ยกเครื่องใหญ่ "ผังเมืองภูเก็ต" จัดระเบียบใหม่ทั้งเกาะ บูมพัฒนา ดึงลงทุนไทย-ต่างชาติ หนุนแลนด์มาร์กท่องเที่ยวโลก ปลดล็อกอสังหาฯ-โรงแรม ปล่อยสร้างตึกสูง 15-20 ชั้น ที่ดินโซนสีแดงย่านป่าตอง ถลาง อนุรักษ์ เมืองเก่า-ชิโนโปรตุกีส ทุนใหญ่รู้แกวกว้านซื้อที่ดิน ขออีไอเอ ก่อสร้าง กว่า 100 โครงการ หลบผังเมืองใหม่ บังคับใช้ปี'70 ดันราคาที่ดินพุ่งทะลุวาละ 1 ล้าน "แสนสิริ" ชี้ต่อรองราคาง่ายได้ลด 10-20% อัดลงทุน 5 ปี 4 หมื่นล้าน ผุดคอนโดฯ-พูลวิลล่าหรู

   ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จังหวัดภูเก็ตยังคงดึงดูดนักลงทุนและนักท่องเที่ยว รวมถึง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งทุนท้องถิ่นและกรุงเทพฯ ลงทุนต่อเนื่อง สะท้อนข้อมูลบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ช่วง 6 ปี ตั้งแต่ 2564-2569 ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีมูลค่าลงทุนสูงถึง 541,220 ล้านบาท และผลจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วทำให้กรมโยธาธิการและผังเมืองปรับปรุงผังเมืองรวมภูเก็ตใหม่ มีทั้งบูมและควบคุมการพัฒนา

   รื้อผังเมืองจัดระเบียบภูเก็ต

   แหล่งจากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า อยู่ระหว่างดำเนินการวางและปรับปรุงผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับใหม่ ให้รับกับสภาพพื้นที่ สนับสนุนและควบคุมการพัฒนาของภาครัฐและเอกชนด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน การคมนาคมและขนส่ง เพื่อให้การขยายตัวของจังหวัดภูเก็ตเป็นไปอย่างมีระเบียบเรียบร้อยและรองรับการพัฒนาในอนาคต ขณะนี้ อยู่ขั้นตอนปรับปรุงแก้ไขข้อกำหนดหลังมีผู้ประกอบการแสดงข้อคิดเห็นจำนวนมาก รอคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดภูเก็ตเห็นชอบก่อนปิดประกาศ 90 วัน คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570

   "ผังเมืองที่ยกร่างใหม่ปรับการใช้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR เพื่อปลดล็อกความสูง ซึ่งแต่ละพื้นที่ไม่เท่ากัน บางโซนเหมาะพัฒนาจะให้สร้างได้สูงสุด 7-8 เท่าของพื้นที่ดินรวม ส่วนโซนที่มีความเป็นธรรมชาติสูงและมีมรดกทางวัฒนธรรมจะสร้างได้ 2-3 เท่าของพื้นที่ดินรวม อาทิ โซนเมืองเก่า และย่านชิโนโปรตุกีส"

   เขย่าทั้งเกาะ-สีแดงขึ้นตึก 20 ชั้น

   นายเมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า คาดว่าผังเมืองภูเก็ตฉบับใหม่จะประกาศใช้ไตรมาส 4/2570 ไฮไลต์อยู่ที่สีการใช้ประโยชน์ที่ดินโซนพื้นที่สีแดงกำหนดให้สร้างอาคารสูงจากพื้นดินได้ 45-60 เมตร หรือ 15-20 ชั้น ปลดล็อกการก่อสร้างอาคารของผู้ประกอบการอสังหาฯ โรงแรม และอื่น ๆ จากปัจจุบันที่พื้นที่ส่วนใหญ่ในภูเก็ตสร้างได้ 23 เมตร หรือไม่เกิน 7 ชั้น ทำเลที่คาดว่าจะถูกปรับเป็นสีแดง อาทิ ป่าตอง จะถูกปรับเป็นสีแดงทั้งโซน, บางโซนในอำเภอถลาง และบางพื้นที่ในตัวเมืองภูเก็ต และคาดว่าจะส่งผลดีต่อการพัฒนาคอนโดฯ ใหม่ ๆ

   "ผังเมืองใหม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งเกาะ ทำเลป่าตองปัจจุบันที่ดินค่อนข้างแน่น ถ้าจะสร้างตึกสูงอาจต้องทุบตึกเก่า หรือซื้อที่ดินประกอบกันแล้วสร้างใหม่ เพื่อให้มีพื้นที่พอในการสร้างความสูง ส่วนเชิงทะเลมีพื้นที่สีแดงแค่บางทำเล นอกนั้นเป็นพื้นที่สีส้มและเหลือง"
100 คอนโดฯ หนีผังใหม่

