ผู้บริโภคไม่มั่นใจ 'รายได้-เศรษฐกิจ' บ้านต่ำ 3 ล้าน กู้ไม่ผ่าน70%

   "เสนา"ชะลอลงทุน หันปั้น นิวเอสเคิร์ฟ "โซลาร์-อีวี"

    ดีเวลลอปเปอร์ส่ง สัญญาณอสังหาฯ น่าห่วง หลัง "ยอดโอน" วูบ 80% ปัจจัยหลัก รีเจกต์เรตสูง ผู้ซื้อทิ้งเงินจอง สะท้อนพฤติกรรมใหม่ "SelfRejection" ตัดสินใจถอนตัวจากการซื้อด้วยตนเอง เหตุไม่มั่นใจอนาคต เศรษฐกิจติดหล่ม เสนาฯ แนะใช้เวที "IMF-World Bank" โอกาสประเทศไทยสร้างภาพลักษณ์ ปลุกเชื่อมั่น "นายกสมาคมบ้านจัดสรร" ชี้ บ้านต่ำ 3 ล้านอ่วมสุด กู้ไม่ผ่านแตะ 70% ขณะ "เจนซี" มีรายได้ แต่ติดโจทย์ "ไม่มีสลิป" จี้รัฐเร่งแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง

   ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ ความท้าทายรอบใหม่จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ขณะที่ "ความเชื่อมั่น ผู้บริโภค" ลดลงอย่างมาก โดยพบปรากฏการณ์ ผู้ซื้อ "ชะลอการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์" แม้จะจองที่อยู่อาศัยไว้แล้วก็ตาม

   ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เผชิญเพียงปัญหากำลังซื้อที่อ่อนแอ หรือเศรษฐกิจชะลอตัวเท่านั้นแต่ขณะนี้กำลังเผชิญปัญหาใหญ่ "ความ ไม่มั่นใจในอนาคต" ของผู้บริโภค ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อ ที่อยู่อาศัย

   "เมื่อประชาชนไม่มั่นใจในรายได้ และอนาคตทางเศรษฐกิจ การตัดสินใจ ซื้อบ้านซึ่งเป็นภาระหนี้ระยะยาวจึงถูกเลื่อนออกไป ความกังวลนี้ส่งผลต่อเศรษฐกิจในภาพรวม เพราะเมื่อคนไม่กล้าลงทุนหรือใช้จ่าย การขับเคลื่อนเศรษฐกิจก็ยิ่งทำได้ยากขึ้น"

   โดยสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา อยู่ในภาวะที่น่ากังวลอย่างมาก แม้โครงการต่างๆ ยังสามารถ ทำยอดจองได้ แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ กลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หายไป ประมาณ80% ปัจจัยหลักมาจาก 2 ส่วน ได้แก่ ประมาณ "หนึ่งในสาม" เกิดจาก การขอสินเชื่อไม่ผ่าน ซึ่งเป็นปัญหา ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องมาหลายปี ขณะที่อีก ส่วนหนึ่งเกิดจากพฤติกรรมใหม่ของ ผู้บริโภคที่เรียกว่า "Self-Rejection" หรือ การตัดสินใจถอนตัวจากการซื้อด้วย ตนเอง

   "ลูกค้าบางรายยอมทิ้งเงินจอง แม้จะกู้ผ่าน เพราะไม่มั่นใจว่ารายได้ ในอนาคตจะเพียงพอหรือไม่ และไม่แน่ใจว่าเศรษฐกิจปีหน้าจะฟื้นตัวมากน้อย แค่ไหน"

   ทั้งนี้ ปัญหาดังกล่าว "น่ากังวล" กว่าการกู้ไม่ผ่าน เนื่องจากเป็นเรื่องของ สภาพจิตใจและความเชื่อมั่น ซึ่งแก้ไข ได้ยากกว่าปัจจัยด้านสินเชื่อ ขณะเดียวกัน ยังส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ โดยตรง เพราะมีต้นทุนการตลาดและ ค่าใช้จ่ายในการขายเกิดขึ้นแล้ว แต่ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นรายได้จากการโอน ได้ตามเป้าหมาย ส่งผลต่อสภาพคล่องของธุรกิจ

   เรียกร้องรัฐเร่งแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง

   สำหรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ผศ.ดร.เกษรา มองว่า สามารถช่วยบรรเทาผลกระทบในระยะสั้นได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่เพียงพอต่อการฟื้นความเชื่อมั่นในระยะยาว

