เวทีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) วันที่ 20 พฤศจิกายน 2568 ที่ผ่านมา นำเสนอ บิ๊กดาต้าและหัวข้อ "ถอดรหัสฟื้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2569"

   หนึ่งในไฮไลต์อยู่ที่ข้อมูลสำรวจวิจัยของ REIC ว่าด้วยโครงการมิกซ์ยูส, ตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย หรือ Senior Housing โดยจะเห็นว่าในภาพรวม การ อ่านอนาคตในปี 2569 เห็นแนวโน้มจากปี 2568 ที่ดีมานด์อยู่ในระดับสูง น่าพอใจเทียบกับซัพพลายที่มี อยู่ในกลุ่ม ของ "มิกซ์ยูส-ซีเนียร์เฮาซิ่ง"

   ขณะที่ "ออฟฟิศบิลดิ้ง" สามารถไปต่อได้ดี แต่มีเงื่อนไขต้องอยู่ในโครงการมิกซ์ยูสจะเป็นตัวช่วยได้เยอะ เทียบกับออฟฟิศสแตนด์อะโลน จะเหนื่อยกว่าแน่นอนจากแรงกดดันของออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ที่ยังคงทยอยออกมาต่อเนื่อง 3 ปีรวดในปี 2568-2569-2570

   โดยผู้บริหารระดับ Key Person "สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์" ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ฉายภาพผลสำรวจตลาดโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

   CPN เจ้าพ่อมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์

   ลงลึกรายละเอียด โครงการค้าปลีกมีพื้นที่ขาย/เช่า 2,175,344 ตร.ม. ทำสัญญาไปแล้ว 1,784,681 ตร.ม. เหลือ 390,663 ตร.ม. อัตราการเช่า 82% ก็ยังดูดีอยู่โดยเฉพาะไพรมแอเรีย แวดล้อมด้วยชุมชนหนาแน่น

   ไฮไลต์อยู่ที่เจ้าของมิกซ์ยูสที่พัฒนาโครงการมากสุด คือ "CPN-บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา" ทำให้ภาพของค้าปลีก พื้นที่ขายได้ดี มีพื้นที่เหลือ 18% ในอนาคต ปีหน้าถ้านักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมา เยือนไทยมากขึ้น จะเป็นโอกาสทางธุรกิจ ที่เด่นชัด ของโครงการที่เป็น Community Mall, Mixed Retail, Dining

   ทั้งนี้ทั้งนั้น พื้นที่ค้าปลีกในมิกซ์ยูสมีมุมมองสุ่มเสี่ยงอยู่บ้าง สำหรับพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ที่ต้องพึ่งพา Anchor Tenant หรือผู้เช่าแบรนด์ดังทั้งหลาย

   รร.ลุ้นแขกต่างชาติ 30 ล้านคน

   ถัดมา คอนโดมิเนียม 59 โครงการ พื้นที่รวมกัน 2,915,929 ตร.ม. เมื่อทอนกลับมาเป็นห้องชุดมีจำนวน 41,217 หน่วย เหลือขาย 5,066 หน่วย อัตราขาย 88% ถือว่าดีถึงดีมาก แสดงถึงดีมานด์ของคอนโดฯในมิกซ์ยูสที่ยังแข็งแรงอยู่ ยิ่งถ้าอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้ายิ่งมีความโดดเด่น แนวโน้มราคายังขึ้นได้จากดีมานด์ลูกค้าต่างชาติ และลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่นิยม เดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ

   ประเภทโรงแรม มี 53 โครงการ พื้นที่ขาย หรือให้เช่า 1,098,087 ตร.ม. จำนวน 16,761 หน่วย เหลือขาย 5,890 หน่วย อัตราการเช่า และขาย 65% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโครงการมิกซ์ยูส (81%) และต่ำที่สุดในอสังหาฯ 5 ประเภทที่อยู่ในโครงการมิกซ์ยูส

   "โรงแรมเป็นอสังหาฯที่ฟ้นตัวช้าที่สุด มองจากสถิติดีมานด์-ซัพพลาย ตัวชี้วัดโอกาสการฟ้นตัวจะต้องมีจำนวนนัก ท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาที่ 25-30 ล้านคนต่อปี ปัจจุบันดีขึ้นแต่ยังไม่เท่าช่วงก่อนโควิด แนวโน้มปี 2026 ฟ้นตัวเร็วขึ้น สำหรับโครงการที่ตั้งอยู่ในโซนไพรมแอเรีย ส่วนใหญ่เป็นโรงแรมระดับลักเซอรี่ และโรงแรมสแตนด์อะโลนก็ยังฟ้นตัวช้ากว่าในมิกซ์ยูส"

   สำหรับโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในมิกซ์ยูส สำรวจพบเพียง 1 โครงการ จำนวน 163 หน่วย เหลือขาย 28 หน่วย อัตราการขาย 83%

   รู้จักมาตรฐานอาคารเขียว LEED

   "สิทธิเพ็ญ" นำทางเข้าสู่อสังหาฯประเภทออฟฟิศบิลดิ้ง ซึ่งถือเป็น Subsection ในโครงการมิกซ์ยูส ยังไม่นับโครงการสแตนด์อะโลนที่มีจำนวนมาก

   จุดโฟกัสของตลาดออฟฟิศบิลดิ้ง อยู่ที่การลงทุนตัวอาคารที่ต้องได้มาตรฐาน LEED (มาตรฐานอาคารเขียวสหรัฐอเมริกา) คลี่ระบบการให้คะแนนออกมาเจอ 4 ระดับด้วยกัน ได้แก่ 1.Certified 40-49 คะแนน 2.Silver 50-59 คะแนน 3.Gold 60-79 คะแนนโดยพบว่าเป็นคะแนนระดับสูง และนิยมมากที่สุดในประเภทอาคารออฟฟิศบิลดิ้ง และ 4.Platinum ระดับสูงสุดที่ 80 คะแนนขึ้นไป

   สำหรับจุดเด่นของอาคารที่ได้ LEED Gold (เน้นเรื่องการออกแบบการใช้งาน) มี 7 ข้อหลัก ประกอบด้วย 1.อาคารมีการใช้ พลังงานน้อยลง หรือประหยัดพลังงาน 20-30% เทียบกับอาคารทั่วไป 2.ลดค่าน้ำได้ 30-50% 3.ระบบอากาศและคุณภาพอากาศ (IAQ) ดีขึ้น 40-60% 4.วัสดุอย่างกระจก-ฉนวน-ระบบแสงสว่างแบบประหยัดพลังงาน 5.สิ่งอำนวย ความสะดวกยั่งยืน เช่น EC Charging, จุดรีไซเคิล, ระบบจัดการของเสีย 6.สุขภาพคนทำงานในอาคารดีขึ้น ทำให้เพิ่ม Productivities และ 7.ช่วยลูกค้าผู้เช่า (Tenant) ลดคาร์บอน ทำให้สามารถนำไป ประกอบการจัดทำรายงาน ESG และคาร์บอนได้ง่าย

   "การทำ ESG Report เป็นอีกเรื่องที่เป็นความท้าทายและจะต้องเปลี่ยนสำหรับผู้พัฒนาอาคารออฟฟิศ รวมทั้งออฟฟิศเก่าก็ต้องปรับตัวเปลี่ยนแปลงเพื่อให้เข้ามาตรฐานกรีน ไม่เช่นนั้นโอกาสที่จะกลับมาขายให้ผู้เช่าบริษัทต่างชาติหรือแบรนด์ใหญ่ ๆ ที่ต้องรายงานคาร์บอน ดังนั้นจึงเป็นภาคบังคับที่เจ้าของโครงการออฟฟิศบิลดิ้งห้ามพลาดโอกาสตรงนี้"

   ตึกเก่าไม่ทำ ESG-เหนื่อยแน่

   REIC ระบุด้วยว่า จากฐานข้อมูล US Green แจ้งว่า อาคารที่ได้รับมาตรฐาน LEED ในประเทศไทยมี 380-400 โครงการ คัดเฉพาะอาคารออฟฟิศมี 70-80 โครงการ แบ่งเป็นออฟฟิศที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED Gold 20-30 อาคารในกรุงเทพฯ

   "ผลสำรวจกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีอาคารสำนักงานระดับ LEED 2.05 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 26% ของตลาดรวม หลังปี 2023 ตึกใหม่ ๆ ที่ขออนุญาตก่อสร้าง และสร้างเสร็จบนทำเลเกรด A ส่วนใหญ่จะได้มาตรฐาน LEED Gold ทั้งหมด"

   ในเชิงสถิติมีจำนวนอาคารที่ได้ LEED สัดส่วน 55% แบ่งเป็นอาคารธรรมดาหรือยังไม่แปะมาตรฐาน LEED 33 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร LEED รวม 10.6 ล้าน ตร.ม. เป็นพื้นที่ขาย 2 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 26% ขณะเดียวกัน ออฟฟิศบนทำเลเกรด B มีมากที่สุดจำนวน 119 โครงการ อัตราการเช่ารวม 75% อัตราการเช่าน่าจะน้อยจากสาเหตุเป็นโครงการเปิดบริการใหม่

   อาคารเขียวทำเลเกรดเอค่าเช่าเริ่ด

   สถิติที่น่าสนใจรวมถึง "อายุอาคาร" ภาพสะสมในทำเล CBD เก่า (แบ่ง 2 โซนช่วงปทุมวัน พญาไท ราชเทวี สีลม-สาทร บางรัก กับช่วงสีลม-สาทร เพลินจิต-ชิดลม สยาม-ประตูน้ำ-ราชดำริ พระราม 4-คลองเตย-ลุมพินี) มี 133 โครงการ ก่อสร้างช่วงปี 2531-2540 (ปีวิกฤตต้มยำกุ้ง) รวม 57 โครงการ 1,441,906 ตร.ม. ทำสัญญาเช่าแล้ว 1 ล้าน ตร.ม. ถัดมาในช่วงปี 2561-2568 เปิดเพิ่ม 23 โครงการ

   ทำเล CBD ใหม่ (ห้วยขวาง-จตุจักรดินแดง สุขุมวิทตอนกลาง-ปลาย อโศก-สุขุมวิท-พระราม 9-รัชดาภิเษก) มีภาพเช่นเดียวกัน ช่วงปีวิกฤตต้มยำกุ้ง (2540) มีจำนวน 52 โครงการ กับช่วงปี 2561-2568 โครงการใหม่เหลืออยู่ 14 โครงการ

   ถ้าเทียบเกรดของอาคารพบว่า CBD เก่า โครงการระดับ LEED จะเยอะกว่าอยู่ที่ 31 โครงการ พื้นที่รวม 1.1 ล้าน ตร.ม. ในจำนวนนี้ทำสัญญาเช่าไปแล้ว 7.8 แสน ตร.ม. แบ่งเป็นอาคารเกรด B 60 โครงการ ขณะที่ทำเล CBD ใหม่ มีอาคาร LEED 19 โครงการ พื้นที่รวม 7.56 แสน ตร.ม.

   อัตราการเช่าของอาคาร LEED Gold เกรด A ในย่าน CBD สามารถทำอัตราการเช่าได้ 85-95% ส่วนอาคารทั่วไปในย่าน CBD เกรดต่าง ๆ มีอัตราเช่า 70-78% เปรียบเทียบกับอาคารเก่ามีอัตราการเช่าต่ำเพียง 50-60%

   "ปี 2568 มีออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ 6 ตึกกระจายทำเล ปทุมวัน พญาไท ราชเทวี 3 ตึก เป็นอาคารขนาดใหญ่ทั้งสิ้น โซนพระราม 4 มีโครงการ วัน แบงค็อก ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค The Parq และ พาร์ค สีลม, โซน สนามเป้า ห้วยขวาง มีบีทีเอสทาวเวอร์ พื้นที่สร้างเสร็จใหม่ 338,280 ตร.ม."

   ข้อมูลอนาคตอันใกล้ในปี 2569-2571 มีการประกาศแผนลงทุนออฟฟิศพื้นที่รวมกัน 124,500 ตร.ม. ได้แก่ ในปี 2569 มี 3 โครงการ ได้แก่ อาคารซัมมิท ทาวเวอร์ ทำเลพญาไท-ราชเทวา, โครงการ AKN ทำเลสีลม-สาทร-บางรัก และโครงการ AIA Connect บนทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง

   ปี 2570 มีโครงการบุญมิตร สีลม กับโครงการรามคำแหง ฮิลล์ ย่านลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ และปี 2571 โครงการที่ทุกคนเฝ้ารอคอยเป็นของกลุ่มเซ็นทรัล ภายใต้แบรนด์ Central & Siam Square บนทำเลปทุมวัน

   สรุปบิ๊กดาต้าตลาดออฟฟิศบิลดิ้งที่ได้รับมาตรฐาน LEED Gold หรือ Platinum บวกกับทำเลออฟฟิศเกรด A ในย่าน CBD สามารถทำค่าเช่าได้ถึง 1,600 บาท/ตร.ม./เดือน ออฟฟิศเกรด A นอกโซน CBD อยู่ที่ 850-1,300 บาท/ตร.ม./เดือน และเกรด B ค่าเช่าต่ำกว่าพันบาท อยู่ที่ 600-850 บาท/ตร.ม./เดือน

   เหตุผลที่ผู้เช่ายอมจ่ายแพงขึ้นก็เพราะ ESG Requirement จากบริษัทข้ามชาติต้องการตึกประหยัดพลังงาน ลดค่าไฟค่าน้ำ ค่าใช้จ่าย ภาพลักษณ์องค์กรที่อยู่ในตึกก็ดี คุณภาพปลอดภัยกว่า จิ๊กซอว์ตัวสุดท้ายนำมาสู่คำตอบสุขภาพคนทำงานในอาคารก็ดีขึ้นอีกด้วยโดยอัตโนมัติ