   ข้อดีหลังผังเมืองใหม่ประกาศใช้จะทำให้ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นตามกลไกตลาด โดยเฉพาะพื้นที่ถูกปรับเป็นสีแดงจะสูงขึ้น 10-20% จากปัจจุบันที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว เช่น เชิงทะเล ปัจจุบันปรับตัว สูงขึ้น 300% จากไร่ละ 5-7 ล้านบาท เป็น 15-21 ล้านบาทต่อไร่ ส่วนพื้นที่ถูกจำกัดราคาคงไม่ลดลง เพราะที่ดินภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นที่ดินเย็น ทำให้ราคาปรับลดลงค่อนข้างยาก

   ยังส่งผลดีต่อภาคอสังหาฯ คือ 1.สร้างความมั่นใจนักลงทุนในระยะยาว 2.เจ้าของที่ดินหลายแปลงที่เร่งขออนุญาตก่อสร้างโครงการทิ้งไว้ เนื่องจากผังเมืองใหม่ อาจไม่เอื้อต่อโครงการเดิม โดยยังสามารถใช้ใบอนุญาตเก่าก่อสร้างได้ ทำให้ช่วงนี้มีนักธุรกิจขออนุญาตเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ น่าจะเกือบ 100 โครงการได้

   ชี้กระตุ้นมู้ดลงทุนบางพื้นที่

   นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชาโต้ ภูเก็ต จำกัด เจ้าของโรงแรม Chateau Du Village Patong กล่าวว่า หากมีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ในปี 2570 ได้จริง คาดว่าจะช่วยกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ของภูเก็ตคึกคักขึ้นบ้างในบางพื้นที่ และทำให้นักลงทุนมีข้อมูลที่ชัดเจนในการตัดสินใจลงทุน แต่คงไม่ใช่ปัจจัยบวกที่จะทำให้การลงทุนในภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

   เนื่องจากส่วนใหญ่พื้นที่ได้รับ ผลประโยชน์คือสีส้มกับสีแดงที่สร้างได้เพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจุบันโซนนี้ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว เช่น ป่าตอง เมืองภูเก็ต (พื้นที่สีแดง) ใหญ่จะมีอาคารที่ก่อสร้างเต็มอยู่แล้ว การจะสร้างอาคารสูงกว่านั้นได้ต้องทุบอาคารเดิมแล้วสร้างใหม่ ต้องดูว่าจะ คุ้มค่าในทางการลงทุนหรือไม่

"ผังเมืองใหม่สร้างตึกสูงสุดได้ 60 เมตร หรือ 20 ชั้น ถ้าทุบของเดิมสร้างใหม่จะมีกฎหมายตัวอื่นบังคับใช้ควบคู่อยู่ เช่น กฎหมายอาคาร หรือข้อกำหนดในเรื่องความกว้างถนน จึงไม่ใช่พื้นที่ทุกแปลงจะสร้างได้ 60 เมตร อาจจะได้แค่ 24 เมตร หรือ 20 เมตร ตอนนี้ คนส่วนใหญ่จะมองแค่ความสูง 60 เมตร แต่รายละเอียดของประกาศยังมีข้อจำกัดอื่นที่ทำให้บางพื้นที่ก่อสร้างได้น้อยลงด้วย เช่น โซนกะทู้ ถลาง ราไวย์ ตัวเมืองรอบนอก และชานเมือง ซึ่งเป็นพื้นที่โซนสีเหลืองและสีเขียว"

   ทุนใหญ่แห่ปักหมุดก่อนผังเปลี่ยน

   จากแนวโน้มดังกล่าวนี้ทำให้มีบริษัทมหาชน หรือแบรนด์ใหญ่ ๆ แห่ซื้อที่ดินเพิ่มการลงทุนและเร่งขออนุญาตก่อสร้างและยื่นขอรายงานผลกระทบด้าน สิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) รวมถึงใบอนุญาตจัดสรรล่วงหน้าก่อนที่ผังเมืองจะเปลี่ยน เนื่องจากในผังเมืองใหม่บางโซนจะถูกปรับลดศักยภาพลง (พื้นที่สีเหลือง) เช่น จากเดิมเคยสร้างคอนโดฯ ได้จะถูกสั่งห้ามในอนาคต ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งรักษาสิทธิเดิมไว้ ทำให้ดูเหมือนว่ามีการลงทุนจำนวนมาก

   "แม้จะมีความพยายามปลดล็อกผังเมือง แต่ส่วนตัวมองว่าสุดท้ายแล้วภาคอสังหาฯ ภูเก็ตยังเผชิญความท้าทายจากข้อจำกัดด้านการถือครอง โดยเฉพาะสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ 30 ปี ซึ่งนักลงทุนต่างชาติมองว่า สั้นเกินไป ประกอบกับการตรวจสอบเรื่องนอมินีที่เข้มข้นขึ้น ทำให้นักลงทุนบางส่วนเริ่มชะลอการตัดสินใจและถอยออกจากตลาดแล้ว"

   ที่ดินป่าตองพุ่งวาละล้าน

   นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ความต้องการที่ดินภูเก็ตเพิ่มขึ้น อย่างต่อเนื่องทำให้ราคาที่ดินทุกทำเลปรับขึ้น 20-40% ประกอบกับการเติบโตของพูลวิลล่าทำให้การกระจาย ตัวของที่อยู่อาศัยไม่ได้กระจุกอยู่แค่หน้าหาด ปัจจุบัน "ป่าตอง" มีราคาสูงที่สุด 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เนื่องจากซัพพลายน้อย เป็นทำเลท่องเที่ยวกลางคืน เหมาะสำหรับการพักอาศัยระยะสั้น รองลงมา "บางเทา" เหมาะพัฒนาพูลวิลล่า และคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยระยะยาว หากปรับผังเมืองภูเก็ตใหม่ราคาที่ดินจะไม่เพิ่มขึ้น เพราะมีการซื้อขายกันมากและราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ที่ผ่านมาพื้นที่ที่สร้างคอนโดฯ ได้สูงเกิน 23 เมตรมีแค่เทศบาลนครภูเก็ต ถ้าผังเมืองใหม่ บังคับใช้อาจสร้างได้สูงขึ้น แต่ขึ้นอยู่กับ FAR แต่ละพื้นที่ ส่วนราคาที่ดินคงไม่ได้เปลี่ยนแปลง

   นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ดินบางแปลงในภูเก็ตปรับตัวสูงขึ้นมากในปี 2566 จาก 15 ล้านบาทต่อไร่ เป็น 40-45 ล้านบาทต่อไร่ ก่อนราคาจะนิ่งในปัจจุบัน หลังมีการกว้านซื้อไปจำนวนมาก และยังอยู่ในช่วงรอการพัฒนาโครงการตามแผนของแต่ละบริษัท ส่วนการปรับผังเมืองใหม่จะส่งผลต่อราคาที่ดินเป็นบางโซน

   ผังใหม่เปิดช่องต่อรองราคา

   นายภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาด อสังหาฯ ภูเก็ตที่ผ่านมาผู้ประกอบการต้องต่อสู้ด้านราคา เพราะมีการแย่งกันซื้อที่ดินเพื่อไปพัฒนาโครงการจำนวนมาก ทำให้ราคาปรับขึ้นเป็นระยะ ๆ แต่วันนี้การเจรจาต่อรองได้มากขึ้น ด้วยความไม่แน่นอนด้านผังเมืองฉบับใหม่ ทำให้ที่ดินหลายแปลงเกิดการเปลี่ยนแปลง หากแลนด์ลอร์ดเห็นว่าที่ดินถูกจำกัดการพัฒนาอาจรีบนำออกมาขาย ผู้ประกอบการ จะเจรจาต่อรองได้ง่ายขึ้น ราคาก็จะลดลง 10-20%

   แสนสิริอัด 4 หมื่นลงทุน 5 ปี

   แสนสิริลงทุนในภูเก็ตมากว่า 15 ปี รวม 11,000 ยูนิต มูลค่า 40,000 ล้านบาท ถือเป็นทำเลยุทธศาสตร์รองจากกรุงเทพฯ และวางแผนการลงทุนต่อเนื่อง 5 ปี นับจาก 2569-2573 เปิด 30 โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 13 โครงการ 15,000 ล้านบาท และคอนโดฯ 17 โครงการ 25,000 ล้านบาท เพิ่มมูลค่าพอร์ตสะสม 80,000 ล้านบาท หนุนภูเก็ตสู่เมืองมหานครระดับโลก และสร้างยอดขาย 8,000 ล้านบาท ต่อปี

   "ครึ่งหลังปี 2569 แสนสิริจะเปิด 7 โครงการ บนหาดป่าตอง, สามกอง, เชิงทะเลซอย 3, ป่าสัก, บางโจ, พรุจำปา และหาดราไวย์ ไฮไลต์คือโครงการ พูลวิลล่า เริ่มต้นหลังละ 45 ล้านบาท กำลังซื้อมีทั้งชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ 5 อันดับแรกของแสนสิริ ในภูเก็ต นำโดยรัสเซีย จีน อิสราเอล ฝรั่งเศส และอังกฤษ" นายภูมิชายกล่าว