อสังหาริมทรัพย์

   ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานเช่ายังคงต้องเผชิญแรงกดดัน จากผลกระทบเศรษฐกิจโลก และพฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไป รวมถึงคลื่นซัปพลายใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องแม้เศรษฐกิจไทยจะเริ่มส่งสัญญาณฟืนตัวในบางภาคส่วน แต่สำหรับธุรกิจออฟฟิศเช่าโดยรวมภาพการแข่งขันกลับยิ่งเข้มข้นมากขึ้น โดยเฉพาะในปัจจุบันที่ตลาดต้องเผชิญกับภาวะโอเวอร์ซัปพลาย(Oversupply) ซึ่งทำให้ "ผู้เช่า" กลายเป็นฝ่ายถืออำนาจต่อรองเหนือเจ้าของสำนักงานเช่า

   ภายใต้ภาวะ Oversupply ที่ยังไม่คลี่คลายนี้เอง ทำให้อาคารเช่ายุคใหม่ไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่อง "ทำเล" หรือ "ขนาดโครงการ" อีกต่อไป แต่กำลังแข่งขันกันลึกลงไปถึงคุณภาพอาคาร มาตรฐาน ESG เทคโนโลยี ความยืดหยุ่นในการใช้งานตลอดจนความสามารถในการตอบโจทย์องค์กรยุคใหม่ที่ต้องการบริหารต้นทุนควบคู่กับการยกระดับคุณภาพการทำงาน

   ขณะเดียวกัน อาคารสำนักงานเกรดรองและโครงการค้าปลีกนอกศูนย์กลางเมือง กำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากกำลังซื้อที่ฟืนตัวช้า พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง และการแข่งขันของโครงการขนาดใหญ่จากผู้เล่นรายใหญ่

   ดังนั้น โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบธุรกิจอาคารสำนักงานเช่าในปีนี้ จึงไม่ใช่เพียงการ "ปล่อยเช่าให้เต็มพื้นที่" แต่คือการปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว เนื่องจากโลกการทำงานเปลี่ยน วิธีคิดของผู้เช่าเปลี่ยน และมาตรฐานอาคารกำลังถูกยกระดับขึ้นอย่างรวดเร็ว คำถามสำคัญจึงอยู่ ที่ว่าผู้ประกอบการรายใดจะสามารถปรับตัวทัน และใครจะ กลายเป็นผู้ถูกทิ้งไว้ข้างหลังในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยุคใหม่

   แนวโน้มดังกล่าวทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของไทย โดยเฉพาะ "สำนักงานให้เช่า" กำลังเดินเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญที่สุดรอบหลายปี ภายใต้แรงกดดันจากภาวะ Oversupply เศรษฐกิจโลกที่ยังเปราะบาง และพฤติกรรมผู้เช่าที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว แม้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยช่วงปลาย ปี 2568 จะเริ่มส่งสัญญาณฟืนตัว แต่ตลาดอาคารสำนักงาน เช่ากรุงเทพฯในปี 2569 ยังถูกมองว่าเป็นปีแห่ง "การคัดกรอง"ผู้ประกอบการอย่างแท้จริง เพราะการแข่งขันไม่ได้วัดกัน เพียงขนาดโครงการหรือทำเลอีกต่อไป หากแต่กำลังเข้าสู่ยุคที่ "คุณภาพอาคาร" "ความยืดหยุ่น" และ "ความเข้าใจผู้เช่า"กลายเป็นปัจจัยชี้ชะตาความอยู่รอด

   "ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ" หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลัง เข้าสู่ภาวะสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่การแข่งขันในปี 2569 จะรุนแรงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากซัพพลายใหม่จำนวนมากที่กำลังทยอยเข้าสู่ตลาด

   ทั้งนี้ ข้อมูลตลาดอาคารสำนักงานเช่า ณ ไตรมาส 4 ปี 2568 ระบุว่ากรุงเทพฯมีพื้นที่สำนักงานรวม 6.49 ล้านตารางเมตรขณะที่พื้นที่เช่ารวมอยู่ที่ 5 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) อยู่ที่ 77% แม้ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าดีมานด์ยังคงมีอยู่ในตลาด แต่โครงสร้างการแข่งขันได้เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน จากเดิมที่เจ้าของอาคารเป็นฝ่ายเลือกผู้เช่ากลายเป็น "ตลาดของผู้เช่า" ที่มีอำนาจต่อรองสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในปี 2569 ที่จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดอีกกว่า 436,000 ตารางเมตร ภายในปีเดียว จากอุปทานระหว่างพัฒนารวมประมาณ 851,000 ตารางเมตร

   ขณะที่ "เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ" นักวิเคราะห์ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC มองว่า แม้ดีมานด์อาคารสำนักงานเช่าในปี 2569 จะยังทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อยราว 0-1% แต่ยังไม่เพียงพอต่อการดูดซับซัปพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ภาวะ Oversupply ยังไม่คลี่คลายในระยะสั้น

   ปัจจัยกดดันสำคัญมาจากเศรษฐกิจโลกที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ทั้งสงครามการค้าและนโยบายภาษีของสหรัฐฯที่ทำให้บริษัทต่างชาติบางส่วนชะลอการลงทุน รวมถึงเลื่อนแผนขยายสำนักงานในไทยออกไปก่อน ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจไทยที่ยังฟืนตัวต่ำ ภาระหนี้ครัวเรือนสูง และกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแรง ยังคงกดดันการขยายตัวของภาคธุรกิจไทย ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่ใหม่เติบโตจำกัด

   ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ ผู้เช่าจึงกลายเป็นฝ่ายถือ "ไพ่เหนือกว่า" อย่างชัดเจน ทั้งในเรื่องค่าเช่า ระยะเวลาปลอดค่าเช่า สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม และความยืดหยุ่นของสัญญา

   อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงอาคารสำนักงานเกรด A และอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียว (Green Building) กลับยังรักษาความแข็งแกร่งได้ดีกว่าตลาดโดยรวม ค่าเช่าอาคารเกรด A ล่าสุดยังขยับเพิ่มขึ้น 0.5% มาอยู่ที่ 1,247 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสวนทางกับค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดที่ลดลงเหลือ 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

   ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดสำนักงานยุคใหม่ไม่ได้แข่งขันกันเพียง "ราคา" แต่แข่งขันกันที่ "คุณภาพ"และ "คุณค่า" ของอาคารมากขึ้นโดยเฉพาะองค์กรขนาดใหญ่ และบริษัทข้ามชาติที่ให้ความสำคัญกับมาตรฐาน ESG ประสิทธิภาพพลังงาน สุขภาวะของพนักงาน และภาพลักษณ์องค์กร อาคารสีเขียวหรืออาคารที่ผ่านมาตรฐานระดับสากล จึงยังสามารถสร้างอัตราการดูดซับพื้นที่เช่าได้ดีกว่าอาคารทั่วไป แม้เศรษฐกิจจะยังไม่ฟืนตัวเต็มที่

   ขณะที่อาคารเกรด B และ C กลับกำลังเผชิญแรงกดดันมากที่สุด เพราะเมื่อผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น อาคารที่ไม่มีจุดขายชัดเจน หรือขาดการปรับตัว อาจต้องเผชิญภาวะว่างเช่ายาวนานขึ้น

   ด้าน "ภคิน เอกอธิคม" ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้จำกัด มองว่าแม้อาคารเกรด B-C จะเสียเปรียบด้านทำเลหรืออายุอาคาร แต่ยังมีโอกาสยกระดับศักยภาพเพื่อแข่งขันในตลาดได้ หากสามารถปรับตัวได้เร็วและตรงกับความต้องการของผู้เช่า แนวทางสำคัญ คือ การยกระดับมาตรฐานอาคาร เช่น อาคารเกรด C ปรับคุณภาพให้ใกล้เคียงเกรด B หรืออาคารเกรด B พัฒนาให้ใกล้เคียงเกรด A เพื่อเพิ่มโอกาสดึงดูดผู้เช่า

  นอกจากนี้ พฤติกรรมการทำงานยุคใหม่ที่ยืดหยุ่นมากขึ้นทั้ง Work from Home การทำงานแบบ Hybrid และการ กระจายสำนักงานหลายแห่ง กำลังเปลี่ยนรูปแบบการใช้พื้นที่สำนักงานโดยตรง ทั้งนี้ ผู้เช่าหลายองค์กรไม่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่เหมือนในอดีต แต่ต้องการพื้นที่ที่ยืดหยุ่น ใช้งานได้หลากหลาย และบริหารต้นทุนได้มีประสิทธิภาพมากกว่า ทำให้เจ้าของอาคารจำเป็นต้องปรับรูปแบบการปล่อยเช่าใหม่ เช่น การแบ่งพื้นที่สำนักงานให้มีขนาดเล็กลง เพื่อรองรับองค์กรขนาดเล็กและกลุ่ม Startup ที่ต้องการพื้นที่ใช้งานจำกัด

   ขณะเดียวกัน การบริหารอาคารก็ต้องมีความยืดหยุ่น มากขึ้น ทั้งการรองรับการเข้าใช้งานนอกเวลาทำการ การใช้พื้นที่บางช่วงเวลา หรือระบบบริหารจัดการอาคารอัจฉริยะ เพื่อให้สอดรับกับรูปแบบการทำงานยุคใหม่

   อีกหนึ่งแนวโน้มสำคัญ คือ การแข่งขันด้านมาตรฐานอาคารและเทคโนโลยี ทั้งมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม เช่น LEED, WELL, G-Green หรือ MEA ENERGY AWARDS รวมถึงการ พัฒนา Smart Building กำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเช่าพื้นที่ขององค์กรขนาดใหญ่ เพราะในยุคที่บริษัทต่างๆ ให้ความสำคัญกับ ESG มากขึ้น อาคารสำนักงานไม่ได้เป็นเพียง "สถานที่ทำงาน" แต่เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์องค์กรและภาพลักษณ์แบรนด์

   ทั้งนี้ แม้เทคโนโลยีและมาตรฐานอาคารจะมีบทบาท มากขึ้น แต่ "กายภาพอาคาร" ยังคงเป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่ามองเห็นผู้ประกอบการจำนวนมากจึงเริ่มหันมาปรับปรุงภาพลักษณ์อาคารให้ทันสมัยขึ้น ทั้งล็อบบี้ ทางเข้า ฟาซาด พื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่เช่า โดยไม่จำเป็นต้องรีโนเวตทั้งอาคารในคราวเดียว แต่สามารถทยอยลงทุนเป็นเฟสตามงบประมาณ

   นอกจากตลาดอาคารสำนักงานเช่าแล้ว ภาพของตลาด ค้าปลีกให้เช่าในปี 2569 ก็ยังเผชิญแรงกดดันไม่ต่างกัน โดย SCB EIC ประเมินว่า ดีมานด์พื้นที่ค้าปลีกจะเติบโตเพียง 1.5-2.5% จากปีก่อนหน้า ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ยังฟืนตัวช้าและจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ที่ยังต่ำกว่าคาด

   แต่ในอีกด้าน อุปทานใหม่ของศูนย์การค้ายังคงเพิ่มขึ้น ต่อเนื่องราว 3.5-4.5% ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ใน ย่าน Midtown และ Suburban ส่งผลให้ภาวะ Oversupply ยังดำเนินต่อไป

   แม้ศูนย์การค้าในย่านใจกลางเมืองจะยังได้เปรียบด้านทราฟฟิก และศักยภาพดึงดูดแบรนด์ แต่การแข่งขันระหว่าง ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยิ่งเข้มข้นมากขึ้น ปี 2569 จึงอาจไม่ใช่ปีของการ "เร่งขยาย" แต่เป็นปีของการ "เลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง" ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การสร้างความแตกต่าง การพัฒนาโครงการอย่างรอบคอบและการยกระดับคุณภาพอาคารให้ตอบโจทย์ผู้เช่ายุคใหม่

   ท้ายที่สุดแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไทยใน ปี 2569 กำลังส่งสัญญาณชัดว่า ผู้ที่อยู่รอดในระยะยาว อาจไม่ใช่ผู้ที่มีพื้นที่มากที่สุด แต่คือผู้ที่สามารถปรับตัว เข้าใจพฤติกรรมผู้เช่า และสร้าง "คุณค่าใหม่" ให้กับพื้นที่ได้มากที่สุดในวันที่ตลาดแข่งขันกันลึกกว่าคำว่า "ทำเล"