ตลาดอสังหาฯอีสานกระเตื้อง โคราชขอนแก่นแนวดิ่งโต ฝั่งอุดรธานีบ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์มาแรง ชี้ที่ดินแพงกันผู้ประกอบการลดขนาด-รูปแบบที่อยู่อาศัย เขตตัวเมืองอุดรฯราคาเฉลี่ย 2.94 ล้าน ปี'60 พบหน่วยเหลือขาย 1.4 พันหน่วย ปลื้มลดลงจากปี'59 กว่าพันหน่วย ล่าสุดศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.ร่วมเอ็มโอยู 14 สมาคมอสังหาฯทั่วประเทศ หวังดึงข้อมูลใช้ประโยชน์ร่วม

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการ ผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์ 2 และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยภายหลัง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้เชิญสมาชิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานีกว่า 30 รายมาร่วมประชุม เพื่อสร้างเครือข่ายพันธมิตรในการจัดเก็บข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยในภูมิภาคจังหวัดอุดรธานีว่า จากผลสำรวจจำนวนที่อยู่อาศัยสะสม (housing stock) ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (อีสาน) ปี 2560 พบว่ามีจำนวน 6,864,595 ยูนิต จากจำนวนทั้งประเทศกว่า 25,723,807 ยูนิต ซึ่งอันดับ 1 คือ จ.นครราชสีมา อยู่ที่ 948,964 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.8% รองลงมาเป็นขอนแก่น 607,824 ยูนิต คิดเป็น 8.9% อุบลราชธานี 584,612 ยูนิต คิดเป็น 8.5% และอันดับ 4 คือ อุดรธานี 503,287 ยูนิต คิดเป็น 7.3% โดยมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 2.1%

เมื่อดูข้อมูลประชากรปี 2556-2560 ของภาคอีสาน พบว่าจังหวัดอุดรธานีมีประชากร 1,583,092 คน หรือคิดเป็น 7.2% ของประชากรภาค และนับเป็นอันดับ 5 ของภาคอีสาน รองจากนครราชสีมา อุบลราชธานี ขอนแก่น และบุรีรัมย์ ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ประมาณ 0.3% ขณะที่ผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (GPP) ของภาคอีสาน 20 จังหวัด ปี 2558 มูลค่ารวมอยู่ที่ 1,327,918 ล้านบาท หรือมีสัดส่วน 9.7% ของประเทศ โดยอุดรธานีมีมูลค่า 98,757 ล้านบาท อยู่อันดับที่ 4 ของภาค

ดร.วิชัยกล่าวว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานปี 2560 ตลาดที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวดีขึ้นจากปี 2559 และปี 2561 ยังปรับตัวที่ดีขึ้น เช่นเดียวกับทิศทางทางเศรษฐกิจของจังหวัดอุดรธานีที่ดีขึ้นด้วย โดยรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคอีสาน ส่วนใหญ่เป็นแนวราบ เนื่องจากประชาชนคุ้นชินกับพื้นที่ที่มากกว่าคอนโดฯ

โดยจังหวัดที่ที่ดินราคาแพงเริ่มสร้างอาคารชุดทดแทน เช่น จังหวัดนครราชสีมา และขอนแก่น เป็นต้น ขณะที่จังหวัดอุดรธานียังคงเป็นแนวราบ แต่อาจจะมีการปรับเปลี่ยนขนาดที่อยู่อาศัยลง เช่น บ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวา ลดพื้นที่ลงเหลือ 40 ตารางวา หรือต่ำกว่านั้น เนื่องจากราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าแรงสูงขึ้น ซึ่งส่งผลให้บ้านเดี่ยวราคาแพงขึ้น ซึ่งเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้น จึงจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาถูกลง และลดความคาดหวังต่อรูปแบบและขนาดลงเช่นกัน ซึ่งในจังหวัดอุดรธานีเห็นแนวโน้ม บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ที่ชัดเจนขึ้น

ขณะที่จำนวนหน่วยในผังโครงการสำรวจที่อยู่อาศัยปี 2560 จังหวัดอุดรธานี อยู่ที่ 34 โครงการ 5,517 หน่วย มูลค่าโครงการ 16,232 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปี 2559 ที่อยู่ที่ 5,779 หน่วย หรือคิดเป็น 4.5% แยกเป็นหน่วยที่ยังไม่สร้างประมาณ 542 หน่วย และหน่วยที่อยู่ระหว่างสร้าง 320 หน่วย ส่วนหน่วยสร้างเสร็จมีทั้งหมด 4,655 หน่วย โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด 3,022 หน่วย รองลงมาเป็นบ้านจัดสรร 2,495 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์

โดยระดับราคาจะเกาะกลุ่มอยู่ในระดับ 1.5-3 ล้านบาท รองลงมาคือ ราคา 3-5 ล้านบาท หากแยกตามประเภทจะพบว่า ระดับราคาของอาคารชุดส่วนใหญ่อยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท บ้านแฝด 2-3 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 1.5-2 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ 5-7.5 ล้านบาท โดยเฉลี่ยในพื้นที่อำเภอเมืองอุดรธานีมีราคาอยู่ที่ 2.94 ล้านบาท ขณะที่เมื่อเจาะลึกข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จังหวัดอุดรธานีพบว่า ปี 2560 (11 เดือน) มีการโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งหมด 2,903 หน่วย มูลค่ากว่า 4,385 ล้านบาท โดยเป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ 753 หน่วย มูลค่า 1,546 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว

ขณะเดียวกัน หน่วยขายใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2560 ประมาณ 167 หน่วย และปี 2560 มีหน่วยเหลือขายรวมทั้งหมด 1,461 หน่วย แบ่งเป็น หน่วยเหลือขายยังไม่สร้าง 672 หน่วย หน่วยเหลือขายอยู่ระหว่างสร้าง 585 หน่วย และหน่วยเหลือขายสร้างเสร็จอีก 1,043 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาคือ อาคารชุด ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ ราคา 5-7.5 ล้านบาท และบ้านแฝด ราคา 2-3 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งมีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับปี 2559 ที่มีหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 2,048 หน่วย

ดร.วิชัยกล่าวอีกว่า อนาคตทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังคงเป็นแนวราบเป็นหลัก โดยเฉพาะบ้านแฝด ราคา 3-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งด้วย หากอยู่ในซอยลึก มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากในภูมิภาคการเดินทางไม่สะดวกนัก ต่างจากกรุงเทพมหานคร ประกอบกับรายได้ไม่ได้สูงทันกับราคาที่อยู่ที่มีการเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยกับธนาคารได้ร้อยละ 90

อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้ ได้มีการลงนามบันทึกข้อตกลงกับ 14 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ โดยมี รายละเอียดหลัก 2 ข้อ ได้แก่ 1.การทำระบบ ข้อมูลร่วมกัน มีการรายงานตรงจากเจ้าของโครงการ เพื่อความถูกต้องและแม่นยำมากขึ้น 2.การมีส่วนร่วมของ ผู้ประกอบการในพื้นที่ในการจัดทำข้อมูลเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่ง ธอส.จะนำข้อมูลทั้งหมดไปสร้างมูลค่าเพิ่ม ให้ผู้ประกอบการใช้ในการวางแผน วางกลยุทธ์ หรือวางแนวทางในการทำธุรกิจ เพื่อที่จะไม่ให้มีตัวอุปทานมากเกินไป