นำไปใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ กระตุ้นการลงทุน

"คลัง" เดินหน้ากฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ เปิดรับฟังความเห็น 12-16 มิ.ย.นี้ เผย เป็นการแก้ไขกฎหมายเช่าที่มีข้อจำกัดที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในเชิงเศรษฐกิจได้อย่างเต็มที่ เชื่อจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในประเทศ เนื่องจาก ทรัพย์อิงสิทธิตามร่างกฎหมายนี้มีความคล่องตัวและสร้างให้เกิดความชัดเจนในสิทธิที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามี

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า กระทรวงการคลังได้เปิดรับฟัง ความคิดเห็นจากประชาชนต่อร่าง พระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.....ซึ่งคณะรัฐมนตรีเห็นชอบในหลักการแล้ว เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2561และอยู่ระหว่าง การพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา โดยได้มีการปรับปรุงแก้ไขหลักการบางประการ จากร่างเดิมที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี ดังนั้น เพื่อให้เป็นไปตามแนวทางการจัดทำและเสนอร่างกฎหมายของรัฐธรรมนูญ จึงได้เปิดรับฟังความคิดเห็นระหว่างวันที่ 12-16 มิ.ย.นี้

แหล่งข่าวกล่าวว่า เหตุผลและความจำเป็นของการร่างกฎหมายดังกล่าว คือ เพื่อปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเช่าที่มีอยู่ในปัจจุบันที่มีข้อจำกัดที่ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในเชิงเศรษฐกิจได้อย่างเต็มที่ เมื่อปรับปรุงแล้ว จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจาก ทรัพย์อิงสิทธิตามร่างกฎหมายนี้มีความคล่องตัวและบทบัญญัติในร่างกฎหมายได้สร้างให้เกิดความชัดเจนในสิทธิที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามี ถือเป็นการสร้างแรงจูงใจและ ความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนหรือนักธุรกิจ ที่จะนำเงินมาลงทุนในประเทศไทย

ทั้งนี้ การเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีข้อจำกัดหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะของสิทธิการเช่าที่มีความเป็นเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ นอกจากนี้ ยังห้ามการเช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า หรือดัดแปลงต่อเติม โดยมิได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า อีกทั้ง โดยสภาพยังไม่สามารถนำไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ด้วยการจำนองได้

การเช่าตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาที่ให้สัญญาเช่าที่มีลักษณะกำหนดให้ผู้เช่าปลูกสิ่งปลูกสร้าง ช่วยเงินค่าก่อสร้าง หรือซ่อมปรับปรุงสถานที่เช่า อย่างถึงขนาดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ถือเป็นผลให้การเช่านั้นไม่มีลักษณะเป็น การเฉพาะตัวอีกต่อไป อย่างไรก็ดี การที่จะเข้าลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น เป็นดุลพินิจของศาลซึ่งก็ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงในแต่ละกรณี จึงไม่มีความไม่แน่นอน และควรนำหลักดังกล่าวมาบัญญัติเป็นกฎหมายให้เกิดความชัดเจน

ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงเห็นความจำเป็นที่จะแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเช่า จึงได้ยกร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.... ขึ้นมาโดยมีวัตถุประสงค์ที่จะนำหลักการสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามาบัญญัติเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้มีสิทธิที่มีลักษณะไม่เฉพาะตัว คล่องตัวเปลี่ยนมือได้ และไม่มีการจำกัดวัตถุประสงค์ในการเช่าอย่างพระราชบัญญัติการเช่าฯ กล่าวคือ ให้ครอบคลุมการใช้ประโยชน์ทั้งเพื่อพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยด้วย

สำหรับสาระสำคัญของร่างกฎหมาย ฉบับดังกล่าว คือ คำนิยามของอสังหาริมทรัพย์ ให้หมายถึง ที่ดินมีโฉนด ที่ดินมีโฉนดและสิ่งปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินมีโฉนด และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด, ทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ, ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมาทำสัญญาทรัพย์อิงสิทธิได้ โดยมีกำหนดระยะเวลา ไม่ต่ำกว่า 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี สำหรับการเช่าทุกประเภท หรือกำหนดระยะเวลาตั้งแต่ 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี สำหรับทรัพย์อิงสิทธิเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม

ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิตามร่าง พระราชบัญญัตินี้สามารถให้เช่าช่วง โอนทรัพย์ อิงสิทธิ และนำทรัพย์อิงสิทธิไปเป็นหลักประกัน การชำระหนี้ด้วยการจำนองหรือตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจได้ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ รวมถึง ให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทของ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

ทั้งนี้ หลักการข้างต้นคู่สัญญาไม่สามารถกำหนดแตกต่างได้ มิฉะนั้นจะไม่ถือว่า เป็นทรัพย์อิงสิทธิตามร่างพระราชบัญญัตินี้ ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถดัดแปลง ต่อเติม ปลูกโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงบนอสังหาริมทรัพย์ที่ทำทรัพย์อิงสิทธิได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ โดยให้โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