง (ซัพพลายน้อยกว่าดีมานด์) อัตราเช่าเฉลี่ยในภาพรวมจาก 71% ในปี 2567 เพิ่มเป็น 81% ในปี 2568

   ไฮไลต์อยู่ที่ 1.กำลังซื้อตลาดแมสกับระดับกลางมีภาวะ Undersupply โดยค่าเช่าไม่เกิน 3 หมื่นบาท/เดือน มีสัดส่วน รวมกันมากถึง 91% แบ่งเป็นซัพพลายค่าเช่าไม่เกิน 1 หมื่นบาท ในปี 2566-2568 มีจำนวน 25,140 เตียง อัตราเช่า 76-85%, ค่าเช่า 1-2 หมื่นบาท รวม 20,911 เตียง อัตราเช่า 73-80% และค่าเช่า 2-3 หมื่นบาท รวม 8,616 เตียง อัตราเช่า 63-75%

   และ 2.กำลังซื้อตลาด Luxury ค่าเช่าเกิน 1 แสนบาท/เดือน มีดีมานด์ แต่ต้องมีคุณภาพระดับโรงพยาบาล โดยมีอัตราเช่าในปี 2568 ทำได้ถึง 88%

   ซีเนียร์เฮาซิ่งทวีความสำคัญ

   สำหรับ "Senior Residence" นิยาม หมายถึงโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการพ่วงกิจกรรมส่งเสริมและฟ้นฟูสุขภาพผู้สูงวัย นำเสนอ 2 โมเดลคือ ขายกับเช่า โดยโครงการขายมีหลากรูปแบบ ทั้ง Senior Complex บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านตากอากาศ โดยมีการจัดสัดส่วนโซน สูงวัยอยู่ในโครงการด้วย กับโมเดลการเช่า ในรูปแบบสถานดูแลผู้สูงอายุ ที่จัดตั้งโดย องค์กรรัฐ มูลนิธิ โรงพยาบาล ลักษณะแยก ออกมาชัดเจน และในที่นี้จัดระเบียบธุรกิจเป็น 2 รูปแบบคือ การขายกับการเช่า

   REIC พบว่า "ซีเนียร์เรสซิเดนซ์เพื่อขาย" สำรวจกันเป็นจำนวนหน่วย แบ่งเป็น 10 ช่วงราคา ตั้งแต่ต่ำล้านจนถึงเกิน 20 ล้านบาท/หน่วย

   ในด้านซัพพลายมีการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 3 ปีรวด โดยปี 2566 มี 4,175 หน่วย, ปี 2567 เติบโต 29.9% 5,422 หน่วย และปี 2568 โต 51.9% 8,235 หน่วย ในภาพรวมซัพพลายสามปีอยู่ที่ 17,832 หน่วย แสดงถึงมีผู้ประกอบการแข่งขันลงทุนจำนวนมาก

   โดยฝั่งดีมานด์การซื้อเติบโตอย่างน่าสนใจ ปี 2566 ขายได้ 3,426 หน่วย, ปี 2567 ขายได้ 3,992 หน่วย และปี 2568 ขายได้ 6,753 หน่วย โต 61.9% ทาง REIC ฟันธงว่าตลาดเติบโตจริง ไม่ใช่ภาวะซัพพลายล้นตลาดแต่อย่างใด

   ขณะที่อัตราขายได้ หรือ Take up Rate สูงที่ 74-82% โดยในปี 2568 Take up Rate อยู่ที่ 74% ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2567 อยู่ที่ 82% มุมมองของผู้สำรวจแสดงว่าตลาดมีความแข็งแรง และอยู่ใน ระยะเติบโตหรือ Growth Stage

   ตลาดลักเซอรี่พึ่งลูกค้าต่างชาติ

   สรุปภาพรวมโครงการเพื่อขาย มี 4 ข้อคำนึง

   1.ตลาดแมสราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือ Mass-mid Market มีขนาดใหญ่ที่สุด และเติบโตรวดเร็ว เหมาะกับผู้สูงอายุรายได้ปานกลาง สามารถปิดการขายได้เร็ว โดยพบด้วยว่ามีคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขายในต่างจังหวัด เข้ามาร่วมแจมตลาดผู้สูงวัยและประสบความสำเร็จอีกต่างหาก

