"จังหวัดนนทบุรี" ถือเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพและถูกกำหนดให้สามารถรองรับที่อยู่อาศัยจากการขยายตัวของกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยจังหวัดนนทบุรี ได้รับการลงทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นจำนวนมาก ทั้งการเปิดบริการของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ในระดับอาเซียน "เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต" การเปิด "อิเกีย บางใหญ่" สโตร์ใหญ่ที่สุดในอาเซียน ยังไม่นับรวมโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่ อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มเพิ่มจำนวนมากขึ้นในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ล่าสุด จ.นนทบุรี กำลังเข้าสู่บริบทของการปรับปรุงผังเมืองรวมนนทบุรี ครั้งล่าสุดซึ่งเป็นการปรับปรุงครั้งที่ 2 เนื่องจากมีข้อกำหนด และกฎเกณฑ์ต่างๆ ที่เข้มงวดมากยิ่งขึ้น โดยร่างผังเมืองรวมนนทบุรีอยู่ในระหว่างการพิจารณาคำร้อง หลังจากการปิดประกาศ 90 วัน ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่นี้ ยื่นคำร้องจนถึงวันที่ 16 มกราคมที่ผ่านมา โดยมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกว่า 1,000 ราย มายื่นคำร้องรวม 70 คำร้อง หลังจากพิจารณาคำร้องเสร็จแล้วจะเสนอคณะที่ปรึกษาผังเมือรวมจังหวัด อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่า การประกาศใช้ผังเมืองรวมนนทบุรี น่าจะไปดำเนินการได้อย่างเร็วภายในต้นปีหรือกลางปี 62

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า หากมีการบังคับใช้ในปีหน้า ย่อมจะไม่เป็นผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ และไม่เป็นการ ส่งเสริมให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัย ในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถ ด้วยกฎเกณฑ์ที่เข้ม จะทำให้การพัฒนาโครงการทำได้ด้วยความยากลำบาก ราคาที่อยู่อาศัยจะสูงข้น เนื่องจากข้อจำกัดของที่ดิน หรือแม้แต่การจะก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม จะมีข้อกำหนดในร่างผังเมืองฉบับนี้  FAR ที่ลดลง ทำให้ไม่คุ้มค่าในการพัฒนาโครงการ ซึ่งผู้ประกอบการที่มีแลนด์แบงก์อยู่ ก็อาจจะเร่งขออนุญาตก่อสร้าง เพื่อป้องกันปัญหา

"ผลที่ตามมาไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการ ช่วง 6-7 เดือนที่ผ่านมา สถาบันการเงินมีความกังวลและเข้มงวดในการอนุมัติโครงการในโซนจังหวัดนนทบุรี โดยโครงการใด ที่เคยเสนอแผนมาแล้ว ก็ให้ไปทบทวนและปรับรายละเอียดให้สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของทางผังเมืองนนทบุรีใหม่เลย ส่งผลกระทบต่อโอกาสและความไม่คุ้มค่าในการลงทุนของโครงการนั้น นั่นหมายความว่า การพัฒนาโครงการจะมีราคาแพงขึ้น ย่อมทำให้ผู้ซื้อระดับกลางและล่างจะไม่มีโอกาสหาซื้อคอนโดฯระดับราคาล้านกว่าๆ ได้อีก เช่นเดียวกับโครงการทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ไม่เกิน 4 ล้านบาท จะพัฒนาได้ยากขึ้น และหายออกไปจากตลาด อย่างไรก็ตาม เริ่มเห็นเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการที่เตรียมพัฒนาโครงการและได้รับใบอนุญาตในการก่อสร้างในแปลงนั้นแล้ว เริ่มนำแปลงดังกล่าวมาขายออกไปพร้อมกับใบอนุญาต เนื่องจากจังหวะไม่เหมาะสมในการพัฒนา เช่นเดียวกับตน มีที่ดินบริเวณแยกติวานนท์ เนื้อที่ 3 ไร่ ออกขาย"

นายเลิศมงคล กล่าวต่อว่า ในช่วงที่ผ่านมา ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้เสนอเรื่องไปยังรองนายกรัฐมนตรี ให้พิจารณาเรื่องผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่จะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจและต่อสังคม แต่ขณะนี้ยังไม่มีความคืบหน้า

"ที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี เป็นจังหวัดเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่จังหวัดเพื่อนักลงทุน การจะมองหาโอกาสในการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ยิลด์ที่ได้อาจจะไม่มาก โดยคอนโดฯในนนทบุรี ปล่อยเช่าประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน หรือ 300 บาทต่อตารางเมตร ถ้าได้ 4-5% ก็โอเคแล้ว ต่างกับในเมืองที่ ยิลด์ดี 8-12%"

ห่วงราคาที่ดินอีอีซี กระทบการลงทุน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวให้ความเห็นต่อการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ของไทย เป็นเรื่องที่ดี แต่รัฐบาลควรมีมาตรการป้องกันเรื่องอุปสรรคในการลงทุน เนื่องจากความคาดหวังต่อการเติบโตจากนโยบายเกี่ยวกับอีอีซี ได้ทำให้เกิดการลงทุนซื้อที่ดินเป็นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจจะไม่เป็นผลดีต่อนักลงทุนเวลาที่เข้ามาจริง เพราะจะลำบากในเรื่องของต้นทุนที่แพง

"ตนคิดว่า น่าจะมีการปรับค่าธรรมเนียมการโอนให้สูงกว่าค่าธรรมเนียมปกติ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน ทำให้ชะลอความคิดในการเก็งกำไร ที่ดิน ถ้าไม่สกัดเลย ในระยะข้างหน้า ที่ดินแพงมาก"