ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยดีสุดในรอบหลายปี กำลังซื้อโตตามจีดีพี หวังตลาดใหญ่สุด กลาง-ล่าง ฟื้น เชื่อคอนโดฯ เปิดถล่มตลาด ปีนี้ 6 หมื่นหน่วยเชื่อไม่โอเวอร์ซัพพลาย นายกบ้านจัดสรร-อาคารชุดระบุ บ้านแนวราบมีเรียลดีมานด์ จุดอ่อน ดอกเบี้ยขยับพฤติกรรมจับจ่ายฟุ่มเฟือยมีผล

ปัญหาผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ถูกปฏิเสธสินเชื่อ เนื่องจาก ติดปัญหาเครดิตบูโร ภาระหนี้ครัวเรือนส่งผลให้ ตลาดอสังหาฯกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบตามไปด้วย ล่าสุดพบว่ากำลังซื้อเริ่มดีขึ้น แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ การปรับขึ้นของดอกเบี้ยและการสกรีนเข้มของแบงก์

นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ว่ายังมีทิศทางที่ดีทั้งในกลุ่มแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยมีปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้นเป็นส่วนสนับสนุน เนื่องจากที่อยู่อาศัยเปรียบเป็นปัจจัย 4 เมื่อรายได้ของประชากรดีขึ้น มีความสามารถในการซื้อบ้าน ยอดขายกลุ่มดังกล่าวก็จะดีขึ้น หลังพบรายจ่ายมากกว่า 20% ของประชากร เป็นการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัย โดยปีนี้จากตัวเลขการเติบโตของจีดีพีที่ 4% ซึ่งมาจากทั้งการส่งออก การลงทุนของภาครัฐและเอกชน ถือเป็นขาขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยที่ไม่เคยเกิดขึ้นแบบนี้มานานแล้ว โดยเฉพาะกับกลุ่มแนวราบที่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ต่างจากตลาดคอนโดฯ ที่มีกำลังซื้อส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มนักลงทุนด้วย ยังต้องคอยลุ้นกับอัตราดอกเบี้ยในประเทศ หากมีการปรับขึ้นมาก กำลังซื้อส่วนดังกล่าวก็หดหายไป ส่งผลให้ภาพรวมไม่ค่อยชัดเท่ากับกลุ่มแนวราบ ขณะที่กลุ่มระดับราคากลางล่าง ที่โดยรวมยอดขายชะลอตัว 1-2 ปีที่ผ่านมา  มองว่าปัจจุบัน เริ่มมีสัญญาณกำลังซื้อที่ดีขึ้น ผ่านตัวเลขอัตราดูดซับที่ปรากฏ

"ดูจากข้อมูล ตลาดกลาง-ล่างกำลังกลับมา จากอัตราดูดซับของปี 2560 ในเซ็กเมนต์ 2-3 ล้านบาท อยู่ที่ 68% แต่ปีนี้ขยับขึ้นมา 73% ซึ่งดีขึ้นแล้ว ตลาดนี้มันคือตลาดใหญ่ ปฏิเสธไม่ได้ว่า รายได้คนส่วนใหญ่อยู่ตรงกลาง เพียงแต่ส่วนนี้อ่อนไหวสุดกับภาวะเศรษฐกิจ ภาวะดอกเบี้ย ขณะที่กลุ่มบน ดีก็จริง แต่ราคา 2 แสนบาทต่อตร.ม. คนซื้อมีจำกัด ตลาดยิ่งสูง ยิ่งต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ"

อย่างไรก็ตาม นางเกษรา ไม่กังวลว่า การเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องของผู้พัฒนารายต่างๆ ที่คาดจะเกือบ 6  หมื่นหน่วยในปี 2561 จะส่งผลให้ซัพพลายคอนโดฯล้นตลาด เนื่องจากมองว่าตัวเลขเฉลี่ยยอดขายในแต่ละปี ไม่ได้เป็นตัวกำหนดถึงดีมานด์ที่จะเกิดขึ้นในปีถัดๆไป จำเป็นต้องดูปัจจัยอื่นที่ส่งผลต่อดีมานด์ด้วย ซึ่งพบโดยรวมครึ่งปีแรก ยังมีทิศทางที่ดี หน่วยคงค้างเหลือน้อยลง ดีมานด์เพิ่มขึ้น เสนาเอง ตั้งเป้าเปิดมากกว่า 7,500 หน่วย เพราะพบแนวโน้มคนอยู่คนเดียวมากขึ้น เช่นเดียวกับเทรนด์ผู้สูงอายุ ที่อายุมากกว่า 60 ปี ร่างกายแข็งแรง ก็นิยมอยู่ในเมือง และชอบอยู่คอนโดฯ  มองโอกาสของตลาดคอนโดฯ และกลุ่มคนซื้อที่จะเข้ามาดูดซับซัพพลายในตลาด

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวราบซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โตแบบไม่หวือหวา ต่างจากคอนโดมิเนียม  อย่างไรก็ดี การปรับขึ้นของดอกเบี้ยหากขยับ0.25% ครั้งเดียวในรอบปี   มองว่ากระทบต่อคนผ่อนบ้าน แต่หากภายใน 1 ปีดอกเบี้ยขยับหลายรอบ เรื่องนี้กระทบแน่ ทั้งจิตวิทยาและ เงินในกระเป๋าที่ไม่ถูกปรับตาม

ด้าน นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์  นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า ตลาดกลาง-ล่างถือเป็นตลาดใหญ่ แต่ปัจจุบัน ลูกค้ากลุ่มนี้ ซื้อสินค้าชิ้นเล็ก ตามโฆษณาของทีวีไดเร็ค การเปลี่ยนโทรศัพท์บ่อยครั้งผ่านบัตรเครดิต หรือกรณีผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งแบงก์จะดูพฤติกรรม ทำให้เข้าถึงสินเชื่อยากขึ้นหรือ ได้สินเชื่อที่ลดลง