   2.ตลาดกลาง-บน หรือ Mid-upper ราคา 3-7.5 ล้านบาท ขายได้ดี มีกำไรสูงกว่าตลาดแมส พฤติกรรมการซื้อเน้นคุณภาพโครงการ ฟาซิลิตี้แน่น และเพิ่มแนวคิดเวลเนส

  3.ตลาดต่ำกว่า 7 ล้านบาท ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐในการลดค่าโอน-จดจำนอง จากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท   และ 4.ตลาดไฮเอนด์ ราคา 7.5-20 ล้านบาท เริ่มเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มหรือนิชมาร์เก็ต พึ่งกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ เฟ้น ทำเลศักยภาพสูง ที่สำคัญต้องรวมบริการ ทางการแพทย์-พยาบาล-เวลเนส-บริการ โรงแรมระดับ 5 ดาว จะเห็นว่าเศรษฐกิจ ตกต่ำทั่วโลก ทำให้ตลาดเซ็กเมนต์นี้หดตัวแรง โดยอัตรา Take up Rate จาก 91% ในปี 2566 ลดเหลือ 69% ในปี 2567 และลดต่อเนื่องเหลือ 44% ในปี 2568

   ดีมานด์เช่า 1-3 หมื่นทะลัก

   สุดท้ายกับ "ตลาดซีเนียร์เรสซิเดนซ์ ให้เช่า" พบว่า ซัพพลายเติบโต 3 ปีรวด ในปี 2566 มีจำนวน 6,067 หน่วย, ปี 2567 เติบโต 8.4% จำนวน 6,576 หน่วย และปี 2568 โตอีก 15% จำนวน 7,565 หน่วย แนวทางวิเคราะห์ของ REIC คือ ซัพพลายเพิ่มทุกปี แต่เพิ่มอย่างพอดี ไม่เร็วเกินไป ส่วนมากทำเลเปิดในหัวเมืองใหญ่ และโครงการปรับโมเดลรองรับผู้สูงวัย

   ในด้านดีมานด์มองหน่วยให้เช่าแล้วถือว่าโตแรงกว่าความคาดหมาย ในปี 2566 เช่าแล้ว 5,368 หน่วย, ปี 2567 เช่าแล้ว 5,659 หน่วย และปี 2568 เช่าแล้วโตถึง 25.8% ที่ 7,118 หน่วย แสดงถึงพฤติกรรมผู้สูงวัยเลือกที่จะ "เช่าแทนซื้อ" เพิ่มอย่างชัดเจน เหตุผลหลักไม่อยากมีข้อผูกพันระยะยาว ครอบครัวต้องการทดลองอยู่ก่อนซื้อจริง และลดภาระลูกหลาน

   ควบคู่กับตัวชี้วัดอีกด้านคืออัตราการเช่า หรือ Occupancy Rate ระดับสูงแสดงถึงตลาดเช่าฟ้นตัวชัดเจน ดีมานด์มีจริงและโตต่อเนื่อง

   นำมาสู่ข้อสรุป 5 ด้านด้วยกัน คือ

   1.ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับซีเนียร์โตเร็วกว่าการซื้อ

   2.ตลาดเช่าอยู่ในช่วงขยายตัวจากดีมานด์ที่โตเร็วกว่าซัพพลาย

   3.ซัพพลายเติบโต 8-15% ในช่วงสองปีติดต่อกัน

   4.อัตราการเช่า 94% ในปี 2568 บ่งบอกว่าตลาดให้เช่ากำลังมีภาวะขาดแคลน จุดโฟกัสอยู่ที่ค่าเช่า 1-3 หมื่นบาท/เดือน ในกลุ่มกำลังซื้อกลาง-แมส  และ 5.โครงการที่ออกแบบเป็นหมู่บ้านผู้สูงวัย พ่วงกิจกรรม พ่วงบริการ พยาบาล 24 ชั่วโมง มีแต้มต่อทำให้ ขายดีที่สุด ไม่ใช่การนำเสนอขาย บ้านจัดสรรหรือคอนโดฯตามปกติ แต่คอนเซ็ปต์ ต้องเป็น Community+ Care จะสามารถประสบความสำเร็จได้สูง