นักวิจัยอสังหาฯประเมิน สถานีกลางบางซื่อหนุนซัพพลายใหม่คอนโด ไม่มาก เหตุที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐ  เอกชนเบนเข็มผุดโครงการสะพานควาย ลาดพร้าว ขณะดีมานด์คอนโดพุ่งต่อเนื่อง ดันราคาขาย 1.7 แสนบาทต่อตรม.ที่ดินพุ่งกว่า30% แตะ 5 แสนบาทต่อตรว.

การเกิดขึ้นของสถานีกลางบางซื่อ ทำให้ คาดการณ์ว่า พื้นที่โดยรอบโครงการจะได้รับ อานิสงส์จากโครงการนี้ ทั้งในมุมของการรุก เปิดคอนโดมิเนียมใหม่ ความต้องการที่เพิ่มขึ้น ต่อเนื่อง ดันราคาขายคอนโดขยับ โดยเฉพาะรอบสถานีรถไฟฟ้าเตาปูน จตุจักร และสถานีรถไฟใต้ดินพหลโยธิน

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่าย วิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า โครงการสถานีกลางบางซื่อที่กำลังก่อสร้าง อยู่ในปัจจุบัน และมีกำหนดเปิดให้บริการ ในปี 2565 มีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พื้นที่โดยรอบในระดับหนึ่ง แต่อาจไม่ได้เปลี่ยนแปลงพื้นที่โดยรอบอย่างมีนัยสำคัญ

เนื่องจากพื้นที่รอบส่วนใหญ่เป็นที่ดินของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือสวนสาธารณะ ทำให้ที่ผ่านมาเอกชนไม่สามารถเข้าไปพัฒนาโครงการอื่นๆ ในพื้นที่ได้เต็มที่ อาจจะมีเพียงแค่โครงการคอนโดมิเนียมที่ใช้ที่ดินขนาดไม่ใหญ่ มาก และเหมาะสมกับที่ดินที่มีราคาแพง มีเพียงพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าเตาปูน จตุจักร และสถานีรถไฟใต้ดินพหลโยธินเท่านั้น ที่ยังพอมีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ โดยมีคอนโดเปิดขายสะสมรวมประมาณ 7,033 ยูนิต

"ที่ดินส่วนหนึ่งเป็นของ หน่วยงานราชการ และรัฐวิสาหกิจ ยกเว้นที่ดินที่ปล่อยให้เอกชนเช่าระยะยาว ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายจึงเปิดขายโครงการคอนโดใหม่ในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย สถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าวมากขึ้น รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสาย สีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต)"

แห่ซื้อคอนโดรอบบางซื่อ

สำหรับอัตราการขายของคอนโด ในพื้นที่รอบๆ สถานีกลางบางซื่อของทั้ง 2 สถานี มีค่อนข้างสูง คือโครงการที่เปิดขายมามากกว่า 3 ปี ขึ้นไปส่วนใหญ่ปิดการขาย หรือเหลือขายไม่มากแล้ว อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 87% มีคอนโด เหลือขายอยู่ไม่มากนัก เพราะความน่าสนใจและศักยภาพของทำเลที่มีแนวโน้มสูงขึ้น สถานีกลางบางซื่อมีการก่อสร้างคืบหน้ามาโดยตลอด อีกทั้งการที่พื้นที่โซนต่างๆ มีความเคลื่อนไหวในเรื่องของการหานักลงทุนที่เริ่มมีข่าวออกมาให้เห็นต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพของสถานีกลางบางซื่อชัดเจนมากขึ้น ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบต่างๆ มากขึ้นกว่าที่ผ่านมา

ราคาขายคอนโด-ที่ดินพุ่ง

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ราคาขายคอนโดในพื้นที่รอบสถานีเตาปูนที่ผ่านมาอาจจะไม่สูงมากนัก คือ ประมาณ 140,000 บาทต่อ ตารางเมตร (ตร.ม.) และประมาณ 160,000 บาทต่อตร.ม. แต่พบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 170,000 บาทต่อตร.ม. ราคาที่ดินในพื้นที่นี้มีการปรับขึ้นไปมาก โดยเฉพาะในทำเลรอบๆ สถานีเตาปูนที่ปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 500,000 บาทต่อตารางวา

สำหรับที่ดินที่ติดกับสถานีเตาปูน และลดหลั่นลงไปโดย ปรับขึ้นมามากกว่า 30% ในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินของ พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิต ก็ปรับขึ้นไปแล้วมากเช่นกันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยราคาที่ดินปัจจุบันก็อยู่ที่ประมาณ 500,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไปเช่นกัน โดยราคาขายก็ลดหลั่นไปขึ้นอยู่กับ ระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าเช่นกันกับรอบๆ สถานีเตาปูน

รุกผุดมิกซ์ยูสรอบหมอชิต

ขณะที่พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิตมีโครงการผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ที่มีแผนจะสร้างในอนาคตหลายโครงการ เช่น โครงการของแสนสิริ กลุ่มบางกอกเทอร์มินัล ที่ดินหมอชิตเดิม รวมไปถึงพื้นที่ภายในสถานีกลางบางซื่อที่มีการแบ่ง โซนการใช้ประโยชน์พื้นที่ต่างๆ ไว้หลากหลาย เช่น ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และพาณิชยกรรม ดังนั้น นอกจากสถานีกลางบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางคมนาคมแล้วยังเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตในรูปแบบ สมัยใหม่ที่จะมีคนเข้ามาในสถานีกลางในแต่ละวันมากขึ้นกว่าปัจจุบันค่อนข้างมาก

อสังหาฯหนาแน่นใกล้จตุจักร

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า สถานีกลางบางซื่อเป็นโครงการใหญ่ที่ต้องใช้เวลาการพัฒนานาน และแบ่งออกเป็น หลายเฟส ประเด็นสำคัญจึงเป็นความคืบหน้าในการก่อสร้างว่าจะเสร็จทันกำหนดเมื่อใด เพราะการ พัฒนาอสังหาฯ จนเกิดการซื้อขาย จะตามมาหลังจากนั้นซึ่งถือเป็นปลายทางของโครงการทั้งหมด

ต้องติดตามความคืบหน้าจากภาครัฐในด้านการประกาศเชิญชวน (ทีโออาร์) เมื่อเปิดให้มีการลงทุนขณะที่รอบนอกสถานีนั้นเนื่องจากเป็นศูนย์กลางการเดินทางขนส่งจึงมีความน่าสนใจในตัวเองอยู่แล้ว และปัจจุบันเริ่มมีบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เข้าเปิดโครงการบางส่วนในทำเลบางซื่อหนาแน่นอยู่ก่อนเพราะมีจุดแข็งดั้งเดิมคือใกล้กับจตุจักร แต่ทั้งนี้ทำเลรอบสถานีกลางบางซื่อจะเติบโตต้องใช้เวลาดูอัตราการใช้บริการขนส่งรถไฟฟ้าสายประจำสถานีนั้น และปัจจัยอื่นๆ ประกอบโดยเฉพาะค่าโดยสารว่าแพงเกินไปหรือไม่

ดังนั้น ถ้าสร้างสถานีกลาง เกิดขึ้น ต้องแน่ใจว่าสามารถดึงคนมาใช้บริการได้ทำให้เกิดการจราจรหมุนเวียน ทั้งจากผู้ใช้บริการขนส่งและการเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย หรือแหล่งงานโดยมองว่าตลาดคอนโดในย่านดังกล่าวน่าจะอยู่ระดับกลางบน เมื่อพิจารณาจากราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ราว 3 ล้านบาทต่อยูนิต และเริ่มขยับราคาบางโครงการขึ้นไปเป็น 5-6 ล้านบาทต่อยูนิตแล้ว

หวังแหล่งงานดันโครงการเช่า

ขณะที่การเตรียมให้พื้นที่ ดังกล่าวเป็นแหล่งงาน เช่น เป็นสำนักงานใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และมีสำนักงานให้เช่าสำหรับบริษัททั่วไปด้วยนั้น จะเป็นปัจจัยเสริมที่ดีเนื่องจาก ตลาดอสังหาฯ จะขยายกลุ่มไปสู่ การซื้อเพื่อลงทุน รองรับความต้องการด้านการเช่าเข้ามาเสริมกับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง