นายกฯบ้านจัดสรรฟันธงทำเลปริมณฑล ตลาดหลักยังเป็นทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยวชี้กระแสคอนโดฯ ล้านต้นๆ เสียบแทนยากเหตุมีความต่าง

ปัจจุบันต้นทุนที่ดินปรับราคาสูงต่อเนื่องจากปัจจัยการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างปรับตัวจากแนวราบสู่แนวสูงมากขึ้น กูรูด้านอสังหา ริมทรัพย์มีการประเมินกันว่า อนาคตทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1.5 ล้านบาทจะหายไปกลับกลายเป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาเดียวกันเกิดขึ้นแทนที่ในทำเลกรุงเทพ มหานครและปริมณฑล

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าตลาดทาวน์เฮาส์ซึ่งมีอัตราเติบโตต่อเนื่องในย่านปริมณฑลโดยเฉพาะกลุ่มราคา 1.5 ล้านบาทยังเป็นที่ต้องการของตลาด แม้ปัจจุบันเริ่มเห็นผู้ประกอบการหลายราย หันมาจับตลาดคอนโด มิเนียมระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ มากขึ้น เช่น โซนเหนือของกรุงเทพฯ วัชรพล, รามอินทรา, ลำลูกกา แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าทั้ง 2 ส่วน เป็นคนละตลาดกัน ซึ่ง มีความแตกต่างชัดเจน ทั้งเรื่องทำเล พื้นที่ใช้สอย และความต้องการของลูกค้า

ขณะเดียวกันยังพบคอนโดฯ เปิดใหม่ในทำเลปริมณฑล ระดับราคาที่ต่ำเพื่อดึงกำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อย แต่หลายโครงการไม่ประสบความสำเร็จ มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก เพราะกลุ่มลูกค้าดังกล่าว มักมีปัญหาสภาพคล่องธนาคารไม่ปล่อยกู้ ผู้พัฒนาต้องสำรวจตลาดให้ชัดเจน ว่ามีข้อจำกัดประการใดในแง่ของผู้ซื้อก่อนเปิดโครงการนั้นๆ หรืออาจมีความเป็นได้ในบางทำเลเท่านั้น เช่น อยู่ใกล้กับแหล่งงาน มีนิคมอุตสาหกรรม เป็นที่ตั้งของโรงงานหลายแห่ง โครงการคอนโดฯที่เกิดขึ้นก็เป็นในลักษณะเพื่อรองรับคนงาน เป็นตลาดที่เฉพาะเจาะจง ซึ่งเจ้าของก็คือเจ้าของโรงงานในพื้นที่นั้นๆ  ฉะนั้น จึงมองว่าปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น เป็นเพียงการทดลองตลาด ซึ่งไม่ได้มีความหวือหวาในยอดขายหรือความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง

"มันเหมือนหญ้ากับวัชพืช ที่เข้ากันไม่ได้ จะแย่งอาหารกันเองไม่ได้ ตลาดคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์ มันเป็นตลาดที่แตกต่างกันหากดูแค่ขนาดของพื้นที่ที่ทำคอนโดฯ ส่วนใหญ่  จะไปอยู่ในพื้นที่ที่ทำทาวน์เฮาส์ก็เป็นไปไม่ได้ บริเวณไหนก็ตาม สามารถทำทาวน์เฮาส์ได้ ทำบ้านจัดสรรได้ คอนโดฯจะไม่เกิด เพราะผู้พัฒนาคอนโดฯ จะเสียเปรียบมาก เนื่องจากตัวเงินที่เท่ากัน แต่ทำคอนโดฯได้ขนาดเล็ก แต่บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ พื้นที่จัดสรรจะมากกว่า"

นายอธิปกล่าวต่อว่า ใน แง่ของลูกค้า หากซื้อคอนโดฯ ขนาด 25-30 ตารางเมตร ในราคา 1.5 ล้านบาท เทียบกับทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น พื้นที่มากถึง 70 ตารางเมตรในระดับราคาเดียวกัน เชื่อว่าแทบทุกรายจะเลือกทาวน์เฮาส์ ขณะที่แนวโน้มคอนโดฯเปิดใหม่ ราคาถูกยังคงอยู่ในเมือง แม้อยู่ทำเลไกลออกไป แต่จะไม่ไกลถึงเขตของทาวน์เฮาส์ระดับ ราคา 1.5 ล้านบาทที่มีอยู่ในตลาดแน่นอน

สำหรับราคาที่ดินซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญ พบว่าราคาที่ดินเหมาะพัฒนาคอนโดฯ จะไม่สามารถนำมาลงทุนบ้านจัดสรรได้ เนื่องจากมีต้นทุนสูงหลักแสนบาทต่อตารางวา  มุมกลับหาก ราคาที่ดินปรับตัวลดลง กระทั่งสามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ ตลาดคอนโดฯก็ไม่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคเช่นกัน

นายอธิป ยังระบุว่า ปัจจัยสำคัญสำหรับผู้พัฒนากลุ่มคอนโดฯ ยังต้องคำนึงถึงทำเลที่มีศักยภาพ และมีกลุ่มลูกค้ารองรับชัดเจน เพราะลูกค้าในตลาดคอนโดฯส่วนใหญ่ แสวงหาทำเลที่ระบบขนส่งมีความสะดวกคล่องตัว ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นทำเลอยู่ชิดกับแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ปริมณฑลนั้น ตลาดหลักยังเป็นของกลุ่มทาวน์เฮาส์เนื่องจาก พบอัตราดูดซับทั้งดีมานด์และซัพพลายยังสอดคล้องกัน