กำลังซื้อเปราะบาง แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ-ราคาสูงหนุนบ้านมือสองบูม
  
    ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทายในหลายด้านทั้งสภาวะกำลังซื้ออ่อนแรงและหนี้ครัวเรือนสูง อีกทั้งความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลธุรกิจต้องอยู่ในภาวะ "ซบเซาและเปราะบาง" แม้ว่าต้นปี 2569 จะเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นในบางส่วนก็ตาม โดยเฉพาะในครึ่งปีหลังที่ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และนักลงทุนต่างจับตาทิศทางของกำลังซื้อ อัตราดอกเบี้ย มาตรการภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง

    ซึ่ง REIC หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2569 สะท้อนภาพตลาดที่มีสัญญาณฟื้นตัวของผลประกอบการและการเปิดโครงการ แต่การฟื้นตัวยังไม่ครอบคลุมทุกด้าน โดยดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันเพิ่มขึ้นจาก 46.9 ในไตรมาส 2 ปี 2569 เป็น 51.3 ในไตรมาส 3 ปี 2569 และกลับมาอยู่เหนือระดับ 50 ซึ่งถือเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการเริ่มมองสถานการณ์ปัจจุบันในเชิงบวกมากขึ้น

    อย่างไรก็ตาม แม้ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 51.3 แต่ดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้ากลับลดลงจาก 53.5 เป็น 49.8 การลดลงดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้ประกอบการยังมีความกังวลต่อปัจจัยที่จะเกิดขึ้นในระยะต่อไป โดยเฉพาะกำลังซื้อของผู้บริโภค ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ต้นทุนทางธุรกิจ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ

    ส่งผลทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเกือบทุกองค์ประกอบลดลง ไม่ว่าจะเป็นผลประกอบการ ยอดขาย การลงทุน การจ้างงาน และการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ต้นทุนการประกอบการปรับดีขึ้นเพียงส่วนเดียว จึงสะท้อนว่าผู้ประกอบการยังไม่มั่นใจว่าการฟื้นตัวในไตรมาส 3 ปี 2569 จะสามารถส่งต่อไปยังไตรมาส 4 ปี 2569 และต้นปี 2570 ได้อย่างต่อเนื่อง

    ด้าน ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) โดย นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569-2570 มีแนวโน้มทรงตัว หรือขยายตัวได้เล็กน้อย และฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง โดยปัจจัยกดดันที่สำคัญยังมาจากสถานการณ์กำลังซื้อในประเทศภาพรวมที่ยังเปราะบางและฟื้นตัวช้า กำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่อง มาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังมีความเข้มงวดสูง และราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น

    ขณะที่ ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มได้รับความนิยมสูงทั้งในระยะสั้น และระยะกลาง จากปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่งเป็นสำคัญ ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า การเน้นความคุ้มค่าด้านราคาของผู้ซื้อ และราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามต้นทุนราคาที่ดิน

    จากปัจจัยกดดันรอบด้านทั้ง เศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวช้าและการแข่งขันที่ยังคงเข้มข้นในระยะต่อไป ผู้ประกอบการควรพิจารณาปรับกลยุทธ์ดังนี้

    เร่งระบายหน่วยเหลือขายสะสมก่อนหรือควบคู่ไปกับการพิจารณาพัฒนาโครงการใหม่ โดยพยายามระบายสินค้าเพื่อรักษา Cash flow ส่วนการพัฒนาโครงการใหม่ควรหลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง ลดการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคา และหันมาสร้างความรู้สึกคุ้มค่าต่อราคา (Value for Money) ให้กับสินค้าแทน เนื่องจากความคุ้มค่ายังคงเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อในปัจจุบันและระยะต่อไปให้ความสำคัญมากที่สุด และไม่ควรมองตลาดมือสองเป็นคู่แข่งเพียงอย่างเดียว แต่ควรเข้าไปเป็นผู้เล่นในตลาดด้วย เช่น การรับซื้อบ้านเก่าจากลูกค้าเพื่อนำมา Renovate ขายต่อ การนำบ้านเก่ามาขายเป็นส่วนลดแลกบ้านใหม่ ไปจนถึงการรับ Renovate ปรับปรุงซ่อมแซมและตรวจสอบสภาพบ้านมือสอง

    นอกจากนี้ ต้องปรับแนวคิดและกลยุทธ์การเจาะกำลังซื้อชาวต่างชาติ โดยการ Scope ตลาดต่างชาติให้แคบลงและเจาะกลุ่มแบบ Selective มากขึ้น แทนการทำตลาดแบบ Mass และพัฒนาจากการเป็น Developer สู่การเป็นผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัย (Living Solution Provider) ที่มี Ecosystem ให้ลูกค้าสามารถ 'ซื้อ-เช่า-ลงทุน-ปรับปรุง และใช้ชีวิต' ได้ครบวงจร ซึ่งจะเป็นการปรับกลยุทธ์เชิงโครงสร้างครั้งสำคัญเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ท่ามกลางสถานการณ์กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงเปราะบางและยังมีอยู่อย่างจำกัดในระยะต่อไป.