โค้งสุดท้ายสำหรับการรายงานผลประกอบการบจ.ไทย ปี 2568 ซึ่งภาพใหญ่ยังมีหลายเซตเตอร์ ได้รับผลกระทบจนตั้งเป้าหมายปี 2569 แบบระมัดระวัง รวมทั้งจำกัดงบลงทุนและ หันไปจ่ายปันผลมากขึ้น กลุ่มที่ชี้วัดเศรษฐกิจ ได้ดี "อสังหา" ยังฟื้นตัวได้ช้าและมีผลกระทบ ต่อสถานะการเงินอีกด้วย

   บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) ประเมินตลาดอสังหาฯ จากตัวชี้วัดทั้งหมดแตะจุดต่ำสุดในปี 2568 ส่งผลต่อคาดการณ์กำไรรวมปี 2568 อาจลดลงมองว่าตลาดอสังหาฯปี 2569 จะฟื้นตัวช้าและไม่เท่ากันในแต่ละกลุ่ม ประกอบด้วย Agency for Real Estate Affairs (AREA) รายงานว่าโครงการเปิดใหม่และยูนิตที่ขายได้ปี 2568 ลดลงเหลือ 4.15 หมื่นยูนิต (-32% YoY) และ 5.05 หมื่นยูนิต (-14% YoY) ตามลำดับโดยมี take-up rate ที่ 26%

    ทั้งจำนวนโครงการเปิดใหม่และยูนิต ที่ขายได้ต่างทำ "สถิติต่ำสุดเป็นประวัติการณ์"แต่ทว่า "ราคาขายเฉลี่ยที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น"เป็น 7 ล้านบาท/ยูนิต (+4% YoY) เทียบจากค่าเฉลี่ยราว 4 ล้านบาท/ยูนิต ช่วงก่อนโควิดส่วนพรีเซล (ยอดจอง) และมูลค่าโครงการเปิดใหม่ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ 7 รายที่วิเคราะห์อยู่รวมลดลง 13%YoY อยู่ที่ 1.37 แสนล้านบาท และลดลง 28%YoY เหลือ 1.30 แสนล้านบาทตามลำดับ

   ส่วน SCB Economic Intelligence Center (SCB EIC) มองสวนทางโดยคาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะลดลง 5% (คอนโดฯจะทรงตัวแต่โครงการแนวราบ-6%) ท่ามกลางอุปสงค์ที่อ่อนแอต่อเนื่อง โครงการเปิดใหม่จำกัดและบ้านมือสอง กับบ้านพร้อมอยู่(ready to move-in) จะได้รับความนิยมมากขึ้น

   CBRE Thailand มองว่าผู้ประกอบการ ปีนี้จะยังคง "ระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่" โดยตลาดบ้านกึ่งกลางเมือง (midtown) และตลาดบ้านชานเมือง (suburban) จะยังได้รับผลกระทบจากมาตรการปล่อยสินเชื่อ ที่เข้มงวด ขณะที่ตลาดบ้านใจกลางเมือง (downtown) จะเน้นคอนโดฯ ระดับพรีเมียมคุณภาพสูงหรือที่อยู่อาศัยแบรนด์ที่มีชื่อเสียง

   ล่าสุดทั้ง Land and Houses (LH.BK/LH TB) และ Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) ได้เผยแผนธุรกิจปี 2569 เชิงอนุรักษนิยมโดย "ตั้งเป้าพรีเซลทรงตัว" และ "เปิดโครงการใหม่น้อย" กว่าปี 2568 โดยที่ Quality Houses (QH.BK/QH TB) จะไม่เปิดโครงการใหม่ปีนี้ส่วน Origin Property (ORI.BK/ORI TB) และ LPN Development (LPN.BK/LPN TB) อาจเปิดเพียงไม่กี่โครงการ(ใกล้เคียงกับปี 2568)

   ด้าน Supalai (SPALI.BK/SPALI TB) มีท่าทีเชิงรุกมากกว่าโดยตั้งเป้าพรีเซลกับโครงการเปิดใหม่และรายได้ปี 2569 จะเติบโตเป็นเลขสองหลักแนวโน้ม กำไรไตรมาส 4 ปี 2568 และปี 2568 กับปี 2569 ประเมินกำไรรวมไตรมาส 4 ปี 2568 ที่ 3.7 พันล้านบาท (-35% YoY และ-6% QoQ) ต่ำกว่าประมาณการเดิมที่ 3.9 พันล้านบาทหลักๆ เป็นเพราะการตั้งสำรองและการ ตัดจำหน่ายเพิ่มเติมช่วงปลายปี 2568 จาก LPN, QH, ORI และ Pruksa Holding (PSH.BK, PSH TB)

  ดังนั้นคาดว่า กำไรรวมปี 2568 จะร่วงลงแรง 29% YoY อยู่ที่ 1.45 หมื่นล้านบาท (ต่ำสุด ในรอบ15 ปี) จาก 1. รายได้รวมลดลง 16% จาก sentiment ที่อ่อนแอหลังเหตุ แผ่นดินไหวรุนแรงเมื่อปลายไตรมาส 1 ปี 2568 ที่ผ่านมา 2.margin ลดลง 2.2ppt ท่ามกลางการแข่งขันรุนแรงและ 3.กำไรจากการ ขายเงินลงทุนลดลง

   เมื่อมองไปปี 2569 คาดว่ากำไรสุทธิรวม จะฟื้นตัวดีที่ 1.7 หมื่นล้านบาท (+17% YoY) จาก 1. ยอดโอนคอนโดใหม่เพิ่มขึ้น จาก AP Thailand, LH, SPALI และ ORI 2.กำไรจากการขายเงินลงทุนของ LH และ ORI เพิ่มขึ้นและ 3.การตั้งสำรองและ การตัดจำหน่ายที่คาดว่าจะลดลง Valuation & Action ขณะนี้ยังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ "เท่ากับตลาดฯ"

   โดย เลือก AP - LH เป็นหุ้นเด่นสุด ในกลุ่มแนะนำ "ซื้อ" ORI ในฐานะหุ้น turnaround แต่แนะนำ "ขาย" SPALI, LPN, QH และ PSH ในแง่ dividend yield ของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่วิเคราะห์อยู่คาดเฉลี่ยที่ 4.4% ในปี 2568 และ 4.8% ปี 2569 ขณะที่คาด AP, LH, QH และ SPALI จะให้ dividend yield สูงราว 6-7% ต่อปี

   "ความเสี่ยง" โดยมีด้านบวก ประกอบด้วยความคาดหวังนโยบาย ที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯใหม่จากรัฐบาล รวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้าน "สภาพคล่อง" ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจาก เกิดการ "ผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ย" ให้แก่ผู้ถือ "หุ้นกู้" ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย