ผังเมืองเชียงใหม่ 69 "ย่านรวมโชค - วงแหวนรอบ 2 " บูมทำเลทอง ครม.ปลดล็อก รื้อ 2 อำเภอ พัฒนาเชิงพาณิชย์ ด้านเอกชนสะท้อนเสียง ส่งผลเชิงบวกพื้นที่ฝั่งตะวันออกของเมือง

   การบังคับใช้ผังเมืองรวมจังหวัดเชียงใหม่ พ.ศ.2569 นับตั้งแต่ วันที่ 25 พฤษภาคม 2569 เป็นต้นไป แทนผังเมืองรวมฉบับเก่าพ.ศ. 2555 ที่หมดอายุลง และจะมีการปรับปรุงในทุก 5 ปี เพื่อให้ทันต่อการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป

   ผังเชียงใหม่ ใช้ FAR ครั้งแรก

   ที่น่าจับตา มีการนำ ค่า FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน มาควบคุมการพัฒนาเมืองเป็นครั้งแรก เหมือนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

   นอกจากนี้ยังมี ค่า BCR (Building Coverage Ratio) อัตราส่วนของพื้นที่อาคารคลุมดินต่อพื้นที่ดิน โดย ใช้ควบคุมขนาดฐานรากของสิ่งปลูกสร้าง ไม่ให้เกินพื้นที่ดินทั้งหมด เพื่อให้มีพื้นที่ว่างเหลือรอบอาคาร รวมถึง BAF (Biotope Area Factor) อัตราส่วนพื้นที่สีเขียวและพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ต่อพื้นที่ว่างตามข้อกำหนดผังเมือง เพื่อช่วยลดความร้อนและป้องกันปัญหาน้ำท่วมในเมือง

   สะท้อนว่า ที่ดินแต่ละแปลงถูกจำกัดการพัฒนาเชิงพาณิชย์ แบบเต็มพื้นที่ โดยต้องมีพื้นที่เว้นว่างเพื่อ ลดผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งการป้องกันน้ำท่วม การเพิ่ม พื้นที่สีเขียว การลดโลกร้อน ฯลฯ

   ในทางกลับกัน แม้จะพัฒนาได้ลดลง เมื่อเทียบกับผังเมืองรวมฉบับเก่า แต่การนำค่า FAR, BCRและ BAF มาใช้ ย่อมส่งผลดีในภาพรวม ส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ ตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภค สะท้อนให้เห็นถึงการพลิกโฉมเมืองที่มีทั้งข้อจำกัดการพัฒนาที่เข้มข้น ในขณะบางโซนได้รับการส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

   ย่านรวมโชค-วงแหวนรอบสอง ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่

   ทั้งนี้พื้นที่ ที่ที่มีการเปลี่ยนแปลง ที่เห็นเด่นชัด ได้แก่ โซนรวมโชค และบริเวณถนนวงแหวนรอบสอง หรือถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี ซึ่งเป็นเส้นทางคมนาคมสายสำคัญที่ใช้ในการอ้อมรอบตัวเมืองจังหวัดเชียงใหม่ ช่วยลดปัญหาการจราจรติดขัดในเขตเมืองชั้นใน

   ปัจจุบัน มีการเปลี่ยนแปลงสูงทั้งบ้านจัดสรร ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จากส่วนกลาง และท้องถิ่น ปักหมุดพัฒนาโครงการหรูกันมากอีกทั้ง ตลาด (กาด) รวมโชค คอมมูนิตี้ มอลล์ ศูนย์การค้า มหาวิทยาลัยชั้นนำ โรงเรียนนานาชาติ ส่งผลให้เป็นพื้นที่ดังกล่าว ได้รับประโยชน์มากที่สุดจากผังเมืองรวมฉบับใหม่ โดยยกระดับให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ของจังหวัดเชียงใหม่ โดยปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นพื้นที่สีแดง รหัส 5 (ที่ดินประเภท พาณิชยกรรม พ.5) รองรับ ขยายตัวมายังโซนดังกล่าวจำนวนมาก เปิดโอกาสให้ภาคเอกชน พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คอนโดมิเนียม โครงการมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน โครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ เชื่อมการเดินทาง ของถนนวงแหวนและโครงข่ายคมนาคมหลักของจังหวัด เมื่อเทียบกับผังเมืองฉบับเก่าปี 2555 กำหนดให้บริเวณนี้ เป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เท่านั้น

