ทุนใหญ่มาครบทั้ง ค้าปลีก -อสังหาฯสนใจเข้าร่วมประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์ "สถานีกลางบางซื่อ" เมกะโปรเจค ดันไทยฮับระบบขนส่งรางอาเซียน รอลุ้น "ทีโออาร์"ประมูลโซนแรกปีนี้ เอื้อต่อ การลงทุน  ขณะปตท.รอรัฐบาลส่งสัญญาณลงสมาร์ทซิตี้บางซื่อ เผยญี่ปุ่น-ยุโรปแสดงความต้องการร่วมลงทุน

การผลักดันของรัฐบาลในการพัฒนา "สถานีกลางบางซื่อ" พื้นที่ของการรถไฟ แห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กว่า 2,325 ไร่ ให้เป็น "ศูนย์กลางระบบขนส่งรางอาเซียน" เชื่อมศูนย์คมนาคมมักกะสัน ในโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินกับพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(EEC) ต่อเนื่องการขนส่งภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันออก ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รวมไปถึงลาว จีน และมาเลเซีย พลิกโฉมกรุงเทพฯให้เป็น"มหานครระบบราง" เป็น Gateway สำคัญของไทยสู่อาเซียนและเวทีโลก

พื้นที่ใจกลางเมืองแปลงใหญ่หายากแห่งนี้ ผนวกกับการเป็นศูนย์กลางการขนส่งอาเซียน จึงกำลังจะกลายเป็น "ทำเลทองของการพัฒนา" (New CBD) ด้านพาณิชยกรรม การค้าการบริการ สำนักงานและศูนย์การค้า ส่วนที่อยู่อาศัย โดย ร.ฟ.ท. ได้แบ่งพื้นที่เป็น 8 โซน มูลค่าลงทุนไม่น้อยกว่า 1.5 แสนล้านบาท (ไม่รวมการพัฒนาระบบรถไฟ)

กรุงเทพธุรกิจ สำรวจความสนใจการประมูลโครงการนี้ พบว่า "กลุ่มทุนใหญ่ ค้าปลีกและอสังหาฯ" ต่างแสดงความสนใจและจดจ่อรอประกาศเชิญชวน (ทีโออาร์) ในการพัฒนาพื้นที่โซนแรก ที่จะเกิดขึ้น ในปีนี้

แหล่งข่าวจากกลุ่มเซ็นทรัล กล่าวว่า เซ็นทรัลสนใจเข้าร่วมประมูลเพื่อพัฒนาโครงการดังกล่าว ด้วยศักยภาพของการเป็นศูนย์กลางเดินทางระบบรางแห่งใหม่ของประเทศ จะมีผู้โดยสารหมุนเวียน นับแสนคนต่อวัน

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้อยู่ระหว่าง รอการเปิดประมูลอย่างเป็นทางการ การออกประกาศเชิญชวน (ทีโออาร์) ว่าจะ เหมาะสมกับการพัฒนาในรูปแบบใด ซึ่งในการพัฒนาโครงการต่างๆ ของ กลุ่มเซ็นทรัลในโครงการขนาดใหญ่จะอยู่ ภายใต้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ ซีพีเอ็น บริษัทในเครือ ซึ่งทำหน้าที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก

สอดคล้องกับนายปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร ซีพีเอ็น กล่าวไว้ว่า บริษัทสนใจที่จะเข้าร่วมประมูลเนื่องจากเป็นที่ดินที่มีศักยภาพส่วนจะพัฒนาเป็นโครงการ ในรูปแบบไหนนั้น ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาความเหมาะสม

"ทุนยักษ์ค้าปลีก"แห่สนลงทุน

อย่างไรก็ดี ที่ดินขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ สำหรับพัฒนาโครงการหายากขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพศักยภาพสูงสามารถสร้างโอกาส และต่อยอดธุรกิจ ได้ในทันที ทำให้กลุ่มทุนต่างๆ ต้องการ ปักหมุดพัฒนา นอกเหนือจากกลุ่มเซ็นทรัล ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกทั้งเดอะมอลล์ สยามพิวรรธน์ ให้ความสนใจเช่นเดียวกัน รวมถึง สยามฟิวเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ เจ้าของโครงการเมกาบางนา กลุ่มฟิวเจอร์พาร์ค ซึ่งล้วนมีชื่อเข้าร่วมรับฟังแนวทางการพัฒนาโครงการ

"หากพลาดถือว่าเสียโอกาสให้คู่แข่งอย่างมาก เพราะโอกาสจะพัฒนาที่ดิน แปลงใหญ่ และมีศักยภาพรองรับรอบด้านหายากขึ้น"

"ศุภาลัย"รอลุ้นทีโออาร์

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริษัท และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า โครงการนี้เป็นทำเล ที่น่าสนใจ และมีศักยภาพ เพราะอยู่ใจกลางเมือง

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากพื้นที่มี ขนาดใหญ่จึงควรเปิดกว้างให้กับกลุ่ม ธุรกิจหลายรายเข้ามาร่วมมือกันพัฒนา ในรูปแบบ "บรรษัทพัฒนาเมือง" ซึ่งต้อง หารือในรายละเอียดอีกครั้งกับกลุ่มภาค ธุรกิจด้วยกัน หากภาครัฐมีความชัดเจนในเรื่องนี้

"ดูภาพรวมของเงื่อนไขการประมูลถือว่ามีความน่าสนใจ ทั้งในด้านของศักยภาพทำเล รวมถึงพื้นที่เช่าไม่ต่ำกว่า 30 ปี ก็ถือว่ายอมรับได้" นายประทีป กล่าว และว่า

ทั้งนี้กลุ่มธุรกิจจะต้องศึกษาภาพรวมก่อนอีกครั้ง เมื่อมีความชัดเจนของเงื่อนไขทีโออาร์แต่ละโซนว่าจะจัดสรรอย่างไร เกิดขึ้นในช่วงเวลาใด รวมไปถึงมูลค่า โครงการที่ชัดเจน โดยที่ผ่านมาได้ส่ง ตัวแทนไปเข้าร่วมหารือตลอดเวลา และ รอติดตามรับฟังเงื่อนไขที่ชัดเจน ซึ่งยังต้องใช้เวลาอีกหลายขั้นตอน เมื่อทุกอย่างชัดเจน หลังจากนั้นทางกลุ่มธุรกิจค่อย กลับมาพิจารณาความพร้อมของธุรกิจในขณะนั้น

"พฤกษา"หวังทีโออาร์เอื้อลงทุน

ด้านนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการ บริหารและประธาน เจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวเช่นเดียวกันว่า จะต้องรอความชัดเจนเงื่อนไขทีโออาร์ ของการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ของ สถานีกลางบางซื่อว่าจะออกมาเป็นอย่างไร ทั้งเรื่องของระยะเวลาเช่าที่ดิน การชำระ เงินค่าเช่าที่จะแบ่งเป็นงวดหรือชำระในคราวเดียว เป็นต้น

จากนั้นคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 เดือน เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ใน การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ผลประเมินจากผลตอบแทนการลงทุนตามทีโออาร์

จี้เปิดเช่าที่60ปี-ซอยแปลงย่อย

ทั้งนี้ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยบนพื้นที่ดังกล่าว มีศักยภาพจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเจาะตลาดกลาง ราคาไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป และอาจเป็นโครงการ ไม่ใหญ่มากนัก

"ต้องรอดูเงื่อนไขของทีโออาร์ก่อน ซึ่งหากเป็นไปได้การเช่าที่ดินควรมีระยะเวลา 50-60 ปียิ่งดี และซอยพื้นที่ย่อยๆ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการไม่ใหญ่มากนัก ส่วนการชำระเงินถ้าให้จ่ายงวดเดียว อาจต้องทำโครงการคอนโดฯ ขนาดเล็ก แต่ถ้าแบ่งจ่ายเงิน เป็นงวด อาจพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้"

ตัวแปร"เวลาเช่าที่-การชำระเงิน"

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการ ผู้จัดการ บริษัทสัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์ของสถานีกลางบางซื่อหรือไม่ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของ ทีโออาร์ มีระยะเวลาเช่าที่ดิน การชำระเงิน และการส่งมอบพื้นที่จะเป็นสร้างเสร็จแล้วโอน หรือสร้างแล้วบริหารก่อน โอนพื้นที่ตอนหมดสัญญา เพื่อนำมาใช้คำนวณต้นทุนการพัฒนาโครงการ ตลอดจนขอสินเชื่อ จากธนาคารพาณิชย์ ซึ่งโดยรวมทีโออาร์ ต้องไม่โหดจนเกินไป เพราะต้องยอมรับว่า การไปพัฒนาโครงการบนพื้นที่ดังกล่าว แม้จะมีศักยภาพ และเป็นจุดหมายหรือ แลนด์มาร์คใหม่ของเมกะโปรเจค แต่การแข่งขันสูง เพราะขณะนี้มีหลายทำเลก็ลุย สร้างแลนด์มาร์คไม่ว่าจะเป็นโครงการ วันแบงค็อกบริเวณถนนพระราม 4 และย่านสามย่าน ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี, โครงการไอคอนสยาม ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ของกลุ่มสยามพิวรรธน์ และเครือ เจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี.), การพัฒนาพื้นที่ย่านมักกะสัน รับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เป็นต้น

นอกจากนี้หากบริษัทจะประมูลพื้นที่ดังกล่าว จะต้องมีพันธมิตรร่วมทุนก่อน เนื่องจากบริษัทค่อนข้างเล็ก อำนาจ ต่อรองไม่มาก และคงไม่สามารถทำ โครงการอสังหาฯ ได้ลำพัง อีกทั้งบริษัทเชี่ยวชาญการพัฒนาโครงการแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยวมากกว่า

ปตท.รอรัฐฟันธงลุยสมาร์ทซิตี้

นายชาญศิลป์ ตรีนุชกร ประธาน เจ้าหน้าที่เทคโนโลยีและวิศวกรรม บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปตท. รอความชัดเจนจากกระทรวงคมนาคม และร.ฟ.ท.ว่าจะมีนโยบายให้ ปตท. เข้าไปลงทุนสมาร์ทซิตี้ย่านบางซื่อหรือไม่ และลงทุนในส่วนใด รวมถึงรูปแบบ การลงทุนจะเป็นลักษณะการร่วมลงทุน ระหว่างภาครัฐ และภาคเอกชน (พีพีพี) หรือไม่

"โครงการบางซื่อแค่กลุ่ม ปตท. สนใจเข้าไปลงทุนอย่างเดียวไม่ได้ เพราะขึ้นอยู่กับภาครัฐ ซึ่งหากรัฐไม่อนุมัติ ก็ทำอะไรไม่ได้"

ทั้งนี้ ปตท. สนใจลงทุนสมาร์ทซิตี้ ย่านบางซื่อ โดยจะเน้นพัฒนาด้านโครงสร้างพื้นฐานที่ ปตท. เชี่ยวชาญอยู่แล้ว เช่น ระบบน้ำร้อน-น้ำเย็น รวมถึงศูนย์การค้า ซึ่งที่ผ่านมา ปตท. เคยมีประสบการณ์ จากการพัฒนาศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ มาแล้ว ส่วนพันธมิตรร่วมลงทุนนั้น เบื้องต้น ปตท.มีแนวคิดเปิดกว้าง เพราะ มีนักลงทุนต่างๆ หลายประเทศในเอเชียสนใจ เช่น ญี่ปุ่น และประเทศในยุโรป

ขณะที่นายอาณัติ อาภาภิรม กรรมการ และกรรมการบรรษัทภิบาล บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงการดังกล่าวถือเป็นโครงการที่มีศักยภาพ แต่การที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน เพื่อดึงดูดการลงทุนเข้ามาในพื้นที่แห่งนี้ ภาครัฐจะต้องชัดเจน ในเรื่องระบบโครงสร้างสาธารณูปโภค โดยเฉพาะโรงไฟฟ้า และทางเชื่อมไปยังพื้นที่ต่างๆ ของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน และสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้ง จะต้องร่วมมือกับกรมโยธาธิการ และ ผังเมือง ในการปรับผังเมืองภายในกรุงเทพฯ ให้สอดคล้องกับศูนย์กลางคมนาคม แห่งนี้ เพื่อให้ใช้ประโยชน์จากพื้นที่ให้ได้