กรมธนารักษ์เขย่าราคาประเมินที่ดิน 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ คาดปรับขึ้น 15% เริ่มใช้ 1 ม.ค. 2570-2573 เผยราคาเดิม 4 ถนนหลัก สีลม เพลินจิต พระราม 1 วิทยุ พุ่งทะลุวาละ 1 ล้านบาท แพงสุดในไทย ที่ดินราคาถูกสุดที่อมก๋อย เชียงใหม่ วาละ 25 บาท ตั้งเป้าปรับราคาใกล้เคียงกับการซื้อขายจริง ซึ่งจะเพิ่มรายได้เข้ารัฐมากขึ้น เอกชนมองสภาพเศรษฐกิจตอนนี้ยังไม่เอื้อ หวังรัฐขยายมาตรการลดค่าโอน-ภาษี จับตาเศรษฐีที่ดินแห่ขาย ปล่อยเช่า ลดภาระภาษี

   นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กรมอยู่ระหว่างการจัดทำราคาประเมิน ที่ดินใหม่รอบบัญชี 2570-2573 จำนวน 37 ล้านแปลง คาดว่าจะประกาศภายใน เดือนธันวาคมนี้ และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป เนื่องจากราคา ประเมินที่ดินรอบบัญชีปัจจุบันปี 2566-2569 จะครบกำหนด 4 ปี วันที่ 31 ธันวาคม 2569

   กรมดำเนินการประเมินราคาที่ดินตาม พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ 2562 เพื่อให้นำไปใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิง หรือเป็นฐานจัดเก็บภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมาย หรือเพื่อใช้ประโยชน์อย่างอื่นของรัฐ

   ปรับราคาใกล้เคียงตลาดจริง

   "การปรับราคาประเมินที่ดินเพื่อให้ ใกล้เคียงราคาตลาด เพราะปัจจุบันราคา ประเมินของกรมธนารักษ์ยังต่ำกว่าราคาตลาด 30-40% โดยราคาประเมินที่จะประกาศใหม่ ให้นโยบายอย่าให้ห่างจากราคาตลาดมาก ให้อยู่ในช่วง 15-20% เพื่อให้สอดคล้องเชิงพื้นที่และราคาตลาดมากขึ้น ซึ่งได้สำรวจสภาพพื้นที่และใช้ข้อมูลราคาตลาดในช่วงปัจจุบันและย้อนหลังไม่เกิน 3 ปีมาวิเคราะห์และกำหนดราคา"

   ราคาประเมินใหม่จะเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นจากเดิม แต่ละจังหวัดการเปลี่ยนแปลงราคาจะต่างกันตามข้อมูลราคาตลาดจังหวัดนั้น ๆ ทางคณะกรรมการแต่ละจังหวัดจะเป็นผู้จัดทำราคา โดยส่วนกลางจะเป็นพี่เลี้ยงให้ มีทั้งปรับขึ้นและปรับลง ขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมของแปลงที่ดิน

   ราคาใหม่แพงขึ้นเฉลี่ย 15%

   นายอัครุตม์กล่าวอีกว่า สำหรับแนวโน้มราคาประเมินที่ดินใหม่ที่จะเริ่มใช้ในรอบปี 2570-2573 คาดว่าทั่วประเทศจะมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นไม่น้อย กว่า 15% ตามแนวโน้มการปรับเพิ่มขึ้นของ ราคาตลาด สูงกว่ารอบบัญชีปัจจุบันที่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% เนื่องจากการพิจารณาปรับราคาประเมินต้องดูหลายองค์ประกอบ เช่น มีรถไฟฟ้า มีถนน การขยายตัวของชุมชน การซื้อขายเปลี่ยนมือ และสภาพเศรษฐกิจด้วย ขณะที่ในส่วนของพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ จากน้ำท่วม เช่น อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา หรือพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการสู้รบชายแดน อยู่ระหว่างการพิจารณาจะปรับหรือไม่ปรับ

   เปิด 4 ทำเลทะลุวาละ 1 ล้าน

   อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวอีกว่า บริเวณที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดคาดว่ายังเป็นบริเวณถนนเส้นเดิม ขึ้นอยู่กับข้อมูลราคาตลาดในปัจจุบัน โดยพื้นที่กรุงเทพฯ บริเวณที่เปลี่ยนแปลงราคาประเมินสูงสุดยังคงเป็นใจกลางเมือง และราคาทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ได้แก่ ถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระราม 1 และถนนวิทยุ เนื่องจากเป็นพื้นที่เศรษฐกิจและมีข้อมูลราคาตลาดสนับสนุนในการปรับราคาประเมิน

