อสังหาฯชี้กรุงเทพฯเดินตามรอยเมืองใหญ่ทั่วโลก คนไทยไร้โอกาสเป็นเจ้าของบ้านในเมือง เหตุหาที่ดินยาก ราคาพุ่ง ดันราคาที่อยู่อาศัยแพง จี้รัฐเร่งคลอด ภาษีที่ดินฯกระตุ้นแลนด์ลอร์ดคายที่ เบรกร้อนแรงราคาที่อยู่อาศัย ขณะดีเวลลอปเปอร์แห่หนีซบตลาดพรีเมียม

ที่ดินแปลงงามหายาก ผนวกกับเศรษฐกิจฐานรากยัง ไม่ฟื้นตัว ส่งผลให้ "ความเหลื่อมล้ำ" ในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของชนชั้นกลางและผู้มีรายได้น้อยยิ่งห่างมากขึ้นเมื่อ เทียบกับตลาดบน เป็นผลจากราคาที่อยู่อาศัยปรับตัว สูงขึ้นตามต้นทุนที่ดิน ขณะที่การเข้าถึงแหล่งทุนซื้อที่อยู่อาศัย ยังเป็นปัญหาของผู้มีรายได้น้อยในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า รัฐบาลควรมีส่วนช่วย ลดความเหลื่อมล้ำในตลาดผู้ซื้ออสังหาฯเพราะวันนี้กรุงเทพฯเป็นไปตามเทรนด์ของเมืองใหญ่ทั่วโลกแล้วซึ่งคนมีรายได้ระดับกลางลงไปเข้าไม่ถึงบ้านในตัวเมือง

โดยเฉพาะในย่านธุรกิจใจกลางเมือง(ซีบีดี) ที่ราคานับ สิบล้านบาท คนที่ต้องการอยู่บ้านในเส้นทางรถไฟฟ้า และซื้อคอนโดในราคา 1.5 ล้านบาทก็ต้องใช้จ่ายการเดินทางในราคาแพงมากจนเกินกว่ารายได้ เมื่อเกิดช่องว่างที่เป็นความเหลื่อมล้ำมากขึ้น ปัญหาสังคมก็ตามมาประโยชน์การเติบโตทางเศรษฐกิจใจกลางเมืองตกอยู่กับกลุ่มทุนใหญ่กลุ่มรากหญ้าไม่ได้รับอานิสงส์

จี้เร่งบังคับใช้ภาษีที่ดินฯ

รัฐบาลจึงต้องเร่งบังคับใช้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ซึ่งจะช่วยผลักดันที่ดินออกมาสู่ตลาดเพื่อให้บริษัทรายกลางถึงเล็กนำมาพัฒนาโครงการที่มีราคาลดหลั่นลงมา ทำให้คนระดับกลางสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม มองว่าภาษีลาภลอย (การเก็บภาษีที่ดินอัตราเพิ่มขึ้นในพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ) ซึ่งรัฐเตรียมนำมาใช้จะยิ่งทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำมากขึ้น เพราะกลายเป็นว่าธุรกิจใจกลางเมืองที่ประกาศการลงทุนและดำเนินโครงการไปแล้วได้รับการยกเว้นจัดเก็บภาษี ขณะที่กลุ่มโครงการที่พัฒนาใหม่ตามเส้นทางรถไฟฟ้าจะต้องเสียภาษีนี้ทั้งๆ ที่จริงแล้วอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นตามแนวระบบขนส่งพัฒนาใหม่ต่างเป็นตัวป้อนลูกค้าให้มุ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองไปใช้ชีวิต และการทำงานส่วนใหญ่ในย่านซีบีดีทุกวัน

กระตุ้นเศรษฐีคายที่ดิน

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหารบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เห็นด้วยกับภาษี ที่ดินฯ ฉบับใหม่เพราะจะทำให้ลดความ เหลื่อมล้ำด้านการถือครองที่ดิน เช่น ในกรุงเทพฯ ที่ทำเลส่วนใหญ่กระจุกอยู่เฉพาะกับ 30-40 ตระกูลมานานแล้ว ดังนั้นหากมีภาษีเป็นตัวกระตุ้นอาจทำให้เกิดการหมุนเวียนนำที่ดินออกมาใช้ประโยชน์ ทำให้เกิดการพัฒนามากขึ้น

นอกจากนั้น เห็นด้วยว่าราคาอสังหาฯปัจจุบันปรับแพงขึ้นเร็วเกินไป แต่สิ่งที่ทำให้ตลาดรับได้คือเมื่อเทียบกับเมืองหลวงอื่นๆ ในอาเซียนยังไม่ได้สูงมากและเริ่มมีโครงการในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่ราคาถูกเริ่มเข้าสู่ตลาดโดยราคาอยู่ที่ราว 2-4 ล้านบาทยังมีให้เลือกอีกพอสมควร

ทั้งนี้สิ่งที่เริ่มเห็นคือลูกค้าต่างชาติเข้ามา ซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้นแม้กระทั่งยอดขาย ของบริษัทเองที่เริ่มเห็นลูกค้าต่างชาติในสัดส่วนกว่า 25-30% ข้อดีคือเป็นกำลังซื้อที่แน่นอนใช้เวลาในการตรวจและโอนเร็ว

ดันอสังหาฯ"พรีเมียม"บูม

นายวิษณุ เทพเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทณุศาศิริจำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงนี้อาจเห็นบริษัทอื่นๆ ปรับตัวเล่นตลาดพรีเมียมมากขึ้นเพื่อหนีปัญหาตลาดล่างที่ ขาดสภาพคล่องรวมถึงบริษัทเองที่ต่อไปนี้จะกลับมาสู่ความถนัดเดิม คือกลุ่มตลาดพรีเมียมหลังจากราว 4 ปีที่ใช้กลยุทธ์กระจายความเสี่ยง ทุกเซกเมนต์แต่พบว่ากำลังซื้อระดับกลางล่างมีปัญหาขายได้แต่โอนไม่ได้ และมีโครงการราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ที่มีสัดส่วนลูกค้าที่โอนไม่ได้ถึง 60% ต่างจากตลาดบนที่ยังไปได้ต่อเนื่อง

ทั้งนี้เชื่อว่ากำลังซื้อระดับล่างยังมีสูงแต่ ติดปัญหาต่างๆ เช่น เกณฑ์รายได้, หนี้ครัวเรือน ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้รวมถึงการให้สินเชื่อของธนาคารเอง เข้มงวดมากขึ้นตลาดที่ต้องหันไปพึ่งพิงมากขึ้นคือลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อในแบบบิ๊กล็อต และมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะในทำเลที่ตลาดนั้นๆ คุ้นเคยเช่นรัชดาภิเษกที่สามารถทำตลาดกับลูกค้าจีนได้สูงถึง 40%

ราคาที่ดินพุ่งเพิ่มเหลื่อมล้ำ

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ความเหลื่อมล้ำในวงการอสังหาฯ เกิดขึ้นโดยตั้งใจและไม่ตั้งใจ โดยความไม่ตั้งใจนั้น ส่วนหนึ่งเกิดจากข้อกฎหมายต่างๆ เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องการคุ้มครองผู้บริโภค ทำให้ต้องมีข้อกำหนดในการเว้นพื้นที่ส่วนกลาง ความกว้างของถนนในโครงการต้องกว้าง 6 เมตร 10 เมตร หรือ 12 เมตรบ้าง พื้นที่สีเขียว ตลอดจนการมีสาธารณูปโภคพื้นฐานต่างๆ ในโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลต่อการพัฒนาและต้นทุนอสังหาฯทำให้ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาทำให้บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 7-8 แสนบาทที่ผู้บริโภคเคยซื้อได้ ก็หายไปจากตลาด และโครงการบ้านราคา ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ก็ไม่มีออกมาตอบสนองความต้องการผู้บริโภคแม้แต่เจ้าตลาดที่ทำบ้านราคาดังกล่าว

แนวโน้มราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ยังทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นเรื่อยๆ นำไปสู่ การเพิ่มช่องว่างการเหลื่อมล้ำ เพราะผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย ไม่สามารถเอื้อมถึง สถานการณ์ ดังกล่าว ทำให้การมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ต้องหันไปอยู่ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมที่มีขนาดเล็ก 20 ตารางเมตร (ตร.ม.) แต่อาศัยกันเป็นครอบครัวใหญ่แออัดมากขึ้น

ทั้งนี้ รัฐบาลพยายามดำเนินนโยบาย ลดความเหลื่อมล้ำด้วยการเปิดทางให้การเคหะแห่งชาติ (กคช) สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน องค์การมหาชน (พอช.) มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ออกมา ไม่ว่าจะเป็นบ้านการเคหะ บ้านมั่งคง บ้าน เอื้ออาทร ออกมาเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสมีที่อยู่อาศัย ซึ่งบ้านเหล่านั้น ได้รับการยกเว้นเกี่ยวกับขนาดพื้นที่ดินจัดสรรไม่จำเป็นต้องมีขนาด 50 ตารางวาก็ได้ จึงมีบ้านขนาด 20 ตารางวาออกมา การสร้างบ้านในพื้นที่สีเขียว ตลอดจนการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น

เร่งสางปัญหาเข้าถึงแหล่งทุน

เขากล่าวอีกว่า สิ่งที่ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำในการซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างผู้มี รายได้น้อย กับผู้มีกำลังซื้อสูง คือการขอสินเชื่อ หรือเงินกู้จากธนาคารในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยผู้มีรายได้น้อย ไม่มีหลักประกัน ตลอดจน เครดิตต่ำ ทำให้กู้เงินได้น้อย และแบกรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ค่อนข้างสูง เนื่องจากเป็นลูกค้าที่มีความเสี่ยงสูง ส่วนลูกค้าที่มีรายได้สูง มีหลักประกันสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า

ที่ผ่านมารัฐบาลมีการพยายามจะลดความเหลื่อมล้ำในการซื้อที่อยู่อาศัย มีการพยายามดำเนินการเรื่องประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (มอร์เกจ อินชัวรันส์) ตลอดจนนโยบายอื่นๆ แต่หลายครั้งที่มีการเปลี่ยนรัฐบาล ทำให้โครงการขาดความต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม สิ่งหนึ่งที่ช่วยลดความเหลื่อมล้ำในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ รัฐบาล ควรลดค่าธรรมเนียมการโอน ลดภาษี จดจำนองต่างๆ ได้ โดยมาตรการดังกล่าวควรช่วยเหลือเฉพาะผู้มีรายได้น้อยจริงๆ ไม่ต้องให้ทุกคน