บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   บิ๊กดีเวลลอปเปอร์แห่ชิงดีมานด์

   ภูเก็ตยกระดับจากเมืองท่องเที่ยวสู่จุดหมายลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติ ตลาดบ้านแนวราบและวิลล่าลักชัวรี สร้างผลตอบแทนจากการเช่าโดดเด่น บางทำเลให้ Rental Yield สูงกว่า 10% ขณะที่แรงซื้อจากเศรษฐีต่างชาติและกำลังซื้อคนไทยหนุนตลาด ดึงดูดบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ทั้ง แสนสิริ เอสซี แอสเสท ศุภาลัย เร่งขยายพอร์ตลงทุน ท่ามกลางโจทย์สำคัญ ราคาที่ดิน ซัปพลาย และความยั่งยืนของกำลังซื้อ

   ข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ภูเก็ตมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 5,780 หน่วย เพิ่มขึ้น 14% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนกิจกรรมในตลาดที่ยังขยายตัว แม้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่แตกต่างกันในแต่ละเซกเมนต์

   จุดเปลี่ยนที่น่าจับตาคือ ตลาดไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะคอนโดมิเนียมและวิลล่าลักชัวรีอีกต่อไป!แต่เริ่มเห็นโอกาสในตลาดบ้านแนวราบ ทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ซึ่งมีความต้องการจากผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง ควบคู่กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า

   แห่ซื้อเก็บค่าเช่าบ้านแนวราบยีลด์10%

   ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภูเก็ตยังเป็นตลาดศักยภาพในการพัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเข้าไปพัฒนาไม่มากนัก ทั้งที่มี Real Demand รองรับ และเริ่มได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่ต้องการสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่า หนึ่งในทำเลที่น่าสนใจคือ "โซนเทพกระษัตรี"สร้าง Rental Yield จากการปล่อยเช่าบ้านได้มากกว่า 10% จากระดับราคาขายและค่าเช่าที่อยู่ในระดับจูงใจ

   ตัวอย่างราคาที่อยู่อาศัยและค่าเช่าในตลาด ทาวน์เฮ้าส์ราคา 3 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 36,000 บาทต่อเดือน บ้านแฝดราคา 5-6 ล้านบาท ค่าเช่าเกือบ 50,000 บาทต่อเดือน บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาท สร้างค่าเช่า 100,000 บาทต่อเดือน หากคำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่ารายปีเทียบราคาซื้อ จะได้ Gross Rental Yield โดยประมาณ 14.4% สำหรับทาวน์เฮ้าส์ 10-12% สำหรับบ้านแฝด และ 12% สำหรับบ้านเดี่ยว ก่อนหักค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ค่าบำรุงรักษา ภาษี และช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า

   "แรงซื้อส่วนใหญ่ยังมาจากคนไทย ทั้งผู้ประกอบการในพื้นที่และนักลงทุนจากจังหวัดอื่นที่มองเห็นโอกาสของตลาดเช่า โดยมีชาวต่างชาติเป็นกลุ่มผู้เช่าสำคัญ โดยเฉพาะชาวสแกนดิเนเวียที่ต้องการพักอาศัยในบ้านและสัมผัสวิถีชีวิตท้องถิ่นมากกว่าการพักโรงแรม"

   บ้านแนวราบยังมีความได้เปรียบด้านความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับการพักโรงแรมในกรณีเดินทางเป็นครอบครัวหรือเข้าพักระยะยาว เช่น ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ห้องนอน ค่าเช่าเดือนละ 36,000 บาท คิดเป็นค่าใช้จ่ายเฉลี่ยเพียง 1,200 บาทต่อวัน ตอบโจทย์ผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ใช้สอย และความเป็นส่วนตัว ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดเช่าภูเก็ต ยังมีตลาดผู้พักอาศัยระยะยาวที่ช่วยสร้างโอกาสให้กับผู้ลงทุนในอสังหาฯ แนวราบ

   เมกะโปรเจกต์ปลุกคอนโดภูเก็ต

   ไตรเตชะ กล่าวว่า แม้ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตจะมีความเสี่ยงด้านราคาที่ดินและซัปพลาย แต่ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ที่ทยอยเข้ามายกระดับไลฟ์สไตล์ของภูเก็ต อย่าง "ไอคอนภูเก็ต"

   โดยหลังเปิดตัวโครงการไอคอนภูเก็ต คอนโดของศุภาลัยซึ่งห่างจากพื้นที่โครงการ 2 กิโลเมตร มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 40 ยูนิตภายในเดือนเดียว จากปกติขายได้เฉลี่ย 5 ยูนิตต่อเดือน หรือเพิ่มขึ้น 8 เท่า! สะท้อนบทบาทของเมกะโปรเจกต์ในการสร้างแรงกระเพื่อมให้กับตลาดอสังหาฯ โดยรอบ โดยเฉพาะคอนโดที่ได้รับอานิสงส์

   วิลล่าลักชัวรียีลด์เหนือเมืองตากอากาศระดับโลก

   ภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ตมีแรงขับเคลื่อนจาก Real Demand ระดับนานาชาติ ไม่ใช่เพียงการซื้อขายเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น ปัจจุบันสัดส่วนผู้ซื้อแบ่งเป็นคนไทย 70% ชาวต่างชาติ 30% โดยกลุ่มคนไทยมีทั้งเจ้าของธุรกิจในภูเก็ตและผู้ที่ย้ายเข้ามาทำงาน ส่วนกลุ่มต่างชาติ ประกอบด้วยมหาเศรษฐีที่ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ ใช้เวลาพักอาศัยช่วงวันหยุดหรือหลบหนาว 3-4 เดือนต่อปี ก่อนปล่อยเช่าในช่วงเวลาที่ไม่ได้เข้าพัก สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ มีสัดส่วนการซื้อสูง ได้แก่ รัสเซีย 31% จีน 12% และอิสราเอล 8%

   "ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ภูเก็ตได้รับความสนใจคือผลตอบแทนจากการลงทุน โดยเฉพาะทำเลศักยภาพอย่างบางเทาและเชิงทะเล สร้าง Net Rental Yield ได้ 6-8%"

   ตัวอย่างวิลล่าลักชัวรีราคา 40 ล้านบาทต่อยูนิต หากปล่อยเช่าระยะยาวภายใต้สัญญา 1 ปี สร้างค่าเช่าได้ 300,000-400,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ การปล่อยเช่าระยะสั้น 3 เดือน อาจทำค่าเช่าได้สูงถึง 600,000-700,000 บาทต่อเดือน เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองตากอากาศระดับโลกอย่างแซงต์-โตรเปซ์ ประเทศฝรั่งเศส ซึ่งมี Rental Yield 3-4.5% และโมนาโกที่อยู่ 1.5-2.5%

   ภูเก็ตจึงน่าสนใจในสายตานักลงทุนต่างชาติ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากข้อจำกัดด้านต้นทุนที่ดินในเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ซึ่งอยู่ในระดับสูงจนกดเพดานผลตอบแทน ขณะที่ภูเก็ตยังมีฤดูกาลท่องเที่ยวที่ยาวนาน โดยมีระยะเวลาการท่องเที่ยวที่สร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้ถึง 10 เดือนต่อปี

   เอสซี ปกหมุดบางเทาเปิดคอนโดใหม่

   กนกอร หลิมกำเนิด กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาทรัพย์สินแนวสูงและลูกค้าต่างประเทศ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การใช้เงินลงทุนก้อนเดียวกันระหว่างกรุงเทพฯ กับภูเก็ต ตลาดภูเก็ตยังมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ จากข้อจำกัดด้านที่ดิน (Land Scarcity) ด้วยลักษณะทางภูมิศาสตร์ที่เป็นเกาะ ทำให้พื้นที่พัฒนาโครงการในภูเก็ตมีจำกัด ไม่สามารถขยายได้อย่างไร้ขีดจำกัด ขณะที่พื้นที่นอกเกาะ เช่น พังงา ยังต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ศูนย์การค้า สิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้ใกล้เคียงกับศูนย์กลางภูเก็ต

   เอสซี แอสเสท มีแผนเปิดตัวคอนโดใหม่ในปี 2570 โซนบางเทา ภายใต้แบรนด์ของบริษัท อยู่ระหว่างพิจารณารูปแบบลงทุนว่าจะดำเนินการเองหรือร่วมทุนกับพันธมิตร (JV)

   จุดขายสำคัญของโครงการ คือ ทำเลติดหาด แม้ไม่ติดหน้าหาด แต่เป็นการเลือกที่ดินที่มีเอกลักษณ์ มีจุดดึงดูดในตัวเอง เพื่อสร้างความแตกต่างจากคอนโดทั่วไปในตลาด ด้านราคาวางตำแหน่งเป็น Accessible Pricing เน้นความคุ้มค่า เข้าถึงได้ง่ายกว่าตลาดลักชัวรีระดับบนสุด แต่ไม่ใช่ตลาดแมสทั่วไป

   "กลุ่มเป้าหมายหลักประกอบด้วยชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยในภูเก็ต (Expat) ลูกค้าท้องถิ่น รวมถึงฐานลูกค้าเดิมของเอสซีในกรุงเทพฯ ที่ต้องการซื้อบ้านพักตากอากาศ หรือ อสังหาฯ เพื่อการลงทุนระยะยาว ทำเลบางเทา มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่จำนวนมาก เป็นโอกาสทั้งการอยู่อาศัยและปล่อยเช่าจากดีมานด์เช่าจากตลาดต่างชาติเป็นแรงหนุน"

   ภาพรวมการเคลื่อนไหวของ ศุภาลัย แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท สะท้อนให้เห็นว่า ภูเก็ต กำลังกลายเป็นสมรภูมิสำคัญของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ แต่ละรายเลือกเจาะตลาดแตกต่างกัน ตั้งแต่บ้านแนวราบที่ตอบโจทย์ผู้เช่าระยะยาว วิลล่าลักชัวรี รองรับกลุ่มเศรษฐีต่างชาติ ไปจนถึงคอนโดในทำเลศักยภาพที่สร้างทั้งมูลค่าและรายได้จากการเช่า

   หัวใจของการแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่การพัฒนาโครงการให้มีความหรูหราเพียงอย่างเดียว แต่ต้องสร้างความแตกต่างด้านทำเล ราคา และการสร้างผลตอบแทนให้ผู้ซื้อ