   ย่านช้านคลานถูกจำกัดความสูง

   ในขณะที่ ย่านช้างคลาน และพื้นที่ใจกลางเมืองของจังหวัดเชียงใหม่ แม้จะเป็นทำเลทองและย่านเศรษฐกิจสำคัญ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีแดง และพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) บางบริเวณ แต่มีข้อจำกัดทางด้านความสูง โดยมีสาเหตุสำคัญมาจากข้อบัญญัติเทศบาลนครเชียงใหม่, ข้อกำหนดด้านการบินของกระทรวงคมนาคมรวมถึงเขตควบคุมความสูงอาคารรอบสนามบินเชียงใหม่

   อย่างไรก็ตาม แม้ ย่านดังกล่าว จะเป็นพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ แต่การพัฒนาโครงการอาคารสูงและโครงการมิกซ์ยูส ยังมีข้อจำกัดมากกว่าพื้นที่รอบนอกเมือง อย่าง ย่านรวมโชค และ ถนนวงแหวนรอบสอง หรือถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี

   ที่น่าจับตาพื้นที่โดยรอบ ท่าอากาศยานนานาชาติเชียงใหม่ และแนวถนนทางหลวงหมายเลข 1006 (ถนนเชียงใหม่-สันกำแพง) แม้ถูกจำกัดด้านความสูง บางบริเวณ แต่ ผังเมืองรวมเชียงใหม่ กำหนดให้เป็นทำเลรองรับธุรกิจโลจิสติกส์ และกิจกรรมเชิงพาณิชย์มากขึ้น

   ปลดล็อก 2 อำเภอหนุนธุรกิจชุมชน

   ขณะเดียวกันเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบ ปรับปรุงผังเมืองรวมเชียงใหม่ โดยปลดล็อกพื้นที่ใน 2 อำเภอ ได้แก่ อำเภอเวียงแหง และอำเภอกัลยาณิวัฒนาบางบริเวณ เปิดทางให้ที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองของเอกชนโดยชอบด้วยกฎหมาย สามารถนำมาใช้ประกอบกิจการพาณิชยกรรมได้ โดย เงื่อนไขสำคัญ บังคับใช้เฉพาะแปลงที่ดินที่เอกชนมีสิทธิครอบครอง ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น ไม่ได้เปิดป่าไม้ส่วนรวมให้ใช้เสรี เพื่อสนับสนุนธุรกิจชุมชน ผู้ประกอบการรายย่อย การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อกระจายรายได้สู่ท้องถิ่น ขณะเดียวกัน ต้องปฏิบัติตามกฎหมายป่าไม้ สิ่งแวดล้อม และการควบคุมอาคารอย่างเคร่งครัด และ ห้ามมิให้มีการก่อสร้างสิ่งกีดขวางทางน้ำตามผังน้ำลุ่มน้ำปิง เพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วมและภัยแล้ง เป็นต้น

   อสังหาฯมองเป็นบวบูมโซนฝั่งตะวันออกของเมือง

   ด้านบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในจังหวัดเชียงใหม่ นายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิรินโฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า การประกาศผังเมืองรวมเชียงใหม่ฉบับใหม่อาจส่งผลเชิงบวกต่อพื้นที่ฝั่งตะวันออกของเมือง โดยเฉพาะโซนพายัพ โซนเซ็นทรัล และพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟซึ่งอยู่ระหว่างวงแหวนรอบ 1 และวงแหวนรอบ 2 อย่างไรก็ตาม ยังเร็วเกินไปที่จะประเมินผลกระทบต่อราคาที่ดิน เนื่องจากผังเมืองเพิ่งประกาศใช้และยังต้องพิจารณารายละเอียดในแต่ละพื้นที่เพิ่มเติม ขณะที่ข้อกังวลสำคัญยังอยู่ที่ข้อจำกัดด้านความสูงอาคารในบางโซน โดยเฉพาะพื้นที่สีน้ำตาลที่แม้จะมีการกำหนดค่า FAR ไว้ แต่ยังจำกัดความสูงไม่เกิน 23 เมตร ส่งผลให้ศักยภาพการพัฒนาอาจยังไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในภาพรวม