คอนโดฯรอฟื้น!สต๊อก2แสนยูนิตระบายหมด3ปี!

   อสังหาริมทรัพย์

   แม้เศรษฐกิจของประเทศไทยในปีนี้ จะมีการเติบโตในเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำกว่า เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน แต่ประเทศไทยก็มีจุดแข็งที่โดดเด่นและเหนือกว่าประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะความพร้อมในเรื่องโครงการข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อการเดินทางไปสู่ภูมิภาคต่างๆ มีระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ มีการเปิดให้บริการของถนนเส้นใหม่จำนวนมาก ระบบไฟฟ้า และน้ำประปา ที่เพียบพร้อมรองรับการเข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยได้เป็นอย่างดี ส่งผลดีต่อภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับภาคการผลิตที่เข้ามา เช่น ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ธุรกิจคลังสินค้าสำเร็จรูป และโรงงานสำเร็จรูป ธุรกิจด้านดาต้าเซ็นเตอร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึง การเข้ามาลงทุนตั้งสำนักงานในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น

   นายพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์ และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวถึง ภาพรวมตลาดนิคมอุตสาหกรรม คลังสินค้าสำเร็จรูป และโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2569 ว่าประเทศไทยยังคงเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างชาติ ที่ต้องการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม ทั้งการลงทุนใหม่ และการขยายการลงทุนเดิมที่อยู่ในประเทศไทย อาจจะได้รับผลกระทบในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาจากปัญหาในตะวันออกกลางที่มีผลต่อราคาน้ำมัน และความเชื่อมั่นต่อการลงทุนในระยะยาว

   ประกอบกับความตึงเครียดในเรื่องสงครามการค้าระหว่างประเทศจีน และสหรัฐฯคลี่คลายไปมากแล้ว ส่งผลให้การเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติลดลง ที่ผ่านการอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2568 ซึ่งการลงทุนจากสิงคโปร์มากที่สุด รวมทั้งสิ้น 118,868 ล้านบาท เป็นร้อยละ 57 ของมูลค่าเงินลงทุนจากต่างประเทศ จะเทไปที่ โครงการขนาดใหญ่ มูลค่าตั้งแต่ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เช่น โครงการ Data Center (3 โครงการ) มูลค่าเงินลงทุนรวม 45,304 ล้านบาท กิจการผลิต Flexible Printed Circuit Board, Multilayer Printed Circuit Board หรือชิ้นส่วน ที่เป็นการลงทุนขนาดใหญ่ (2 โครงการ) มูลค่าเงินลงทุนรวม 39,620 ล้านบาท เป็นต้น

   รองลงมาจากนักลงทุนจากจีน อันดับที่ 3 คือ ญี่ปุ่น แพียง 3 ประเทศนี้ก็คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 79% ของมูลค่าเงินลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมดแล้ว ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม และในภาคตะวันออกของประเทศ แม้การลงทุนจะลดลงบ้าง เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโลก และแรงกดดันต่างๆ ที่อาจจะลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว รวมถึงไปลงทุนประเทศอื่นๆที่ค่าแรงต่ำกว่าประเทศไทย หรือได้รับสิทธิพิเศษทางภาษีที่น่าสนใจกว่า

   ที่น่าสนใจ ดีมานด์ของนักลงทุนที่เข้ามาต่อเนื่อง และเพิ่มสูงขึ้นอาจจะสวนทางกับที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ที่เหลือขายไม่มากแล้วในตลาด เพราะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการใช้ที่ดิน ในนิคมฯไปเป็นจำนวนมาก ประกอบนิคมฯในประเทศไทยใน ไตรมาส 2 ขยายตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 8% เท่านั้น ในขณะที่ความต้องการที่ดินในนิคมฯเพิ่มขึ้น 18% คาดจะมีซัปพลายที่ดินในนิคมฯปีนี้และต่อเนื่องปี 2570 มีประมาณ 20,290 ไร่ และความต้องการที่มาก ผลักดันให้ราคาขายเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

