โชคชัย สีนิลแท้

นับวันการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาดต่างต้องเร่งปรับตัว ด้วยการหารายได้ระยะยาวจากธุรกิจให้เช่าเพื่อการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน เพราะจะหวังพึ่ง รายได้จากการขายอสังหาฯ เพียงอย่างเดียวในระยะยาวไม่ได้อีกต่อไป

กมลวรรณ วิปุลากร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วัน ออริจิ้น ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ต้องกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะต้องมีพอร์ตที่สร้างรายได้ระยะยาว จึงได้จัดตั้งบริษัท วัน ออริจิ้น เพื่อทำหน้าที่ดูแลธุรกิจที่สร้างรายได้หมุนเวียน (Recurring Income Business) ซึ่งเป็นบริษัทที่มีบทบาทสำคัญต่อการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวให้แก่ภาพรวมของบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โดยตั้งเป้าหมายว่า ภายในช่วง 5 ปีจากนี้ (ปี 2561-2565) จะเดินหน้าลงทุนในธุรกิจที่สร้าง รายได้หมุนเวียนด้วยงบลงทุนไม่น้อยกว่า 2 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ บริษัทแบ่งประเภทธุรกิจสร้างรายได้ระยะยาวที่จะลงทุนออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่ม Accommodation เช่น ธุรกิจโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 2.กลุ่มสำนักงานให้เช่าและค้าปลีก (Office & Retail) และ 3.กลุ่มธุรกิจอาหาร (Foods) โดยจะให้น้ำหนักกับกลุ่มธุรกิจ Accommodation 70% และอีก 2 กลุ่มที่เหลือรวมกัน 30%

"เราตั้งเป้าว่า วัน ออริจิ้น จะเป็นบริษัทที่มีการปรับเปลี่ยนตัวเองอย่างรวดเร็ว กล้าคิด กล้าทำ เป็นมืออาชีพ และตอบสนองความต้องการของลูกค้า ถือว่าเป็นแพลตฟอร์มในอนาคตที่มีการผสานกับนวัตกรรม โดยทรัพย์สินจากการลงทุน 2 หมื่นล้านบาท จะทำให้เกิด Market Value กับบริษัทประมาณ 3 หมื่นล้านบาท ขณะเดียวกันจะช่วยสร้างรายได้รวมในช่วงแผน 5 ปีนี้ให้กับบริษัท 1 หมื่นล้านบาท ส่งผลให้ขึ้นแท่นเป็นท็อป 5 ในวงการธุรกิจโรงแรมและมิกซ์ยูส" กมลวรรณ กล่าว

ขณะที่เงินทุนที่ใช้ในช่วง 3-5 ปีแรก จะมาจาก 2 ส่วน ได้แก่ 1.เงินทุนจากบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 2.เงินทุนจากการร่วมทุนกับพันธมิตรระดับโลก เช่น บริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ครบวงจรรายใหญ่ของญี่ปุ่น ซึ่งมีการสร้างความร่วมมือระหว่างกันแล้วหลายโครงการ อาทิ โครงการโรงแรมสเตย์บริดจ์ สวีท แบงค็อก ทองหล่อ

อย่างไรก็ตาม การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ของบริษัท วัน ออริจิ้น คาดว่าจะอยู่ในช่วงปี 2564-2565 บริษัทมองว่าการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะเป็นการช่วยเสริมศักยภาพการเติบโตของบริษัท และเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากขึ้น เพื่อนำมาต่อ ยอดธุรกิจ ส่วนการตั้ง REIT จะอยู่ในช่วงแผน 5 ปี โดยจะนำสินทรัพย์จัดตั้งเริ่มแรกมูลค่ากองราว 1,500 -2,000 ล้านบาท และจะขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT ปีละไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท โดยเงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT นั้น บริษัทจะนำไปลงทุนและชำระคืนหนี้ โดยมีนโยบายรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนไม่เกิน 2%

"การพัฒนาโครงการโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ ค้าปลีก และร้านอาหาร ในช่วงแผน 5 ปีที่วางงบลงทุนไว้ 2 หมื่นล้านบาท จะใช้แหล่งเงินทุนของบริษัทจำนวน 5,800 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะมาจากเงินกู้ยืมสถาบันการเงิน และเงินจากการร่วมทุนกับพันธมิตร คือ โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ ซึ่งได้มีการร่วมทุนไปแล้ว 2 โครงการ โดยมีแผนการลงทุนทั้งหมด 25 โครงการ มูลค่า 3 หมื่นล้านบาท ในช่วง 5 ปีนี้ที่จะมีทั้งโครงการที่บริษัทพัฒนาเองและร่วมทุนกับพันธมิตร"

ด้านเป้าหมายการพัฒนาโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ บริษัทตั้งเป้าจะมีจำนวนห้องพักรวม 4,000 ห้อง ภายในปี 2565 และก้าวขึ้นเป็นท็อป 5 ของ ผู้ประกอบการโรงแรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในแง่ของจำนวนห้อง บริษัทจะใช้เชนบริหารโรงแรมหลักในเครือ IHG ที่ได้มีการเซ็นสัญญาบริหารไปแล้ว 2,000 ห้อง ส่วนการลงทุนด้านอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกจะทำไปพร้อมๆ กัน และบางโครงการจะเป็นโครงการที่อยู่รวมกับโรงแรมในรูปแบบมิกซ์ยูส

ขณะที่ธุรกิจอาหาร บริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาการลงทุน ซึ่งมีหลายรูปแบบ เช่น การพัฒนาแบรนด์อาหารเอง การซื้อแบรนด์อาหารเข้ามา การร่วมทุนกับพันธมิตร และการพัฒนาพื้นที่ร้านอาหาร คาดว่าในครึ่งปีหลังของปีนี้จะได้เห็นการลงทุนในธุรกิจอาหารที่ชัดเจน 1 รูปแบบ

สำหรับรายได้ของบริษัท วัน ออริจิ้น ภายในปี 2565 จะมีรายได้อยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนรายได้ 10% ของบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โดยปัจจุบันบริษัท วัน ออริจิ้น มีรายได้จากการให้บริการโครงการ Portobello Mall ศรีราชา เพียงโครงการเดียวที่เปิดให้บริการไปแล้ว 2 ปี พื้นที่เช่า 3,000 ตร.ม. และมีอัตราการเช่า 80% โดยที่ผลการดำเนินงานของบริษัท วัน ออริจิ้น จะเห็นการเติบโตขึ้นในปี 2562 หลังจากที่โครงการโรงแรม ฮอลิเดย์ อินน์ แอนด์ สวีทส์ ศรีราชา แหลมฉบัง จำนวน 347 ห้อง เริ่มเปิดให้บริการได้

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการของวัน ออริจิ้น จะเน้นเกาะทำเลกรุงเทพฯ และระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) พร้อมกันนี้ยังวางแผนเข้าไปลงทุนในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ รูปแบบการพัฒนาเปิดกว้างทั้งการพัฒนาในลักษณะมิกซ์ยูส และการพัฒนาโครงการแต่ละประเภทแบบสแตนด์อะโลน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลและที่ดินแต่ละแปลง เหล่านี้ถือเป็นการเดินหน้าบุกตลาดครั้งสำคัญของเครือออริจิ้น