ธุรกิจอสังหาฯชี้ฟองสบู่อสังหาฯ  บทเรียนดันธุรกิจแกร่ง ไม่ก่อหนี้เกินตัว งดกู้ซื้อที่ดินสะสม ขณะแบงก์เข้มปล่อยกู้ เศรษฐกิจโต เชื่อไม่เกิดวิกฤติซ้ำรอย  "พฤกษา"ชี้เรียลดีมานด์หนุนตลาด "ออริจิ้น"ห่วงนายหน้า ปั่นราคาที่ดิน ส่อผุดวิกฤติราคาอสังหาฯ

ต้นตอหนึ่งที่ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 (วิกฤติต้มยำกุ้ง) มาจากการระดม พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างขาดข้อมูล ประกอบการตัดสินใจผุดโครงการที่ดีพอ จน เกิดภาวะฟองสบู่ ขณะที่สถาบันการเงินไม่เข้มงวด ในการปล่อยกู้ บทเรียนในครานั้น ทำให้ธุรกิจ อสังหาฯเจ็บหนัก ก่อนจะฟื้นกลับมาอีกครั้งในช่วง 5 ปีหลังวิกฤติ และเรียนรู้ความผิดพลาด โดยเฉพาะในผู้ประกอบการรายใหญ่

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจ บ้านจัดสรร กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 มีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสาเหตุหลัก พื้นฐานจากเหตุการณ์ย้อนไปราว 5 ปีก่อน 2540 การลงทุนในอสังหาฯ เป็นไป อย่างกระจายตัว ไม่มีทิศทาง ขณะที่สถาบันการเงินในยุคนั้นไม่ทันระวัง เข้าไปสนับสนุนการซื้อที่ดินเปล่าสะสมแลนด์แบงก์ กลายเป็นการเก็งกำไรที่ เกินกว่าที่ควรจะเป็น

ปัญหาเริ่มเกิดมากขึ้นเมื่อมีสถาบันการเงินจากต่างประเทศเข้ามาร่วมปล่อยกู้ ผสมโรงด้วยผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยบางส่วนนำเงินมาใช้ผิดวัตถุประสงค์ คือ นำการกู้ระยะสั้นมาใช้กับโครงการระยะยาว ทำให้เกิดปัญหาหมุนเวียน ดังนั้น เมื่อเกิดการลอยตัวค่าเงินบาทขึ้น ส่งผลให้การชำระหนี้มีภาระเพิ่มจากอัตราแลกเปลี่ยนที่สูงขึ้นทันที จนกลายเป็นหนี้เสียกระทบถึงสถาบันการเงิน ทั้งในไทย และต่างประเทศหลายแห่ง เกิดเป็นวิกฤตในวงกว้าง เป็นความประมาทของธนาคารด้วยที่ไม่ได้ดูปัจจัยเหล่านี้ เหมือนกับการเล่นกีฬาถ้าระเบียบวินัยหย่อนคล้อย จึงเกิดการเล่นนอกเกม

"ย้อนรอย"วิกฤติอสังหาฯ

เวลาดังกล่าว จึงส่งผลให้เกิดความไม่เชื่อมั่นในสถาบันการเงิน คนที่มีเงินออมต่างไปถอนเงินฝากจากธนาคารกันหมด จนกระทบต่อธนาคารกว่า 50 แห่ง เพราะต้องแบกรับภาระปล่อยกู้ให้กับสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เป็นปัญหาลูกโซ่ต่อธุรกิจประเภทอื่นที่ต้องขาดสภาพคล่องตามไปด้วย เนื่องจาก ไม่สามารถพึ่งพิงสถาบันทางการเงินได้ ในยุคปี 2540 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการ อสังหาฯ และธุรกิจหลายประเภทจึงต้องเข้าสู่การปรับโครงสร้างหนี้และองค์กรครั้งใหญ่

ใช้เวลา5ปีฟื้นตัวจากวิกฤติ

หลังจากปี 2540 ธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้เวลากว่า 5 ปีในการฟื้นตัวขึ้นมา จากเหตุการณ์ดังกล่าวทำให้ทุกฝ่ายปรับตัว ธนาคารมีเงินทุนสำรองมากขึ้น และระมัดระวังการปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อแต่เดิมซึ่งอยู่ที่ระดับ 5-7% เพิ่มมาเป็น 9-10% โดยเฉลี่ย ส่วนผู้ประกอบการระมัดระวังสัดส่วนการก่อหนี้ต่อทุนไม่ให้เกิน 1:1 รวมถึงการงดกู้ยืมเพื่อนำมาซื้อแลนด์แบงก์สะสม ดังนั้น เชื่อว่าแม้ปัจจุบันธุรกิจ อสังหาฯ ยังขยายตัวต่อเนื่อง แต่จะไม่เกิดวิกฤตการณ์ซ้ำรอยขึ้น เนื่องจากปัจจัยเดิมที่เคยเกิดขึ้นนั้นไม่มีแล้ว

ผนึกพันธมิตรเสริมแกร่งธุรกิจ

ส่วนการที่ผู้ประกอบการไทยเริ่มจับมือร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติในการพัฒนาโครงการหลายแห่งในขณะนี้ ไม่ใช่ความเสี่ยง แต่เป็นการได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่าย เพราะการร่วมมือจะลงเฉพาะรายโครงการไป ฝั่งไทยได้สภาพคล่องหมุนเวียนแต่ยังคงเป็นผู้บริหารจัดการเองทั้งหมด ขณะที่ต่างชาติที่เข้ามา และไม่มีความรู้หรือแนวทางการทำธุรกิจในไทย ก็มั่นใจในการลงทุนที่เกิดขึ้นได้ แต่สิ่งที่ ต้องจับตามองมากกว่าคือ หลังจากนี้ไปอีก 3-5 ปี สัดส่วนการร่วมทุนจะน้อยลง เมื่อ ต่างชาติรู้หนทาง และเข้าใจตลาดแล้ว เปลี่ยนบทบาทมาเป็นผู้ลงทุนและบริหารจัดการเองทั้งหมดโดยไม่ต้องพึ่งผู้ประกอบการ คนไทย

"พฤกษา"ชี้เรียลดีมานด์หนุนตลาด

ด้านนายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจที่ต้นตอหนึ่ง มาจากภาคอสังหาฯ นั้นไม่น่าจะเกิดขึ้นอีก เพราะแม้ว่าช่วงที่ผ่านมาเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ยอดขายในภาพรวมยังเติบโตกว่า 19% และปีนี้คาดว่าจะโตไม่ต่ำกว่า 11% หรือ คิดเป็นมูลค่ารวมกันกว่า 4.79 แสนล้านบาท

โดยเฉพาะไตรมาสแรก เติบโตถึง 27% เพราะตลาดช่วงนี้เป็นของคนที่มี ความต้องการอยู่อาศัยจริง แต่ในครึ่งปีหลัง อาจจะมีปัจจัยที่ทำให้ชะลอตัวไปบ้าง ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับขึ้น ทำให้มี ผลต่อกำลังซื้อของลูกค้าเป้าหมาย

แบงก์เข้ม-อสังหาฯระวังลงทุน

อย่างไรก็ตาม นับจากเกิดวิกฤติ ปี 2540 เป็นต้นมา ธนาคารปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวังมากขึ้น ส่วนผู้ประกอบการ เลือกลงทุนในโครงการที่แน่นอน ทุกรายมีการทำวิจัยการตลาดการตัดสินใจเปิดโครงการ เพื่อตรวจสอบว่ามีกำลังซื้อที่แน่ชัด และมีแนวทางช่วยเหลือผู้ที่ตัดสินใจ ซื้อบ้านให้มีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อ เริ่มตั้งแต่ให้ข้อมูลความรู้เรื่องการวางแผนการเงินที่สอดคล้องกับกำลังจับจ่ายของ ตัวเอง โดยทำงานร่วมกับสถาบันการเงินร่วม แนะนำล่วงหน้าก่อนตัดสินใจยื่นกู้ เพื่อ ไม่ให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อ

ขณะเดียวกัน การเลือกจับตลาดที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง เช่น ทาวน์เฮาส์ ยังเป็นแนวทางที่ผู้ประกอบการจะหันมาทำตลาดมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมืองที่ราคาปรับสูงขึ้นมาก จนทำให้มีลูกค้ากลุ่มหนึ่งเริ่มเปรียบเทียบโปรดักท์ และหนีมาซื้อทาวน์เฮาส์มากขึ้นเพราะมองว่า ได้พื้นที่ใช้สอยที่คุ้มค่าใช้ประโยชน์ได้มากกว่าอสังหาฯ วิกฤติต้มยำกุ้ง

วิกฤติเป็นโอกาส"โตแกร่ง"

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บทเรียนจากวิกฤติต้มยำกุ้งทำให้บริษัทแข็งแกร่งทางการเงินและ การพัฒนาโครงการมากขึ้น ขยับจากการ พัฒนาอสังหาฯขนาดกลาง กลายเป็น 1 ใน 3 บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่มีความเข้มแข็งทางการเงิน มีเครดิตเรทติ้งอยู่ในระดับ A ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความน่าเชื่อถือ

"ตอนนั้นจังหวะไม่ดี และเราลงทุนมากเกินไป พอเจอวิกฤติต้มยำกุ้ง 2-3 ปี เราถึงฟื้นตัวกลับมา แต่ปัจจุบันมองว่าธุรกิจ อสังหาฯ โดยเฉพาะจากผู้พัฒนารายใหญ่มีความแข็งแกร่งมาก ทั้งได้เครดิตระดับ A B+ B ขณะที่โครงการเศรษฐกิจไทยอยู่ในเกณฑ์ที่ดี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบงก์ของไทยอยู่ในระดับต่ำแห่งหนึ่งของโลก แบงก์บ้านเราทำธุรกิจ และปล่อยกู้ด้วยความระมัดระวัง ผู้ประกอบการอสังหาฯ วันนี้ยังมีการลงทุนกระจายความเสี่ยงมากขึ้น ที่สำคัญเรายังมีทุนสำรองในระดับที่ดี"

นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยมีความแข็งแกร่งมากเมื่อเทียบกับวิกฤติต้มยำกุ้ง ภาคธุรกิจ อุตสาหกรรมมีวินัยทางการเงินสูง ส่วนการเก็งกำไรในภาคธุรกิจอาจมีให้เห็นอยู่บ้าง แต่นั่นเกิดจากสภาพคล่องส่วนเกินที่มีอยู่ในระบบเศรษฐกิจสูง

เก็งกำไรที่ดินส่อวิกฤติราคาอสังหาฯ

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ฟองสบู่อสังหาฯ คงไม่เกิดขึ้น เพราะหามองระบบธนาคารแข็งแรง แม้ตลาดอสังหาฯมีผู้ประกอบการอยากพัฒนาโครงการ แต่ถ้าไม่ดีจริง แบงก์ไม่ปล่อยกู้ และทำโครงการไม่ได้ ส่วนโครงการที่มีปัญหามีการแก้ไขได้ จะไม่เกิดปัญหาเหมือนวิกฤติต้มยำกุ้งแน่นอน

ทั้งนี้ สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือการเก็งกำไรราคาที่ดินในวงการอสังหาฯ โดยนายหน้าที่ดิน เพราะทำให้ราคาขายถีบตัวสูงขึ้นมากขึ้นจากเกณฑ์ปกติเฉลี่ย 30% บางแปลงพุ่งขึ้นถึง 50% ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ตั้งแต่ ผู้พัฒนาทำให้มีต้นทุนสูง และต้องขายที่อยู่อาศัยราคาแพง ค่าก่อสร้างต้องปรับตัวสูงขึ้น ส่วนผู้บริโภคต้องซื้อราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมราคา 1-2 แสนบาทต่อ ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาโดยไม่มีเหตุผล