   ส่วนบริเวณที่มีราคาประเมินต่ำสุดในพื้นที่กรุงเทพฯ คาดอยู่บริเวณคลองโล่ง-ชายทะเล เขตบางขุนเทียน เหมือนเดิม โดยปัจจุบันอยู่ที่ 500 บาทต่อ ตร.ว. และต่ำสุดระดับประเทศอยู่ที่อำเภออมก๋อย จังหวัดเชียงใหม่ อยู่ที่ 25 บาทต่อ ตร.ว. แต่การปรับราคาประเมินใหม่คงจะมีการปรับขึ้นไปอีก

   สามารถปรับเปลี่ยนได้ตลอด

   "ราคาประเมินเป็นราคาที่ใช้ในการทำนิติกรรม คนขายก็อยากได้ราคาสูง เพื่อไปขายในราคาตลาด หรือขอกู้แบงก์ได้วงเงินที่สูงขึ้น ขณะที่ภาครัฐจะได้ประโยชน์ทางอ้อม มีรายได้จากการเก็บภาษีเพิ่มขึ้น ส่วนผู้เสียภาษีก็อยากได้น้อย ๆ ซึ่งภาครัฐต้องหากลไกมาลดภาระ ให้ เช่น ลดอัตราภาษีที่ดินฯ ลดค่าธรรมเนียม การโอน เป็นเรื่องที่พูดยากในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้

   อย่างไรก็ตาม เมื่อราคาประเมินประกาศใช้แล้ว ยังสามารถปรับเปลี่ยนได้ในระหว่างปี ถ้าบริเวณไหนเปลี่ยนแปลงไปเยอะ เราก็อยากให้ราคาประเมินมีส่วนช่วยทั้งกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ก็คงไม่ให้มันเปลี่ยนแปลงมากจนเกินไป

   เสียภาษีที่ดิน-ค่าโอนเพิ่ม

   ด้าน นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า การปรับราคาประเมินที่ดินของ กรมธนารักษ์เป็นไปตามรอบบัญชีที่ต้องปรับทุก 4 ปี ตามระบบโครงสร้างพื้นฐาน และโครงข่ายคมนาคมที่เปลี่ยนไป โดยปกติจะปรับขึ้นทุกครั้งอยู่แล้ว

   "แต่การปรับในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลากยาว จะมีผลกระทบ 2 ส่วนคือ 1.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แพงขึ้น ขณะที่ภาครัฐไม่มีอัตราส่วนลดให้ จะกระทบต่อธุรกิจ อุตสาหกรรม และครัวเรือน 2.ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้น แต่ถ้าภาครัฐคงมาตรการ 0.01% ออกไปน่าจะช่วยบรรเทาได้ระดับหนึ่ง" นายอิสระกล่าว

   จับตาแห่ขาย-ปล่อยเช่าที่ดิน

   นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า หากราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ปรับขึ้น 15% โดยธรรมชาติราคาซื้อขายในตลาดจะขยับขึ้นไปอีก ดังนั้น ในรอบบัญชี 2570-2573 ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ หากราคาประเมินที่ดินทะลุ 1 ล้านบาท ต่อ ตร.ว. ราคาซื้อขายจะขยับไปสูงกว่า 3-4 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

   ขณะที่ราคาที่ดินนอกเมืองและปริมณฑลจะขยับขึ้น 4-5 เท่า ที่ดินในเมืองต่างจังหวัดจะขึ้น 2-3 เท่า ส่วนที่ดินเกษตรกรรมจะขยับขึ้น 5-10 เท่า อย่างไรก็ตาม ราคาซื้อขายขึ้นอยู่กับ ความพอใจระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย และในปัจจุบัน ด้วยภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ค่อยดี จะเห็นมีคนขายมากกว่าคนซื้อ

   "ผลของราคาประเมินที่ดินที่ปรับขึ้น จะกระทบต่อภาคธุรกิจและประชาชนผู้เสียภาษี รวมถึงเจ้าของที่ดิน เนื่องจากจะเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่าย คงจะเห็นเจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาประกาศให้เช่า หรือนำมาปลูกพืชเกษตรกรรมตามที่กฎหมายกำหนดให้เห็นมากขึ้น เพื่อให้เข้าเกณฑ์ที่ดินประเภทเกษตรกรรม ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะปัจจุบันภาครัฐเก็บเต็ม 100% ไม่ได้มีอัตราส่วนลดให้" นายวสันต์กล่าว