สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่มีสต็อกเหลือขายค่อนข้างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตลาดแมส โดยเจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ตลาดนี้ยังเป็นความท้าทายสำหรับอสังหาฯไทย โดยสถิติในเดือน ก.ค. ระบุว่า กรุงเทพฯ (ไม่รวม ปริมณฑล) มีคอนโดทั้งสิ้น 5.4 แสนยูนิต เป็นคอนโดในตลาดแมสถึง 82-85% หรือราว 4.51 แสนยูนิต ส่วนคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 1.4 แสนยูนิต ก็ยังมีส่วนแบ่งเป็นตลาดแมสอีกกว่า 80% เช่นกัน เป็นผลจากปัญหากำลังซื้อในกลุ่มนี้ยังไม่ฟื้นตัวดี เมื่อเทียบกับตลาดพรีเมียม  ล่าสุด "บมจ.ออลล์อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์" มองเห็นช่องว่างการตลาด จาก "สต็อก เหลือขาย" ในบางทำเลที่ยังมีศักยภาพ รุกปั้นธุรกิจใหม่แนวบีทูบี รับซื้อสต็อกห้องใหม่เหลือขายดีเวลลอปเปอร์รายย่อย ทำตลาดเอง

ธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออลล์อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ได้วางกลยุทธ์เจาะช่องว่างทางการตลาดในอสังหาฯ ด้วยธุรกิจตั้งเป็นบริษัทไรส์เอสเตท จำกัด ภายใต้ชื่อ "ไรส์เวนเจอร์" เพิ่มขึ้นมาในเครือ ด้วยทุนจดทะเบียน 30 ล้านบาท เพื่อซื้อสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วจากผู้ประกอบการรายย่อยที่ต้องการระบายสต็อก

หลังจากสำรวจพบ 2 ภาวะที่เริ่มเกิดขึ้น คือ ผู้ประกอบการหรือดีเวลลอปเปอร์รายเล็กที่เป็นพัฒนาโครงการรายย่อยขึ้นมา แต่อาจไม่มีประสบการณ์หรือความเชี่ยวชาญในการทำการตลาดมาก หรือต้องใช้เงินกู้มาทำโครงการเมื่อผ่านช่วงเปิดตัวครั้งแรกที่มักจะทำยอดขายได้ดีที่สุดไปแล้วกว่า 50% มักพบปัญหายอดขายชะลอตัว เหลือเป็นสต็อกคงค้าง 2-3 ปี แต่จุดเด่น คือโครงการเหล่านี้ได้จับจองทำเลที่ดีไปก่อน

ดังนั้น จึงมาสอดคล้องกับฐานข้อมูลที่บริษัทสำรวจพบในฝั่งความต้องการของลูกค้าไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะจากบริษัทไทยดีเรียลเอสเตท จำกัด ที่เป็นเอเยนต์ ต่างประเทศในเครือพบว่า ตลาดยังมีความต้องการอสังหาฯพร้อมอยู่อาศัยเจาะจงไปยังทำเลที่ต้องการ โดยเฉพาะในเส้นรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงินและบีทีเอสสายสีเขียวแต่บริษัทจะเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ทั้งอาคารจะมีค่าใช้จ่ายสูงทั้งค่าที่ดินและการก่อสร้างอีกทั้งไม่พอดีกับทำเลที่ลูกค้าต้องการ ไรส์เวนเจอร์จึงเป็นโมเดลธุรกิจแบบลงทุนระยะสั้น เจาะกลุ่มธุรกิจต่อธุรกิจ(บีทูบี)เลือกสรรเป็นรายห้องที่มีศักยภาพจากโครงการที่เหลือขาย 10 ยูนิตขึ้นไป/โครงการโดยวางมัดจำกับผู้ประกอบการและใช้เวลาราว6เดือนในการทำการตลาด เสนอบริการจัดการที่ครบวงจรนับตั้งแต่ การออกแบบ ตกแต่งภายในใหม่, สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อ,การโอนกรรมสิทธิ์และได้รับบริการหลังการขาย เหมือนกับลูกค้าที่ซื้อโครงการกับออลล์อินสไปร์โดยตรง โดยมั่นใจว่าจะสามารถระบายสต็อกได้หมดเนื่องจากค่าเฉลี่ยของทีมการตลาดและการขายที่ผ่านมาของบริษัทเอง 16 โครงการรวมกว่า 6,231 ยูนิต มูลค่ากว่า 1.63 หมื่นล้านบาท สามารถปิดยอดพรีเซลได้สูงถึง 70-80%

