นฤมล เกษมสุข

กรุงเทพธุรกิจ

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง เริ่มมีข้อจำกัด "ทำเลทอง" ที่ถูกผู้เล่นในตลาด ปักหมุดเป็นเจ้าของ จนเป็นความท้าทายของผู้พัฒนาโครงการ การมองเกมให้ขาดและปรับตัวได้เร็ว จึงจะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ธุรกิจช่วงชิงเติบโตในระยะยาวได้

ณัฐวุฒิ  มัธยมจันทร์  ประธานเจ้าหน้าที่ บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) คาดการณ์ภาพรวมของอุปทานและอุปสงค์ตลาดที่อยู่อาศัยตลอดปีนี้ว่าจะเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว ถ้าพิจารณาสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือขาย จะใช้เวลาดูดซับราว 18 เดือน โดยตลาดคอนโดมิเนียมยังมีการแข่งขันรุนแรง

ทว่า สิงห์ เอสเตท ซึ่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเจาะตลาดลักชัวรี พบว่า การแข่งขันเบาบางกว่า โดยมีคอนโดในตลาดจำนวนรวม 6,000 ยูนิต หรือคิดเป็น 10% จากภาพรวม 5-6 หมื่นยูนิต และมีอัตราการขายมากกว่า 70% สะท้อนถึงการดูดซับ ของตลาดยังไปได้ดี

โดยมุ่งยึดทำเลใจกลางธุรกิจ (CBD) เช่นย่านสุขุมวิท อโศก, ทองหล่อ, พร้อมพงษ์ และย่านราชเทวี, พญาไท และหลังสวน เพื่อผุดโปรเจคหรูใหม่ ส่วนบริษัทในเครืออย่างบริษัท เนอวานา ไดอิ จำกัด(มหาชน) เน้นพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์ลงไป และเจาะทำเลเกิดใหม่เกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

การโฟกัสตลาดหรู สิงห์ เอสเตท ไม่ต้อง เร่งปิดการขาย สร้างปรากฎการณ์ Sold Out! เร็วใน 3 วัน 7 วันเหมือนในอดีต แต่จะทยอยขายและ"ปรับราคาขึ้น" รับดีมานด์ตลาด ที่เติบโตต่อเนื่อง เพราะโครงการตึกสูงเกิน 8 ชั้น(High Rise)บนทำเลทองจะหาไม่ได้อีกแล้ว เนื่องจากที่ดินเหลือน้อย

จากที่ดินหายาก ทำให้ 2 ปีก่อน เทรนด์การพัฒนาโครงการลักชัวรีเบนสู่การสร้างอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น(Low Rise) มากขึ้น แต่ราคาขายใกล้ 3 แสนบาทต่อตร.ม. แนวโน้มดังกล่าว สิงห์ เอสเตท ได้ปรับตัวแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ขยับเข้าไปจับจองที่ดินในซอย เพื่อพัฒนาโครงการ Low Rise จับตลาดลักชัวรีที่มีจุดเด่นเน้นความเป็นส่วนตัว ให้พื้นที่ใหญ่ขึ้นรับกับพฤติกรรมลูกค้าที่เน้นการอยู่อาศัยจริง ต่างจากลูกค้าที่ชอบอาคารสูง ที่มีทั้งการอยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุนเก็งกำไร

ก่อนหน้านี้ สิงห์ เอสเตท ส่งแบรนด์ "ดิ เอส" ลุยโครงการไฮไรซ์  โดยเดือนก.ค.นี้ จะเปิดแบรนด์ใหม่สำหรับโครงการ Low Rise เพื่อแยกการทำตลาดให้ชัดเจนมากขึ้น โดยจะมีการพัฒนาโปรดักท์คนละแบบตอบสนองไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคที่หลากหลายขึ้น

