อานิสงส์มาตรการรัฐหนุนอสังหาฯ EEC ฟื้นตัวชัด ดันยอดโอนครึ่งแรกปี69 พุ่ง 24,184 หน่วย เติบโตเพิ่มขึ้น 17.1% ด้านมูลค่าการโอนแตะ 57,060 ล้านบาท โต12.7% ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ขยายตัวเพิ่ม 27.9% จับตาขออนุญาตสรร้างคอนโดโตแรง 102.4% สวนทางใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง 43.9% สะท้อนผู้ประกอบการยังเดินเกมแบบระมัดระวัง ท่ามกลางความต้องการที่ทยอยฟื้นตัว

   รายงานข่าวเปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาส 2 และครึ่งแรกปี 2569 หลังได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือประเภทละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ขณะที่เศรษฐกิจภาคอุตสาหกรรมและการจ้างงานในพื้นที่ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของความต้องการที่อยู่อาศัย

   โดยข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 ตลาด EEC มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 13,540 หน่วย มูลค่า 32,012 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.7% และ 18.5% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า สะท้อนว่ากำลังซื้อเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดอย่างชัดเจน

   ทั้งนี้ ภาพดังกล่าวยังคงต่อเนื่องมายังครึ่งแรกปี 2569 โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 24,184 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.1% และมีมูลค่า 57,060 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 จากเดิมที่มีการโอน 20,660 หน่วย มูลค่า 50,644 ล้านบาท แรงส่งหลักยังมาจากตลาดแนวราบ ซึ่งมีการโอน 17,306 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.5% มูลค่า 42,011 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.0% ขณะที่อาคารชุดมีการโอน 6,878 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.2% แต่มีมูลค่า 15,048 ล้านบาท ลดลง 1.9% สะท้อนว่าการฟื้นตัวของตลาด EEC ในระยะแรกยังให้น้ำหนักกับบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม

   อย่างไรก็ดี เมื่อเจาะลึกบทวิจัยตลาดของ REIC ในรายจังหวัด พบว่า “ชลบุรี” ยังคงเป็นพื้นที่หลักของตลาด EEC ที่มีอัตราการฟื้นตัวชัดเจนมากที่สุด โดยครึ่งแรกปี 2569 จังหวัดชลบุรี มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 15,928 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% มูลค่า 39,249 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.8% คิดเป็นสัดส่วนเกือบสองในสามของจำนวนการโอนทั้ง 3 จังหวัด EEC โดยตลาดแนวราบมีการโอน 9,599 หน่วย ขณะที่คอนโดมิเนียมมีการโอนถึง 6,329 หน่วย

   ขณะที่จังหวัดระยอง มีอัตตราการโอนกรรมสิทธิ์เป็นอันดับ 2 โดยมียอดการโอน 6,165 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.2% มูลค่า 13,319 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.7% ขณะที่ฉะเชิงเทรามีการโอน 2,091 หน่วย เพิ่มขึ้น 23.7% มูลค่า 4,492 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.7% สะท้อนว่าทั้ง 3 จังหวัดมีการฟื้นตัวของอุปสงค์ แต่แรงส่งและโครงสร้างตลาดแตกต่างกัน

   อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาในด้านดีมานด์กลับสะท้อนภาพอีกด้านหนึ่ง เพราะแม้ความต้องการเริ่มฟื้น แต่ผู้ประกอบการยังไม่ได้เร่งเปิดโครงการจัดสรรใหม่ โดยไตรมาส 2 ปี 2569 มีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพียง 20 โครงการ ลดลง 16.7% และมีจำนวน 832 หน่วย ลดลงถึง 41.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

   เมื่อมองครึ่งแรกปี 2569 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมี 41 โครงการ ลดลง 24.1% และจำนวนหน่วย 2,265 หน่วย ลดลง 43.9% จาก 54 โครงการ และ 4,038 หน่วยในช่วงเดียวกันของปี 2568 โดยบ้านแฝดเป็นประเภทที่ได้รับใบอนุญาตมากที่สุด 838 หน่วย หรือ 37.0% รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 781 หน่วย หรือ 34.5% และทาวน์เฮ้าส์ 619 หน่วย หรือ 27.3%

   ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนพฤติกรรมของตลาดที่น่าสนใจ คือ “ดีมานด์เริ่มกลับมา แต่ซัพพลายใหม่ยังไม่เร่งตาม” ผู้ประกอบการจึงยังเลือกบริหารความเสี่ยงด้วยการชะลอการเปิดโครงการจัดสรรใหม่ ขณะที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจสะท้อนการเตรียมสินค้าเพื่อรองรับความต้องการที่กำลังฟื้นตัวมากกว่าการเร่งสร้างซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก

   โดยครึ่งแรกปี 2569 EEC มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 15,147 หน่วย เพิ่มขึ้น 27.9% แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 12,996 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.6% และอาคารชุด 2,151 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 102.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568

   การเพิ่มขึ้นของใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมมากกว่าสองเท่าถือเป็นหนึ่งในสัญญาณที่ต้องจับตา เพราะแตกต่างจากภาพการโอนที่คอนโดมิเนียมยังขยายตัวเพียงเล็กน้อยในแง่จำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนกลับลดลง 1.9% ในครึ่งแรกปี 2569 จึงสะท้อนว่าผู้ประกอบการกำลังเตรียมอุปทานเพื่อรองรับความต้องการในอนาคต โดยเฉพาะความต้องการจากแรงงานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม

   จังหวัดชลบุรียังเป็นจังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างมากที่สุด โดยครึ่งแรกปี 2569 มีประมาณ 9,868 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 51.9% คิดเป็น 65.1% ของทั้งหมดใน EEC ตามด้วยระยอง 3,055 หน่วย ลดลง 16.5% และฉะเชิงเทรา 2,224 หน่วย เพิ่มขึ้น 32.0%

   เมื่อพิจารณาภาพรวมทั้งหมด จึงเห็นได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัย EEC กำลังเข้าสู่ช่วง “ฟื้นตัวแบบเลือกจุด” ไม่ใช่การฟื้นตัวพร้อมกันทุกตลาด ด้านอุปสงค์มีสัญญาณชัดจากยอดโอนที่เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการยังระมัดระวังการเปิดโครงการจัดสรรใหม่ แต่เริ่มเพิ่มการก่อสร้างเพื่อรองรับความต้องการที่มองเห็นมากขึ้น

   ปัญหาสำคัญของตลาดอสังหาฯในพื้นที่ EECจากนี้จึงไม่ใช่เพียงว่าตลาดจะฟื้นหรือไม่ แต่คือ “ฟื้นที่ไหนและฟื้นจากความต้องการประเภทใด” โดยชลบุรียังคงเป็นศูนย์กลางตลาดที่แข็งแกร่งที่สุด ขณะที่ระยองและฉะเชิงเทรากำลังได้แรงหนุนจากการขยายตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและภาคอุตสาหกรรม หากการลงทุนและการจ้างงานใน EEC เดินหน้าต่อเนื่อง ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ก็มีโอกาสเปลี่ยนจากการฟื้นตัวตามมาตรการรัฐ ไปสู่การฟื้นตัวที่ขับเคลื่อนด้วยเศรษฐกิจในพื้นที่อย่างแท้จริง