ทั้งนี้ ตั้งเป้าผลักดันธุรกิจนี้เป็นหนึ่งในหน่วยหลักของบริษัทที่จะทำรายได้ในสัดส่วน 10-15% ได้ในอนาคต และเฉพาะ ปีแรกตั้งเป้ายอดขายที่ราว 500-1,000 ล้านบาท  หรือคิดเป็นสัดส่วนราว5% จากเป้าหมาย รายได้ทั้งบริษัทที่ตั้งไว้ 3,000-5,000 ล้านบาท  หลังดำเนินการทดลองโมเดลมาตั้งแต่ปีที่แล้ว เริ่มซื้อห้องชุดจากเจ้าของโครงการเอส 15 มาจำนวน 30 ยูนิตและปิดการขายได้ทั้งหมด แบ่งเป็นลูกค้าต่างชาติ 60% และคนไทย 30%

และขณะนี้ มีอีกหนึ่งโครงการติดกับสถานีบีทีเอสปุณณวิถีที่ตกลงการซื้อขายเพื่อให้ไรส์เวนเจอร์นำห้องออกมาทำการตลาดและขายต่อไปแล้ว

ธนากร กล่าวว่า ธุรกิจนี้จะใช้เงินลงทุนต่ำคือไม่เกิน15%ของรายได้และยังรับรู้รายได้รวดเร็ว เพราะมีโครงการสำเร็จในมือไม่ต้องรอการพัฒนาและโอนจากลูกค้า

นอกจากนั้น ยังมีจุดเด่นเรื่องอัตราการทำกำไรที่อยู่ในระดับ20%เนื่องจากบริษัทจะใช้กลยุทธ์ต่อรองผ่านการซื้อหลายยูนิตในครั้งเดียวทำให้ราคากลับไปสู่จุดที่เปิดตัวโครงการได้แม้ว่าจะผ่านไประยะ 2-4 ปี หรือเท่ากับผู้ซื้อเองก็จะได้ประโยชน์จากการได้คอนโดที่ราคาถูกกว่าทำเลเดียวกันที่เป็นโครงการใหม่

ยกตัวอย่างเช่น โครงการเอส15ที่พัฒนามาแล้วกว่า 4 ปี นำยูนิตมาปรับการตกแต่งและเสนอขายใหม่ทั้งหมด ในมูลค่ากว่า 300 ล้านบาท โดยราคาขายยังอยู่ที่ 1.3-1.4 แสนบาท/ตร.ม. หรือได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดในปัจจุบันราว 30% "คอนโดในกรุงเทพฯส่วนใหญ่จะมียอดขายอยู่ที่ 70-80% จึงเหลืออีก 20-30% คงค้างบางครั้งก็อยู่ในตลาดไปอีก 1-2 ปี จึงเป็นสต็อกที่สามารถเข้าไปทำการตลาดได้ และจับคู่ให้กับลูกค้าที่มีความต้องการห้องใหม่ พร้อมอยู่อาศัยในทำเลที่ดีแต่ยังได้ราคาเท่ากับในช่วงเปิดตัว"

สำหรับการลงทุนในประเภทนี้ 60% จะมาจากการออกไปแสวงหาโครงการที่น่าสนใจ และเข้าเกณฑ์ที่ต้องการในตลาดซึ่งมีอยู่ในเส้นสุขุมวิทจำนวนมาก ส่วนอีก 40% จะเป็นโครงการที่จัดหาตามความต้องการของลูกค้าที่ระบุมาล่วงหน้า ขณะนี้ มีโครงการที่อยู่ระหว่างการเจรจากับผู้ประกอบการราว 3-4 ราย