โครงการดังกล่าวจะตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท 43 เนื้อที่ราว 2 ไร่ จำนวนกว่า 100 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ 12 ล้านบาท ขนาดยูนิตตั้งแต่ 52 ตร.ม. มุ่งจับกลุ่มเป้าหมายครอบครัวที่ยังไม่มีบุตร (DINK (Double Income No Kids) ต้องการความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตในเมืองใกล้แหล่งงาน เป็นต้น คาดว่าจะมีกลุ่มลูกค้าที่อยู่เองราว 80% บริษัทยังการันตีที่จอดรถโดยระบุ เลขที่บ้านประจำให้กับทุกยูนิต

สำหรับราคาของ Low Rise ที่ขึ้นมาอยู่ในระดับเทียบเคียงกับตึกสูง เกิดจากการแทรกบริการ เช่น นำแผงพลังงาน แสงอาทิตย์มาใช้ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้านพลังงานได้จริง 3 หมื่นบาทต่อเดือน มีกิมมิคนำเสนอบริการอาหารเช้า เพื่ออำนวยความสะดวกให้คนทำงาน เป็นต้น

"กลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการ บริษัท ยึดความต้องการเชิงลึกหรืออินไซต์ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นหลัก ทั้งลักษณะประชากรศาสตร์ เพศ อายุ รายได้, อาชีพ เพื่อออกแบบสินค้าให้เหมาะสม ตอบความต้องการ และลงรายละเอียดทั้งสเปคของห้อง การใช้วัสดุที่มุ่งสำหรับการอยู่อาศัยเอง เพราะลูกค้าคอนโดมิเนียมจะถูกแบ่งให้เล็กลงไปเรื่อยๆ ทุกบริษัทต้องเจาะกลุ่มที่ยังมีดีมานด์สูงแต่ซัพพลายไม่มาก"

สำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต บริษัทให้ความสำคัญทั้งโครงการ High Rise และ Low Rise  แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า การหาที่ดินสร้างตึกสูง 8 ชั้นง่ายกว่า เพราะมีขายรวมแปลงที่ดินจากมาเคาะประตูเสนอขายถึงบริษัท ต่างจากทำเลทอง ติดถนน หายาก เจ้าของที่ดินไม่รีบร้อนขาย เพราะไม่เดือดร้อนจากการจัดเก็บภาษีที่ดิน ส่วนโครงการที่พัฒนาบริษัทยังเน้นจับกลุ่มเป้าหมายคนไทยราว 80% เนื่องจากยังมีกำลังซื้อดี

การที่สิงห์ เอสเตท โฟกัสตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน ช่วยลดการเผชิญความ ผันผวนของตลาดที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ เพราะคนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง การปฏิเสธสินเชื่อต่ำสัดส่วนราว 10% เท่านั้น ส่วนลูกค้าของบริษัทมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อราว 5% เท่านั้น

"เซกเมนต์ของลักชัวรียังเติบโตได้ แต่ไม่หวือหวา เทรนด์ราคาอาจเติบโตเฉลี่ย 9% ต่อปี ในอดีตที่สิงห์เคยเปิดดิ เอส อโศก ด้วยราคา 2 แสนบาทต่อ ตารางวา(ตร.ว.) ซึ่งในยุคนั้นคนอาจ มองว่าแพง แต่วันนี้มีบริษัทอื่นที่เตรียม เปิดตัวด้วยราคา 4 แสนบาทต่อตร.วแล้ว"

สำหรับสิงห์ เอสเตท มีการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยราว 2-3 โครงการ มูลค่าราว 8,000 - 10,000 ล้านบาทต่อปี เน้นกรุงเทพฯเป็นหลัก แต่เป็นไปได้ที่จะบุกตลาดต่างจังหวัดในเมืองท่องเที่ยว เช่น สมุย, ภูเก็ต, เกาะพีพี ซึ่งบริษัทมีที่ดินตุนไว้แล้ว

ส่วนภาพรวมปีนี้บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้(แบ็คล็อก)ราว 12,000 ล้านบาท มีโครงการรอขายราว 5,000 ยูนิต ส่วนรายได้ปีนี้จะมาจากคอนโดมิเนียมเป็นหลัก