อสังหาฯแจงรัฐเร่งลงทุน ระบบราง คอนโดแนวรถไฟฟ้าเร่งเปิดตัว คึกคัก "พฤกษา"ห่วงค่าโดยสาร-ผังเมือง ไม่เอื้อต่อการพัฒนาอสังหาฯ  ซ้ำรอยสาย สีม่วง  ขณะ"คิวเฮ้าส์"ระบุไฮสปีดต้อง สร้างเมือง ไม่เพียงเชื่อมเส้นทางสู่สนามบิน

ที่ผ่านมา โครงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เติบโตพร้อมกับการพัฒนาเส้นทางคมนาคม มาโดยตลอด โดยเฉพาะการผุดโครงการคอนโดมิเนียม เกาะแนวรถไฟฟ้า กลายเป็น การผลักดันมูลค่าตลาดรวมอสังหาฯในกรุงเทพฯและปริมณฑล สู่ระดับหลายแสนล้านบาทในปัจจุบัน ยิ่งรัฐบาลไฟเขียวการลงทุนเมกะโปรเจค ระบบราง ทั้งรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าความเร็วสูง(ไฮสปีดเทรน) หลายเส้นทาง ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯประเมินว่าจะกลายเป็นอานิสงส์ระลอกใหม่ ผลักดันให้มูลค่าตลาดอสังหาฯ เพิ่มสูงขึ้น หากการพัฒนาเมืองตาม แนวเส้นทาง ประสบความสำเร็จได้จริง

ห่วง"ค่าโดยสาร"กระทบเงินกู้บ้าน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (จำกัด) กล่าวว่า การที่รัฐเดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระบบราง ส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ 10 สาย แต่ต้องดู ปัจจัยอื่นอย่างผังเมือง รวมถึงราคาค่าโดยสารจะเอื้อการพัฒนาโครงการใหม่หรือไม่

ที่ผ่านมารถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นกรณีศึกษา จากเดิมค่าโดยสาร 25 บาท ตลอดสาย เมื่อขึ้นราคาส่งผลให้ต้นทุนการเดินของประชาชนเฉลี่ยที่ 140 บาทต่อวัน กระทบต่อการผ่อนที่อยู่อาศัยราคา 1.5 ล้านบาท สุดท้ายทำให้นักพัฒนาอสังหาฯยกเลิกโครงการและชะลอเปิดโครงการใหม่ และปัจจุบันมีโครงการราว 1-2 หมื่นยูนิตที่รอระบาย

นอกจากนี้ การพัฒนารถไฟฟ้าเส้นต่างๆ จะต้องดูด้วยว่าเป็นเพียงระบบการขนส่งเสริม(ฟีดเดอร์) ที่ดึงคนเข้ามาสู่เส้นทางหลักอย่างรถไฟฟ้าเส้นสุขุมวิท รัชดาภิเษก สุดท้ายทำให้การพัฒนาอสังหาฯ ยังกระจุกตัวอยู่ในเมืองเหมือนเดิม เห็นได้จากปัจจุบันสุขุมวิทตอนต้น สีลม สาทร พระราม 4 ราคาที่ดินยังร้อนแรงแพงขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นตลอด

"ที่ห่วงคือค่าบริการที่เหมาะสม กับกำลังซื้อของประชาชนจะเป็นตัวแปรต่อการซื้อที่อยู่อาศัยโครงการต่างๆ ที่เกาะแนวรถไฟฟ้า"

ทำราคาที่ดินพุ่งล่วงหน้า

ขณะที่โครงการไฮสปีดเทรนไปภาคตะวันออก ยอมรับว่าเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นล่วงหน้า เช่นเดียวกับที่ดินในนครราชสีมาพุ่งขึ้นสูงมากเท่าราคาที่ดินย่านพระราม 2 แล้ว คือ 4-5 ล้านบาทต่อไร่

"ระบบรางสายใหม่ๆ เพิ่มโอกาสให้กับธุรกิจอสังหาฯ ทำเลทองเดิมๆ ราคาไม่ตก มูลค่าการซื้อขายคอนโด 10 ปีที่ผ่านมา มูลค่าตลาดจาก 8.5-9 หมื่นล้านบาท ปีก่อนแตะ 2.46 แสนล้านบาท ส่วนการมาของไฮสปีดเทรน พูดกัน ตั้งแต่รัฐบาลชุดก่อน แล้วทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯแห่ไปพัฒนาโครงการในเชียงใหม่ ขอนแก่น สุดท้ายโครงการไม่ออกมาตามที่รัฐประกาศ กระทบอสังหาฯภูธรเผชิญภาวะล้นตลาด และถอยทัพกลับกรุงเทพฯจำนวนมาก"

แนะเก็บภาษีลาภลอย"ทำเลเดิม"

ส่วนภาษีลาภลอย ที่รัฐมี นโยบายเก็บจากเจ้าของที่ดินบนทำเลทองที่รัฐพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานรัศมี 5 กิโลเมตร มองว่าไม่ควรดำเนินการ แต่ควรเก็บกับทำเลเดิมมากกว่า เช่น รถไฟฟ้าที่สร้างไปแล้วทั้งสุขุมวิท สาทร สีลม รัชดาภิเษกที่ยังบูมต่อเนื่อง หากรัฐเก็บภาษีลาภลอยเหล่านี้จะได้ประโยชน์มากกว่าโครงการใหม่ และหากดำเนินการจริงจะส่งผลต่อต้นทุนราคาที่ดินให้สูงขึ้น สุดท้าย ผู้ประกอบการผลักภาระให้ผู้บริโภค  ซึ่งจะทำให้ที่อยู่อาศัยราคาแพงขึ้น และ การขายลำบากเพราะโครงการราคาแพง

"ไฮสปีด"อาจไม่เอื้อพัฒนาเมือง

นายชัชชาติ สิทธิพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษั ควอลอตี้เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานอย่างระบบรางไม่ได้หมายความว่าจะนำความเจริญมาทันที และส่งผลดีต่ออสังหาฯให้ดีด้วย เพราะระบบราง เป็นเพียงโหนดสำคัญของการ เดินทาง แต่ควรฟีดเดอร์ดีกระจายการขนส่งไปสู่ที่อยู่อาศัยด้วย

ทั้งนี้ เมื่อมีโครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้าเกิดขึ้น ยอมรับว่า ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯที่เห็นโอกาส แลนด์ลอร์ดต่างๆ ได้ซื้อที่ดินล่วงหน้าเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ อีกส่วนรอให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดความต้องการก่อนจึงไปลงทุน

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาอสังหาฯ เกาะรถไฟฟาในเขตกรุงเทพฯ ที่จะมีอีกนับร้อยสถานี ระยะรัศมี 2-5 กิโลเมตร ผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่ยึดทำเลพัฒนาโครงการแล้ว เช่นเดียวกับคิวเฮ้าส์ โครงการใหม่แนวราบและแนวสูงจะเกาะแนวรถไฟฟ้าทั้งสิ้น รถไฟสายสีส้มมีการผุดโครงการแถวซอยมิสทิน รามคำแหง ส่วนต่างจังหวัดยังไม่มีแผนจะพัฒนาโครงการ

"การพัฒนาระบบรางฟังแล้วเซ็กซี่ น่าสนใจ แต่ไม่ได้หมายความว่า อสังหาฯจะดี ไม่ง่าย ขณะที่ไฮสปีดเทรน ยังไม่ตอบโจทย์ เทียบกับญี่ปุ่นที่ ไม่วิ่งเข้าสนามบิน แต่ดึงคนเข้าเมือง เพื่อส่งต่อไปยังฟีดเดอร์เชื่อมการเดินทางอีกทอด แต่บ้านเราลงทุนไฮสปีดเทรนเชื่อมสนามบิน ซึ่งเป็น การขนส่งคนที่อาจไม่เอื้อให้เกิดการพัฒนาเมืองเกาะระบบรางมากนัก"

ไลฟ์สไตล์เปลี่ยนดันบ้านหลังที่2

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ยอมรับว่า หลังจากการประกาศก่อสร้างรถไฟฟ้า ในกรุงเทพฯและปริมณฑลต่อเนื่อง ทำให้การขยายธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะ คอนโดยังเติบโตในอัตราเร่งมาตลอด สาเหตุเป็นเพราะไลฟ์สไตล์ของคนเปลี่ยนไป เมื่อกลุ่มคนที่มีสภาพคล่อง มีกำลังซื้อเพียงพอจะเพิ่มความสะดวกสบายในชีวิต หากมีบ้านอยู่แล้วที่ต้องโดยสารรถยนต์ต่อจากระบบขนส่งออกไปไกล เช่น ต้องเข้าซอยลึกไปอีก2-3กิโลเมตร จะนิยมมาลงทุนซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อไว้อยู่อาศัยระหว่างวันทำงาน และ เมื่อผู้พัฒนาอสังหาฯหันมาปรับปรุงส่วนกลางเช่น มีโคเวิร์คกิ้งสเปซ, พื้นที่ออกกำลังกายทันสมัยก็ดึงดูดลูกค้านิยมหันมาซื้อคอนโดมิเนียมเส้นทางรถไฟฟ้าไว้ใช้เพื่อการพักผ่อน ตอบสนองกิจกรรมในชีวิตต่างๆ ด้วย

อย่างไรก็ดี ในการแข่งขันบริษัทที่ได้เปรียบคือกลุ่มที่มีสภาพคล่องในการจับจองที่ดิน ซึ่งปรับราคา สูงขึ้น การประกาศเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง เชื่อมระหว่างจังหวัดและภูมิภาคนั้นคาดว่าหากมีการสนใจเรื่องการลงทุนที่ดินใกล้สถานีต่างๆ น่าจะมาจากทุนใหญ่ในท้องถิ่น เป็นหลักมากกว่าบริษัทใหญ่จากต่างถิ่น