   โดยภาคเอกชนต้องการเห็นการปฏิรูปเชิงโครงสร้างมากกว่ามาตรการชั่วคราว ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงกฎหมายและ กฎระเบียบให้เอื้อต่อการดำเนินธุรกิจ การลดขั้นตอนราชการ การสร้างความ โปร่งใส และการแก้ปัญหาคอร์รัปชัน อย่างจริงจัง

   นอกจากนี้ ยังต้องเร่งพัฒนา โครงสร้างพื้นฐาน ระบบขนส่ง และ ยกระดับคุณภาพการศึกษา เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในระยะยาว

   "สิ่งสำคัญที่สุดคือการสร้างความหวังและความเชื่อมั่นให้ประชาชน หากคนยังไม่เชื่อมั่นในอนาคต มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใดๆ ก็อาจเห็นผลได้ จำกัด"

   ชะลอลงทุน รักษาสภาพคล่อง

   อย่างไรก็ดี ท่ามกลางภาวะตลาด ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง เสนา ดีเวลลอปเมนท์ ได้ปรับแผนธุรกิจโดยชะลอการลงทุน โครงการใหม่ และมุ่งพัฒนาโครงการ ที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ บริหารจัดการ กระแสเงินสด และมุ่งลดภาระหนี้สิน โดยใช้รายได้จากการขายและโอนกรรมสิทธิ์ทยอยลดหนี้ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินในช่วงที่ตลาดยังฟื้นตัว ไม่เต็มที่

   ขณะเดียวกัน บริษัทเร่งทรานส์ฟอร์ม ธุรกิจผ่านการขยายการลงทุนด้าน พลังงานสะอาดภายใต้ "Sena Green Energy" เพื่อสร้างแหล่งรายได้ใหม่ รองรับอนาคตธุรกิจดังกล่าวครอบคลุมทั้งระบบผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ หรือโซลาร์เซลล์ รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยว เนื่องกับรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งมองว่า เป็นอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพเติบโตสูงในระยะยาวการขยายสู่ธุรกิจพลังงานสะอาดจะช่วยลดการพึ่งพารายได้จากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว และเป็น New S-Curve สำคัญในการขับเคลื่อนองค์กรในอนาคต

   นอกจากการปรับโครงสร้างธุรกิจแล้ว เสนาฯ ยังเลือกใช้แนวทาง Reskilling และ Upskilling บุคลากร แทนการปรับลดจำนวนพนักงานพนักงานที่เคยอยู่ในสายงานอสังหาริมทรัพย์บางส่วนจะได้รับการพัฒนาทักษะเพิ่มเติม เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจพลังงานสะอาด

   "การรักษาและพัฒนาบุคลากรที่มีอยู่จะช่วยสร้างความพร้อมให้กับองค์กรในระยะยาว และลดผลกระทบทางสังคมจากการเลิกจ้างงานในช่วงเศรษฐกิจ ชะลอตัว"

   "IMF-World Bank" คือโอกาสประเทศ

   ผศ.ดร.เกษรา ยังกล่าวถึงโอกาสที่ประเทศไทยจะเป็นเจ้าภาพการประชุมระดับโลกของ IMF และ World Bank ภายใต้แนวคิด "New Horizon" ว่า เป็นเวทีสำคัญในการสร้างภาพลักษณ์และความเชื่อมั่นของประเทศ

   "ถือเป็นโอลิมปิกทางเศรษฐกิจ ที่ไทยควรใช้เป็นโอกาสดึงดูดความสนใจ จากนักลงทุนและภาคธุรกิจทั่วโลก รวมถึงเร่งผลักดันการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างเพื่อยกระดับศักยภาพการแข่งขันของประเทศ"

   สำหรับผู้ประกอบการเอสเอ็มอี ทางรอดสำคัญในภาวะปัจจุบันคือการสร้างความแตกต่างให้กับสินค้าและบริการ เนื่องจากข้อจำกัดด้านเงินทุนและขนาดธุรกิจ ทำให้ไม่สามารถแข่งขันกับผู้เล่นรายใหญ่ ได้โดยตรง ดังนั้น หากไม่มีจุดเด่นที่ แตกต่างท่ามกลางการแข่งขันในตลาดที่มีความท้าทายสูงเช่นปัจจุบันจะเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้นเรื่อยๆ

   บ้านต่ำ 3 ล้านอ่วมสุด กู้ไม่ผ่านแตะ 70%

   นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 40% ถือเป็นระดับสูง ส่งผลกระทบ ต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อแยกตามระดับราคา กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ บ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 60-70%

   รองลงมาคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ที่มีอัตราปฏิเสธประมาณ 40% ขณะที่ กลุ่มบ้านราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีอัตราปฏิเสธต่ำเพียง 15% ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่ากลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อย ซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อหลักของตลาด กำลังเผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึง สินเชื่อมากกว่ากลุ่มกำลังซื้อระดับบนอย่างชัดเจน

   40% ที่หายไป ไม่ใช่ธนาคารปฏิเสธทั้งหมด

   นายสุนทร กล่าวว่า ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อ 40% ที่เกิดขึ้นในตลาด ไม่ได้มาจากการที่ธนาคารปฏิเสธเพียงฝ่ายเดียว ข้อมูลของสมาคมฯ พบว่า ประมาณ 30% เป็นกรณีที่สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากผู้กู้มีภาระหนี้สูง เครดิตไม่ผ่านเกณฑ์ หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระไม่เพียงพอ

   ส่วนอีกประมาณ 10% เป็นกรณีที่ลูกค้าตัดสินใจถอนตัวเอง หรือปฏิเสธโครงการภายหลังการจอง ซึ่งกลายเป็นพฤติกรรมที่พบมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

   "ปัจจุบันผู้ประกอบการใช้เงินจองในอัตราที่ต่ำลง ทำให้ผู้บริโภคสามารถจองโครงการพร้อมกันหลายแห่ง บางคนจอง 2-3 โครงการเพื่อรอดูว่าธนาคารจะอนุมัติที่ใด หรือโครงการใดให้ข้อเสนอดีที่สุด เมื่อเลือกแล้วก็ปล่อยอีกโครงการหนึ่งไป ทำให้เกิดตัวเลขการปฏิเสธในระบบ"
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าที่เลือก "ทิ้งเงินจอง" เพราะขาดความมั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคต แม้จะมีศักยภาพในการซื้อก็ตาม

   Gen Z มีรายได้ แต่ติดโจทย์ "ไม่มีสลิป"

   อย่างไรก็ตาม หนึ่งในกลุ่มที่ได้รับ ผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มคนวัยเริ่มทำงาน หรือ First Jobber รวมถึงคนรุ่น Gen Z ที่กำลังเข้าสู่ช่วงสร้างครอบครัวและต้องการมีบ้านหลังแรก

   "รูปแบบการทำงานของคนรุ่นใหม่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากจากอดีต หลายคนไม่ได้เลือกทำงานประจำ แต่หันไปประกอบ ธุรกิจส่วนตัว ทำงานออนไลน์ เป็นครีเอเตอร์ หรือสร้างธุรกิจสตาร์ตอัป แม้บางรายจะมีรายได้สูงกว่าพนักงานประจำ แต่กลับประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ เนื่องจากไม่สามารถแสดงหลักฐานรายได้ในรูปแบบที่สถาบันการเงินคุ้นเคย"

   นายสุนทร มองว่า ระบบการประเมินสินเชื่อในปัจจุบันอาจยังไม่สอดรับกับโครงสร้างเศรษฐกิจยุคใหม่ที่อาชีพอิสระและธุรกิจออนไลน์มีบทบาทมากขึ้น

   "วันนี้แม่ค้าออนไลน์หรือเจ้าของธุรกิจดิจิทัลจำนวนมากมีรายได้เป็นหลักแสนบาท ต่อเดือน แต่ไม่มีสลิปเงินเดือน ทำให้ธนาคารยังมองว่ามีความเสี่ยง ทั้งที่ในความเป็นจริงบางรายมีศักยภาพทางการเงินสูงกว่ามนุษย์เงินเดือนด้วยซ้ำ"

   จับตาปี 2569 ปฏิเสธสินเชื่อยังไม่ลด

   สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออาจยังทรงตัวอยู่ในระดับ ไม่ต่ำกว่า 40% หากไม่มีปัจจัยบวกเข้ามา สนับสนุนอย่างชัดเจน

   ความท้าทายสำคัญยังคงอยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจ ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไรก็ตาม หากภาครัฐสามารถออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างความเชื่อมั่นได้ตรงจุด จะช่วยให้ประชาชนกล้าจับจ่ายใช้สอยและตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ระยะยาวมากขึ้น

   "สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่การลดดอกเบี้ยหรือมาตรการระยะสั้น แต่ต้องทำให้ประชาชนเชื่อมั่นว่ารายได้และเศรษฐกิจในอนาคตจะดีขึ้น เพราะเมื่อคนมีความมั่นใจ การตัดสินใจซื้อบ้านก็จะกลับมาเอง" นายสุนทร กล่าว