   "ราคาที่ดินในนิคมฯเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคา 5.5 ล้านบาทต่อไร่ หรือปรับ เพิ่มขึ้นประมาณ 7% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และคาดครึ่งหลังของปีนี้ ราคาจะปรับขึ้นเช่นกัน

   อย่างไรก็ตาม การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติก็มีผลลบ ! โดยนายพงษ์พันธ์ อธิบายว่า "ทุนต่างชาติที่เข้ามาแบบไม่ได้ต้องการ ลงทุนในภาคอุตฯเท่านั้น แต่ต้องการครอบครองที่ดินแล้วลงทุน เพื่อพัฒนาโครงการรองรับนักลงทุนต่างชาติสัญชาติเดียวกัน ซึ่งพบได้เยอะในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และมีหลายรายที่หยุดการดำเนินกิจการและต้องคืนที่ดิน แต่ก็ยังมีหลายรายที่ยังดำเนินการอยู่ หรือผ่านกระบวนการตรวจสอบของหน่วยงานราชการไทยไปได้ และขอให้ คนไทยช่วยกันตรวจสอบ และรายงาน เพราะหน่วยงานราชการจากส่วนกลางอาจจะช้าเกินไป"

   ซึ่งในส่วนของความต้องการคลังสินค้าให้เช่า และโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าเพิ่มมากขึ้นตามการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติ และการลงใหม่ ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าค่าเช่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาทยอยปรับขึ้น แต่ไตรมาสที่ 2 ไม่มีอุปทานโรงงานหรือคลังสินค้าใหม่ เข้าสู่ตลาด โดยพื้นที่รวมของโรงงานสำเร็จรูป (RBFs) ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 3.42 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าโดยรวมของ RBFs อยู่ที่ประมาณ 89.55% ในไตรมาสที่ 2 เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในขณะที่พื้นที่รวมของคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBWs) ยังคงไม่เปลี่ยน 6.05 ล้านตารางเมตร เพราะไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 85.28% เพิ่มขึ้นประมาณ 1% จากไตรมาสที่ 1

   โดยค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปปรับเพิ่มขึ้นเป็น 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในไตรมาสที่ 2 จาก 194 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาสที่ 1 ค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าสำเร็จรูป RBWs ก็เพิ่มขึ้นเป็น 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนจาก 158 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

   "ตลาดโรงงาน และคลังสินค้าสำเร็จรูปเข้าสู่สภาวะฟื้นตัวมีเสถียรภาพอย่างชัดเจน ได้รับแรงหนุนจากอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น และการเติบโตของค่าเช่าที่มีความยืดหยุ่น ตลาดยังไปสู่ฝั่งที่เจ้าของโครงการได้เปรียบ"
แนะทางรอดเจ้าของที่ดิน "ปล่อยเช่าระยะยาว"

   นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมนฯ กล่าวว่า ในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมา ราคาซื้อขายที่ดินในเขต CBD และพื้นที่โดยรอบ ส่วนใหญ่ถูกชี้นำและขับเคลื่อนด้วยกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯที่แข่งขันกันกว้านซื้อ เพื่อนำไปพัฒนาโครงการคอนโดฯอย่างคึกคัก จนทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้นอย่าง ต่อเนื่อง แต่ปัจจุบัน มูลค่าที่ดินก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับไปสู่จุดเดิมได้ เนื่องจากตลาดอสังหาฯต้องเผชิญกับมรสุมทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่หดตัวหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่ากังวล ทำให้บริษัทอสังหาฯ ไม่สามารถแบกรับต้นทุนการซื้อที่ดินในราคาที่สูงเหมือนในอดีต ในหลายทำเลก็จำเป็นต้องยื่นข้อเสนอซื้อในราคาที่ต่ำลง เพื่อประคองอัตรากำไรให้อยู่รอดตามสภาพตลาดปัจจุบัน

   สะท้อนให้เห็นได้ชัดเจนจากทำเลติดถนนใหญ่ช่วงสถานีรถ ไฟฟ้า BTS บางจาก ถึง BTS อุดมสุข ซึ่งเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ ยังคงตั้งราคาเสนอขายสูงถึง 900,000 ถึง 1,000,000 บาทต่อ ตารางวา แต่ทว่าทางผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับยื่นข้อเสนอต่อรองจริงต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวาทั้งสิ้น

   ดังนั้น ในมุมมองการบริหารสินทรัพย์ และการลงทุน นาย วรัตถ์ให้ความเห็นว่า "เจ้าของที่ดินอาจจะต้องเลือก "ปล่อยเช่าระยะยาว" อาจเป็นทางเลือกที่สร้างผลประโยชน์ทางเจ้าของที่ดินได้ดีกว่าการหั่นราคาลงมา ซึ่งการเปลี่ยนที่ดินเปล่าให้เป็นสัญญาเช่าระยะยาวเช่น 10-30 ปี ช่วยให้เจ้าของที่ดินไม่ต้องยอมลดราคาขาย เพื่อเอาตัวรอดในตลาดขาลงแล้ว ยังช่วยสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ และในระหว่างสัญญาเช่า เจ้าของที่ดินยังสามารถลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกลงได้อย่างมหาศาล เป็นโจทย์ที่คุ้มค่าในภาวะที่ตลาดอสังหาฯชะลอตัว" นายวรัตถ์ กล่าว

   ในประเด็นของการเข้ามาลงทุนเกี่ยวกับดาต้าเซ็นเตอร์จำนวนมากนั้น ก็ยกระดับให้ประเทศไทยเป็นประเทศพัฒนาในเรื่องของดาต้าเซ็นเตอร์ โดยในมุมกลับกัน เราอยากให้รัฐบาลมองเห็นโอกาสในของการถ่ายทอดเทคโนโลยีให้กับภาคเอกชนไทย โดยอาจจะมีการกำหนดในรายละเอียดของการรับส่งเสริมการลงทุน

คอนโดฯใน กทม.คงค้างกว่า 2 แสนยูนิต ใช้เวลาดูดซับกว่า 3 ปี

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมนฯกล่าวว่าตลาดคอนโดฯที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ประมาณ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% และมีแนวโน้มจำนวนรวมคอนโดฯเปิดขายใหม่ทั้งปีเพิ่มขึ้น แต่คงไม่เกิน 20,000 ยูนิต จากที่ประเมินตอนต้นปีประมาณ 17,000 ยูนิต (คาดประมาณ 10% เป็นกลุ่มคอนโดฯหรู) เป็นผลมาจากผู้ประกอบการทยอยเปิดโครงการใหม่

ทำเลของคอนโดฯเปิดใหม่ พบว่า ในไตรมาส 2 ประมาณ 90% ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท ที่อยู่นอกเขต CBD รอบนอกของกรุงเทพฯ ส่งผลให้การทำราคาขายเฉลี่ยเปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ อยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตร.ม. เพราะมีโครงการที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ราคาขายเฉลี่ยมากกว่าไตรมาสที่แล้วถึงประมาณ 78.4% และราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีนี้ เพิ่มขึ้นสูงที่สุดตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 เป็นต้นมา ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯที่เปิดขายในครึ่งแรกปีแรกอยู่ที่ประมาณ 120,360 บาทต่อตร.ม.

แม้ว่าจะเป็นช่วงที่ตลาดคอนโดฯชะลอตัวลงก็ตาม เพราะว่า ผู้ประกอบการพยายามจับกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพหรือมีกำลังซื้อมากกว่ากลุ่มระดับราคาไม่แพง เพราะปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำได้ยากลำบากมากในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับทำเลที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการใหม่ คือ ทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าหรืออยู่ในระยะที่เดินได้

ที่น่าสนใจ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มปรับตัว เปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น แต่เป็นโครงการขนาดเล็กจำนวนยูนิตไม่มากนัก เน้นที่โครงการในระดับราคาประเมิน 100,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป และช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการคอนโด ที่เปิดขายใหม่อยู่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเลย เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการกลุ่มผู้ซื้อจริง และต้องการให้ผู้ซื้อเห็นภาพของทำเลแบบจริงๆ ณ วันที่เปิดขายเลย อีกทั้งไม่ต้องการกลุ่มของนักลงทุนที่เก็งกำไรระยะสั้นต้องการคนที่ซื้อจริง และต้องการโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ มากกว่า

นายสุรเชษฐ ยังได้กล่าวถึงสถานการณ์สต๊อกคงค้างรอขายในตลาดคอนโดฯพื้นที่กรุงเทพฯว่า ยังคงมีจำนวนที่มากอยู่ คาดว่าตัวเลขประมาณ 2 แสนยูนิต ส่วนใหญ่กว่า 50% เป็นกลุ่มราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งในแต่ละปี จะมีการดูดซับในพื้นที่ กทม.ประมาณ 70,000 ยูนิตคาดว่าต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 3 ปีในการดูดซับไปหมด หากไม่มีการเปิดโครงการใหม่เติมเข้าสู่ตลาด และคาดว่าคอนโดฯจะกลับมาฟื้นตัวอาจประมาณไม่เกิน 5 ปี

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่ลดลงในไตรมาสที่ 2 อาจจะเห็นได้ชัดเจนในกลุ่มของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ลดลงมาก และยังไม่มีกลุ่มใดเข้ามาทดแทนได้แบบ 100%

ตลาดออฟฟิศ รอฟื้นตัวอย่างมั่นคง

นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมนฯ กล่าวถึงภาพรวมตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯว่า ปรับเข้าสู่ความสมดุลมากขึ้น ในไตรมาส 2 ไม่มีโครงการแห่งใหม่เปิดให้บริการ ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานรวมทั้งกรุงเทพฯอยู่ที่ ประมาณ 9.15 ล้านตร.ม. ซึ่งยังมีการคาดการณ์ไว้ จะมีพื้นที่ สำนักงานประมาณ 616,130 ตร.ม. มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ถึงปี 2574 และอาจมีอาคารสำนักงานบางอาคารปรับพื้นที่ หรือเปิดตัวเพิ่มเติมเข้ามาในอนาคต

"พื้นที่เมืองชั้นนอก เช่น พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตอน ปลาย, บางนา-ตราด และพหลโยธิน เป็นพื้นที่ที่มีอาคารสำนักงาน ที่กำลังก่อสร้างในพื้นที่มากขึ้นเทียบกับในอดีต อาจจะไม่มากเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ CBD แต่ยังคงมากกว่าพื้นที่เมืองชั้นกลาง อาจจะเพราะราคาที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นกลางที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่พื้นที่ CBD มีอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างหรือประกาศแผนการพัฒนามากที่สุด แม้ว่าที่ดินจะมีราคาสูง เพราะหลาย อาคารพัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาว หรือพัฒนาอยู่ในโครงการมิกซ์- ยูสขนาดใหญ่"
ส่วนของความต้องการผู้เช่านั้น พบว่า อัตราพื้นที่ว่างโดยรวมของอาคารสำนักงานเกรด A ลดลงเหลือ 21.9% ในไตรมาส 2 จาก 23.3% ในไตรมาสที่ 1 ทั้งนี้ ระดับพื้นที่ว่างในไตรมาสที่ 2 ถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2566 เป็นต้นมา เพราะอาคารสำนักงานเกรด A เปิดให้บริการใหม่ลดลง ประกอบกับความต้องการพื้นที่ใน CBD มีต่อเนื่อง

"สำหรับช่วงเวลาที่เหลือของปี พ.ศ. 2569 คาดว่ากลไกตลาดจะยังคงถูกขับเคลื่อนโดยผู้เช่าเป็นหลัก เนื่องจากระดับพื้นที่ว่าง ในตลาดยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเจ้าของอาคารต่างๆ ยังต้องเผชิญแรงกดดันในการดึงดูดผู้เช่าใหม่ๆ ด้วยกลยุทธ์หรือวิธีต่างๆ และช่วยให้ผู้เช่าสามารถบรรลุข้อตกลงเงื่อนไขการเช่าที่เป็นประโยชน์ต่อตนเองได้"